Bayangkan anda dah lama perhatikan pasaran hartanah Thailand, tunggu masa yang sesuai untuk masuk. Nampaknya masa itu mungkin sudah tiba. Buat pertama kali dalam beberapa tahun, harga tanah di serata Thailand jatuh lebih laju berbanding harga kondominium yang dibina di atasnya. Pemaju sudah membeku pembelian tanah baru, dan pemilik tanah terpaksa turunkan harga sebab tiada pembeli.
Menurut laporan Bangkok Post, permintaan kondominium yang lemah kini memberi tekanan langsung ke atas nilai tanah di seluruh negara. Bertahun-tahun pembinaan agresif menyebabkan pemaju tersadai dengan lambakan unit tak terjual, jadi mereka tak ada sebab nak beli tanah baru. Rantaian kesannya mudah: kurang pembeli tanah, harga pun jatuh.
Jawapan Ringkas Untuk Yang Tergesa-gesa
- Permintaan kondo yang lemah secara langsung menekan harga tanah di Thailand sepanjang 2026
- Pemaju memotong pembelian tanah kerana inventori kondo tak terjual yang menimbun di lokasi-lokasi utama
- Tekanan paling berat berlaku di kawasan di mana bahagian kondo tak terjual melebihi 40-50% daripada jumlah bekalan
- Bagi pelabur persendirian, ini berpotensi jadi titik masuk kepada aset tanah berdiskaun
- Pembetulan harga ini terutamanya melanda pinggir bandar Bangkok, Pattaya, dan sebahagian daerah Phuket
- Kawasan tengah Bangkok dan zon tepi pantai Phuket pula kekal stabil nilainya
Fakta-fakta Penting Yang Perlu Anda Tahu
- Pelancaran kondo baru di Bangkok jatuh dianggarkan 30-35% pada suku pertama 2026 berbanding tempoh sama tahun 2024
- Pemaju besar Thailand seperti Sansiri, Ananda, dan Origin Property sudah mula memberi isyarat pengunduran daripada rancangan pembelian tanah seawal 2025
- Purata harga tanah di pinggir luar Bangkok (zon sepanjang laluan BTS dan MRT jauh dari pusat bandar) jatuh dianggarkan 10-18% daripada kemuncaknya pada 2023
- Pattaya kekal antara pasaran paling lambak bekalan: data CBRE Thailand menunjukkan bahagian kondo tak terjual di sesetengah daerah melebihi 50% malah sebelum kemelesetan semasa
- Tanah untuk vila di Phuket menyusut nilai lebih perlahan, kerana permintaan pembeli asing terhadap vila masih kukuh
- Sebagai tanda ketegangan pasaran seluruh negara, data REIC yang dipetik oleh media industri menunjukkan permit pembahagian tanah dan pembinaan jatuh mendadak pada Q1, dengan 5,783 plot diluluskan, turun 45.7% berbanding tahun sebelumnya, walaupun pinjaman gadai janji meningkat 11.1%, kebanyakannya tertumpu pada segmen bawah 3 juta THB
- Warga asing masih tidak boleh memiliki tanah secara langsung di Thailand; laluan utama yang ada ialah pajakan jangka panjang (sehingga 30+30+30 tahun) atau pemilikan melalui struktur syarikat Thai
Kenapa Harga Boleh Jatuh Macam Ni?
Mekanismenya sebenarnya mudah. Bila pemaju tak mampu jual unit kondo mereka, mereka berhenti beli tanah baru. Tanah yang tiada pembeli hilang kecairan (liquidity), dan pemilik yang perlukan wang tunai terpaksa turunkan harga tawaran.
Lokasi memainkan peranan besar di sini. Kawasan tengah Bangkok seperti Silom, Sathorn, dan Sukhumvit hingga ke stesen Asok, berada di 'dunia' yang berbeza sama sekali. Plot tanah yang tersedia sangat terhad, dan projek baru habis dijual jauh sebelum siap dibina. Sebaliknya, pembetulan harga melanda kawasan pinggir seperti Bang Na, Min Buri, dan Rangsit, di samping zon percutian yang dibebani lambakan bekalan.
Apa Petanda Yang Perlu Diperhatikan Pelabur?
Satu isyarat menarik ialah gelagat pemain institusi besar. Menurut Knight Frank Thailand, dana-dana besar dari Singapura dan Hong Kong mempergiatkan pembelian tanah di Bangkok pada separuh kedua 2025. Bila 'wang pintar' mula masuk ke pasaran yang sedang jatuh, itu biasanya tanda klasik yang harga sudah hampir mencecah dasar.
Corak minat antarabangsa yang berterusan ini turut kelihatan di tempat lain: walaupun rentak pembinaan secara keseluruhan perlahan, Phuket terus menarik minat sewaan dan pemilikan yang berterusan daripada pembeli antarabangsa. Pasaran Thailand secara keseluruhan pula masih membawa inventori kira-kira 600,000 hartanah tak terjual yang terus menekan harga di seluruh negara.
Bolehkah Orang Malaysia Beli Tanah di Thailand?
Ini soalan yang paling kerap ditanya, dan jawapannya perlu difahami dengan teliti. Membeli tanah sebagai warga asing di Thailand memang rumit dari segi undang-undang. Pemilikan bebas hakmilik (freehold) secara langsung tidak dibenarkan buat warga asing, termasuk warga Malaysia.
Mekanisme paling lazim ialah pajakan jangka panjang (leasehold), biasanya 30 tahun dengan opsyen pembaharuan. Alternatif lain ialah menubuhkan syarikat Thai, tetapi ini memerlukan penyusunan undang-undang yang teliti dan membawa risiko regulatori, terutamanya apabila pihak berkuasa semakin ketat mengawasi susunan 'nominee' (pemegang saham bertopeng).
Jadi, Apa Patut Pelabur Buat Sekarang?
Jangan pandang indeks pasaran secara umum. Lebih baik pantau lokasi spesifik satu persatu. Jurang harga antara kawasan tengah dan pinggir akan terus melebar. Pattaya dan pinggir luar Bangkok menawarkan diskaun paling dalam, tetapi risiko kecairan (liquidity) di situ juga lebih tinggi.
Tanah vila di Phuket, terutamanya pantai barat, kekal stabil berkat permintaan asing yang konsisten dan bekalan yang terhad. Bagi pelabur Malaysia yang sedang mempertimbangkan hartanah di Thailand, memahami perbezaan risiko antara kawasan ini adalah kunci sebelum membuat sebarang keputusan. Pasukan Hartanah Thailand sedia membantu menilai plot yang benar-benar berbaloi berbanding yang sekadar kelihatan murah.
Soalan Lazim
Kenapa harga tanah jatuh di Thailand pada 2026?
Pendorong utamanya ialah pasaran kondominium yang lemah. Pemaju membina terlalu banyak unit yang gagal terjual, lalu berhenti aktif membeli tanah baru, yang mengurangkan permintaan dan menekan harga turun.
Di kawasan mana di Thailand harga tanah jatuh paling laju?
Pembetulan paling ketara berlaku di pinggir luar Bangkok sepanjang laluan transit yang jauh dari pusat bandar, di Pattaya, dan di beberapa daerah Phuket yang mengalami lambakan projek kondo.
Bolehkah warga Malaysia beli tanah di Thailand?
Tidak secara langsung. Warga asing, termasuk warga Malaysia, tidak boleh memegang hakmilik bebas (freehold) ke atas tanah. Pilihan yang ada ialah pajakan jangka panjang atau pembelian melalui struktur syarikat Thai yang disusun dengan betul mengikut undang-undang.
Adakah sekarang masa yang sesuai untuk membeli tanah di Thailand untuk pelaburan?
Pembetulan harga semasa mewujudkan peluang masuk pada harga lebih rendah, terutamanya di lokasi berpotensi di Bangkok dan Phuket. Namun setiap plot tetap memerlukan siasatan wajar (due diligence) tersendiri, dari segi status undang-undang, zon guna tanah, dan rancangan infrastruktur.
Berapa lama penurunan harga tanah ini akan berlarutan?
Anggaran pasaran menunjukkan tekanan menurun ini akan berterusan sekurang-kurangnya sehingga akhir 2026. Pemulihan dijangka bermula selepas pemaju berjaya habiskan inventori kondo sedia ada dan kembali membeli tanah baru.
Apakah risiko membeli tanah di Thailand sebagai warga asing?
Risiko utama termasuk ketidakupayaan memegang hakmilik langsung, kebergantungan kepada rakan kongsi Thai di bawah struktur syarikat, kemungkinan perubahan undang-undang tanah, kerumitan zon guna tanah, dan kecairan yang rendah di lokasi yang mengalami lambakan bekalan.
Adakah kejatuhan nilai tanah menjejaskan harga vila dan kondo?
Ya, tetapi dengan kelewatan masa (lag). Tanah yang lebih murah akhirnya menurunkan kos asas untuk projek baru, yang boleh menekan harga pasaran sekunder. Namun kesannya minimum dalam segmen premium.
Kawasan mana di Thailand yang tahan daripada kejatuhan harga tanah?
Daerah tengah Bangkok (Silom, Sathorn, Sukhumvit), pantai barat Phuket (Bang Tao, Laguna, Kamala), serta pulau-pulau dengan bekalan tanah terhad terus mengekalkan nilai mereka.
Sumber: Bangkok Post