Bayangkan anda seorang pembeli dari Kuala Lumpur atau Johor Bahru yang sedang memerhati pasaran kondominium Phuket. Berita mengatakan hutang isi rumah Thailand semakin menurun, kedengaran macam ekonomi mereka semakin sihat, bukan? Realitinya terbalik. Bank di Thailand bukan berhenti memberi pinjaman kerana rakyat mereka sudah kaya, tetapi kerana bank sendiri semakin berhati-hati menapis pemohon. Untuk pembeli asing yang mampu bayar tunai atau membiayai pembelian dari negara sendiri, senario ini sebenarnya membuka ruang yang menarik untuk berunding harga.
Menurut Bank of Thailand, nisbah hutang isi rumah kepada KDNK telah jatuh ke bawah 86%, turun daripada paras tertinggi 90.8% pada 2021. Namun jangan silap sangka, punca utamanya bukan pendapatan rakyat Thai yang meningkat, sebaliknya bank komersial mengetatkan kriteria pemarkahan kredit dan menaikkan syarat bayaran pendahuluan. Akibatnya, ramai pembeli tempatan gagal mendapat pembiayaan, dan sebahagian permintaan pasaran primer perlahan-lahan hilang. Menurut The Business Times, pasaran hartanah Thailand kini memasuki tahun keempat berturut-turut mengalami kemerosotan, didorong oleh tekanan hutang dan kredit yang semakin ketat.
Bagi pelabur antarabangsa yang membeli secara tunai atau menyusun pembiayaan dari luar negara, keadaan ini membuka tingkap peluang. Tetapi untuk memanfaatkannya, anda perlu faham mekanisme di sebalik angka-angka ini.
Apa Sebenarnya Berlaku pada Hutang Isi Rumah Thailand?
Bank of Thailand telah merekodkan penurunan nisbah hutang isi rumah kepada KDNK selama tiga suku tahun berturut-turut, menurut Laporan Dasar Monetari Bank of Thailand. Kadar penolakan permohonan gadai janji dianggarkan meningkat 15-20% berbanding 2024. Sementara itu, had Loan-to-Value (LTV) untuk rumah kedua dan ketiga masih ketat, dihadkan pada 70-80% daripada nilai penilaian hartanah.
Stok kondominium yang belum terjual di Bangkok pula telah melebihi 65,000 unit, menurut Agency for Real Estate Affairs (AREA). Ini menunjukkan penawaran melebihi permintaan tempatan secara ketara, satu petanda jelas bahawa pembeli domestik sedang berundur daripada pasaran.
Berapa Kadar Faedah dan Kadar Dasar Sekarang?
Kadar dasar Bank of Thailand kini berada pada 2.25%, manakala kadar purata gadai janji untuk peminjam tempatan Thai berkisar antara 5.5% hingga 7.5% setahun. Bagi pembeli Malaysia yang biasa dengan kadar pinjaman perumahan domestik, angka ini penting sebagai rujukan kerana ia menentukan sejauh mana pembeli tempatan Thai mampu bersaing dalam tawaran harga.
Bank of Thailand mengambil pendekatan berhati-hati. Selepas memotong kadar dasar kepada 2.25% pada penghujung 2025, langkah pelonggaran seterusnya bergantung kepada inflasi dan nilai tukar baht. Walaupun kadar faedah turun lagi, bank tidak semestinya melonggarkan piawaian pinjaman mereka, jadi kesan langsung kepada kemudahan mendapatkan gadai janji mungkin tetap terhad.
Adakah Harga Kondominium Akan Jatuh untuk Pembeli Asing?
Jangan harap keruntuhan harga secara terang-terangan. Pemaju lebih suka memberi diskaun tersembunyi berbanding memotong harga senarai secara rasmi: pakej perabot percuma, pindahan jaminan pulangan sewa, dan pelan ansuran yang dipanjangkan. Diskaun sebenar daripada harga senarai boleh mencecah 5-12% bergantung kepada projek dan peringkat pembinaan.
Harga purata kondominium baharu di Bangkok berkisar antara 120,000 hingga 180,000 THB per meter persegi bergantung kawasan, manakala produk premium daripada pemaju terkemuka semakin dijual pada harga melebihi 100,000 THB per meter persegi khusus untuk pembeli antarabangsa. Pemaju juga memanjangkan tempoh pelan ansuran, ada yang menawarkan terma bayaran bebas faedah sehingga 36 bulan untuk merangsang jualan.
Bolehkah Warga Asing Dapatkan Gadai Janji Bank Thai?
Secara teori boleh, tetapi realitinya hampir mustahil. Hanya segelintir bank (UOB, ICBC Thailand) mempertimbangkan permohonan daripada bukan pemastautin, dengan syarat yang ketat: bayaran pendahuluan 30-50%, kadar faedah 6-8% setahun, serta bukti pendapatan wajib sama ada di Thailand atau di negara asal bank tersebut. Bagi kebanyakan pembeli Malaysia, ini bermakna pembiayaan tunai atau pinjaman dari bank Malaysia/luar negara tetap menjadi laluan paling praktikal.
Berkaitan had pemilikan, warga asing masih boleh memiliki kondominium di bawah kuota pemilikan asing 49% setiap bangunan. Kuota ini kini diisi lebih pantas dalam projek popular kerana permintaan sedang beralih semula kepada pembeli luar negara sementara pembeli tempatan berundur.
Bandingkan: Bangkok Berbanding Phuket
Phuket jauh lebih berorientasikan pembeli asing berbanding Bangkok. Transaksi bukan pemastautin di pulau ini mencecah 40-60% daripada jualan dalam segmen premium. Ini bermakna pengetatan pinjaman untuk peminjam tempatan Thai memberi kesan yang kurang langsung kepada Phuket. Pendorong harga utama di sana ialah nilai tukar baht berbanding dolar dan euro, bersama aliran pelancongan.
Di Bangkok pula, daerah luar bandar sepanjang laluan BTS dan MRT yang lebih baharu, tempat pemaju melancarkan projek secara besar-besaran menyasarkan golongan kelas pertengahan Thai, berada di bawah tekanan paling besar, terutamanya Bang Na, Bang Sue, dan Rangsit. Kawasan tengah seperti Sukhumvit, Silom, dan Sathon kekal lebih berdaya tahan berkat permintaan asing yang berterusan.
Phuket kini menjadi pasaran hartanah Thailand yang paling terdedah kepada pengaruh antarabangsa, dengan pembeli asing membantu menampung kemelesetan pasaran secara nasional melalui permintaan untuk rumah kedua, pelaburan sewaan, dan penghijrahan.
Adakah Masih Berbaloi Membeli untuk Disewakan?
Pulangan sewa bersih untuk kondominium Bangkok berkisar 4-6% setahun, manakala segmen apartmen terurus Phuket menawarkan 5-8%. Dengan pemaju yang lebih terbuka untuk berunding dan persaingan yang berkurangan daripada pembeli tempatan Thai, sekarang adalah masa yang munasabah untuk merancang lawatan tinjauan dan memeriksa hartanah secara peribadi sebelum membuat keputusan.
Apa Perlu Diperiksa Sebelum Membeli dalam Keadaan Kredit Ketat Ini?
Semak kesihatan kewangan pemaju dengan teliti. Apabila jualan perlahan, syarikat yang lebih lemah mungkin melewatkan pembinaan atau menjimatkan kualiti secara tidak sepatutnya. Minta penyata kewangan yang telah diaudit dan semak peratusan unit yang sudah terjual. Jika kurang daripada 50% unit terjual pada peringkat awal pembinaan, anggap ini sebagai isyarat risiko yang tinggi.
Bagaimana Unjuran untuk Separuh Kedua 2026?
Anggaran pasaran menunjukkan penurunan 10-15% dalam pelancaran projek baharu di Bangkok menjelang akhir tahun. Ini akan menghadkan bekalan baharu dan menyokong harga dalam jangka masa sederhana. Bagi pelabur dengan tempoh pegangan 3-5 tahun, keadaan semasa menawarkan titik masuk berisiko sederhana yang munasabah.
Jika anda sedang mempertimbangkan untuk melabur di Phuket atau Bangkok dalam tempoh ini, pasukan Hartanah Thailand boleh membantu menyemak latar belakang pemaju dan menyusun lawatan tinjauan yang lebih terancang.
Sumber: The Business Times