Jawapan Ringkas untuk Pembeli yang Ingin Tahu Sekarang
Pembeli asing tidak layak untuk pinjaman gadai janji bank Thailand secara konvensional. Pemaju Phuket menyelesaikan masalah ini dengan menawarkan pelan bayaran terus antara 2 hingga 5 tahun, kebanyakannya tanpa faedah semasa fasa pembinaan. Deposit awal biasanya antara 100,000 hingga 300,000 baht, dengan baki dibayar mengikut jadual suku tahunan atau mengikut peringkat pembinaan, tanpa melibatkan mana-mana bank.
Kenapa Perkara Ini Penting bagi Pembeli Malaysia?
Bagi rakyat Malaysia yang ingin melabur di Phuket, halangan paling besar bukan harga hartanah - ia adalah cara pembayaran. Bank-bank Thai tidak memberi pinjaman kepada warga asing secara umum. Namun pasaran hartanah Phuket terus berkembang pesat: antara 2021 dan 2025, seramai 45,066 unit kediaman telah dilancarkan dengan jumlah pelaburan 469.72 bilion baht (lebih kurang $13 bilion). Pada 2025 sahaja, lebih 72 projek baru dilancarkan meliputi 10,312 unit bernilai 81.64 bilion baht.
Pemaju besar seperti Sansiri telah mengumumkan 20 projek Phuket baharu bernilai gabungan 24 bilion baht untuk tempoh 2026-2028. AssetWise - pemaju di sebalik jenama 'The Title' - mempunyai tunggakan projek Phuket bernilai 21.669 bilion baht, iaitu 57% daripada keseluruhan portfolio syarikat setakat Mac 2026. Kedua-dua pemaju ini bergantung besar kepada pelan ansuran untuk menarik pembeli antarabangsa.
Persaingan antara pemaju untuk merebut pembeli asing semakin sengit - dan pelan bayaran telah menjadi senjata utama jualan mereka.
Apakah Jenis Pelan Bayaran yang Ada?
Pelan 30/70 Semasa Pembinaan
Ini adalah struktur paling popular di Phuket. Pembeli membayar 30% harga beli semasa menandatangani kontrak (atau dibahagikan dalam tempoh 3 hingga 6 bulan pertama), manakala baki 70% dibayar ketika kunci diserahkan. Tiada faedah dikenakan - ia ibarat pinjaman tanpa faedah selama 18 hingga 30 bulan sepanjang pembinaan.
Contoh praktikal: kondominium berharga 8 juta baht dalam projek 'The Title' oleh AssetWise. Pembeli membayar yuran tempahan 200,000 baht, diikuti ansuran 180,000 baht sebulan selama 12 bulan (jumlah 2.36 juta baht), dan bayaran pemindahan akhir sebanyak 5.64 juta baht.
Pelan 20/80 Selepas Serah Kunci
Sesetengah pemaju - terutama bagi segmen vila - membenarkan pembayaran diteruskan selepas projek siap. Pembeli hanya menyumbang 20% sebelum pembinaan selesai, manakala 80% selebihnya dibayar dalam tempoh 24 hingga 36 bulan selepas kunci diterima. Di sinilah faedah mula dikenakan: biasanya 3 hingga 8% setahun.
Struktur ini paling kerap digunakan untuk vila berharga antara 15 hingga 40 juta baht, di mana satu bayaran akhir yang besar adalah tidak praktikal walaupun bagi pembeli berkemampuan tinggi.
Pinjaman Bank Thai untuk Warga Asing
Secara rasmi ia boleh dilakukan, tetapi amat sukar dari segi praktikalnya. Hanya segelintir bank yang mempertimbangkan permohonan warga asing:
- UOB Thailand - sehingga 70% LTV untuk warganegara negara tertentu, kadar mulai 6.5%
- Bangkok Bank - program khas untuk pemegang permit kerja Thailand
- ICBC (Thai) - tertumpu terutamanya kepada pembeli dari China
Syarat termasuk pendapatan yang disahkan 80,000 hingga 100,000 baht sebulan, kontrak kerja atau visa perniagaan, serta sejarah kredit yang mantap. Kelulusan mengambil masa 45 hingga 90 hari. Bagi kebanyakan pembeli antarabangsa tanpa pekerjaan di Thailand, laluan ini hampir tertutup sepenuhnya.
Pinjaman Luar Negara Menggunakan Aset Sedia Ada
Sesetengah pembeli mengambil pinjaman di negara asal mereka - dicagarkan kepada hartanah sedia ada, portfolio pelaburan atau perniagaan - kemudian menghantar wang ke Thailand. Kaedah ini boleh memberikan kadar faedah yang lebih rendah bergantung kepada pasaran tempat tinggal pembeli, dan menjadikan pembeli kelihatan seperti pembeli tunai ketika berunding dengan pemaju Thai.
Perbandingan Empat Pilihan Pembiayaan
| Parameter | Pelan 30/70 Semasa Bina | Pelan 20/80 Selepas Serah Kunci | Gadai Janji Bank Thai | Pinjaman Luar Negara |
|---|---|---|---|---|
| Bayaran pendahuluan | 30% | 20% | 30-50% | 0% (dicagar pada aset lain) |
| Kadar faedah | 0% | 3-8% setahun | 6.5-8% setahun | Bergantung kepada negara |
| Tempoh | 18-30 bulan | 36-60 bulan | Sehingga 20 tahun | Sehingga 15-25 tahun |
| Kemudahan untuk warga asing | Tinggi | Sederhana | Rendah | Bergantung kepada status |
| Kelajuan kelulusan | 1-3 hari | 1-7 hari | 45-90 hari | 14-60 hari |
| Risiko pembeli | Sederhana (bergantung pada pemaju) | Lebih tinggi dari purata | Rendah (bank menilai projek) | Risiko mata wang |
| Lebih bayar pada 10 juta baht | 0 baht | 450,000 hingga 1,200,000 baht | 1,300,000 hingga 2,400,000 baht (5 tahun) | Berbeza-beza |
Risiko dan Kesilapan yang Perlu Dielakkan
1. Tidak membaca SPA dengan teliti. Semua terma pelan bayaran termaktub dalam Perjanjian Jual Beli (SPA). Klausa penting termasuk penalti bayaran lambat (biasanya 1 hingga 1.5% sebulan), syarat pembatalan kontrak (pemaju boleh mengekalkan 25 hingga 30% daripada semua jumlah yang telah dibayar), tarikh serah kunci, dan akibat jika pembinaan lewat. Sentiasa semak versi bahasa Inggeris dengan peguam hartanah Thai yang berkelayakan.
2. Mengabaikan keperluan sijil FET. Apabila warga asing membeli kondominium pegangan bebas, setiap pemindahan wang masuk mesti melalui bank Thai dengan borang Transaksi Pertukaran Asing (FET) yang dikeluarkan. Tanpa dokumen ini, Jabatan Tanah tidak akan mendaftarkan pemilikan. Bayaran tunai melalui kaunter pertukaran mata wang tidak diterima.
3. Tersalah anggaran bayaran akhir yang besar. Perlan 30/70 terasa selesa semasa pembinaan. Namun 70% daripada harga beli adalah satu jumlah yang sangat besar. Jika kedudukan kewangan pembeli berubah semasa tempoh pembinaan, mereka berisiko kehilangan setiap baht yang telah dibayar.
4. Menganggap pelan bayaran adalah jaminan kewangan. Perlan bayaran pemaju bukan jaminan bank. Jika pemaju muflis, pembeli hanya menjadi salah seorang pemiutang biasa dalam barisan tuntutan. Sebab itulah pemilihan pemaju adalah sangat kritikal. AssetWise dengan tunggakan 21.7 bilion baht dan Sansiri yang menyasarkan hasil 39 bilion baht pada 2026 mewakili pemaju tersenarai Bursa SET yang telus dari segi kewangan - yang mengurangkan risiko ini.
5. Melupakan kos sampingan transaksi. Di luar harga hartanah: yuran pemindahan Jabatan Tanah (lebih kurang 2% untuk bangunan baru), sumbangan dana tenggelam (500 hingga 800 baht per meter persegi), dan bayaran penyelenggaraan kawasan awam bulanan (40 hingga 120 baht per meter persegi). Kos-kos ini tidak diliputi oleh pelan bayaran pemaju.
6. Terlepas pandang had pemilikan asing. Pemilikan pegangan bebas kondominium oleh warga asing dihadkan kepada 49% daripada jumlah unit boleh jual dalam sesebuah bangunan. Kebanyakan pemaju yang bereputasi sudah mengambil kira kuota ini, tetapi pembeli perlu mengesahkan kuota asing yang masih tersedia dalam mana-mana projek sebelum menandatangani sebarang dokumen.
Soalan Lazim Pembeli Malaysia
Bolehkah saya buka akaun bank Thai untuk tujuan pembelian hartanah ini? Ya, kebanyakan bank di Thailand membenarkan warga asing membuka akaun semasa melawat dengan visa pelancong, walaupun syarat berbeza mengikut institusi. Akaun ini diperlukan untuk memproses bayaran dan mendapatkan sijil FET.
Adakah diskaun diberikan jika saya bayar tunai penuh? Ya. Pemaju sering menawarkan diskaun 3 hingga 7% untuk pembayaran tunai penuh. Sebaliknya, pelan ansuran selepas serah kunci mungkin mempunyai premium harga tersirat.
Apa yang berlaku jika pemaju lewat menyerahkan unit? Tarikh serah kunci dan akibat kelewatan harus dinyatakan secara jelas dalam SPA. Ini antara sebab utama anda perlu melantik peguam hartanah Thai yang berpengalaman sebelum menandatangani kontrak.
Bolehkah saya gabungkan pelan bayaran pemaju dengan pinjaman bank semasa serah kunci? Secara teorinya boleh - sesetengah pembeli menggunakan pelan pemaju semasa pembinaan, kemudian mencari pembiayaan bank untuk bayaran pemindahan akhir. Namun kelulusan gadai janji bagi bukan pemastautin tidak terjamin, jadi menjadikan ini sebagai strategi kewangan utama adalah berisiko.
Pasukan Hartanah Thailand boleh membantu anda memahami pelan bayaran yang paling sesuai untuk situasi kewangan anda, serta mengesyorkan projek daripada pemaju yang telus dan tersenarai di bursa saham.
Sumber: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers