Sekatan Skim Nominee Tanah Thailand 2026: Adakah Vila Anda di Phuket Terjejas?

6 Julai 2026

Ringkasnya

Kerajaan Thailand kini menjalankan siasatan menyeluruh ke atas skim pemilikan nominee di seluruh 77 wilayah, termasuk Phuket dan Koh Samui, bukan sekadar zon EEC. Ini penjelasan risiko sebenar dan langkah sah yang perlu diambil pelabur Malaysia.

Kenapa Ini Penting Untuk Anda yang Memiliki Vila di Phuket

Jika anda pernah dinasihatkan untuk 'daftar atas nama kawan Thai' semasa membeli tanah atau vila di Phuket, berita ini wajar buat anda berhenti seketika. Perdana Menteri Thailand, Anutin Charnvirakul, telah memerintahkan audit menyeluruh ke atas struktur pemilikan nominee di seluruh negara. Puncanya ialah lonjakan modal China yang masuk ke Kawasan Ekonomi Timur (EEC), tetapi skop siasatan ini jauh lebih luas daripada tiga wilayah EEC sahaja. Phuket, Koh Samui, Chiang Mai dan hampir semua kawasan pelancongan popular di mana orang asing pernah membeli tanah secara senyap melalui warga Thai kini turut diperiksa.

Bagi pelabur Malaysia dan asing lain, ini bukan sekadar berita politik biasa. Amalan nominee yang selama ini dianggap sebagai 'kelabu tapi diterima' kini bergerak ke arah pendakwaan aktif. Mari kita lihat siapa yang berisiko, dan yang lebih penting, apa langkah sah yang boleh diambil.

Jawapan Ringkas: Apa Perlu Anda Tahu Sekarang

Skop siasatan: liputan audit merangkumi kesemua 77 wilayah di Thailand, bukan hanya EEC atau kawasan resort popular
Punca: kebimbangan kerajaan terhadap aliran modal China yang masuk ke Chonburi, Rayong dan Chachoengsao (zon EEC)
Asas undang-undang: Seksyen 96 Akta Kanun Tanah melarang pemilikan tanah oleh orang asing di Thailand; kesalahan boleh dikenakan denda sehingga 20,000 THB dan jualan paksa tanah tersebut
Risiko sebenar: di bawah Seksyen 36 Akta Perniagaan Asing, penggunaan struktur nominee boleh membawa hukuman penjara sehingga 3 tahun dan denda sehingga 1 juta THB
Kondominium selamat: orang asing masih boleh memiliki secara sah sehingga 49% unit dalam mana-mana projek kondominium di bawah Akta Kondominium
Cadangan kami: semak semula semua struktur pemilikan sedia ada yang melibatkan individu Thai, dan lengkapkan audit undang-undang sebelum akhir 2026

Fakta Penting yang Perlu Diketahui

EEC ialah zon ekonomi khas yang ditubuhkan pada 2018, merangkumi Chonburi, Rayong dan Chachoengsao. Jumlah pelaburan yang diisytiharkan di zon ini melebihi 1.9 trilion THB menjelang akhir 2025, menurut data EECO
Jabatan Tanah Thailand telah menerima arahan terus daripada Perdana Menteri untuk melancarkan audit seluruh negara ke atas daftar hartanah
Cara skim nominee biasa beroperasi: seorang asing membiayai pembelian tanah, manakala seorang warga Thai (selalunya bekas pasangan, pemandu atau kenalan) didaftarkan sebagai pemilik sah. Di atas kertas, tanah itu sepenuhnya milik warga Thai berkenaan
Pada 2024-2025, sudah ada kes jualan paksa tanah di Phuket, di mana Jabatan Tanah berjaya membuktikan pemilikan nominee dengan menjejaki pindahan wang melalui bank
Pelabur asing masih boleh memiliki bangunan secara sah (walaupun bukan tanah di bawahnya) melalui pajakan jangka panjang (leasehold) berdaftar sehingga 30 tahun, dengan pilihan untuk diperbaharui
Syarikat Thai dengan pegangan saham asing melebihi 49% diklasifikasikan sebagai entiti asing dan tidak boleh memiliki tanah
Anggaran pasaran menunjukkan antara 10 hingga 15% vila di Phuket dan Pattaya distrukturkan melalui susunan nominee

Kenapa 2026 Berbeza Daripada Kempen-Kempen Sebelum Ini

Konteks di sini penting. Anutin bukanlah perdana menteri pertama yang mengisytiharkan perang ke atas struktur nominee; kempen serupa pernah berlaku pada 2006, 2014 dan 2019. Tetapi 2026 berbeza secara asasnya. Pihak berkuasa kini mempunyai akses kepada daftar hartanah digital, data transaksi bank, dan keupayaan silang-semak melalui Pejabat Anti Pengubahan Wang Haram (AMLO). Dari segi teknikal, mengesan skim nominee kini jauh lebih mudah berbanding sebelum ini.

EEC merupakan kebanggaan nasional bagi Bangkok, projek unggulan dasar ekonomi Thailand, dan kerajaan tidak berniat membiarkan aset tanah strategik jatuh ke tangan kawalan asing yang tersembunyi. Namun gelombang siasatan ini melanda semua bangsa, bukan sekadar pelabur China sahaja.

Apa Maksudnya Kepada Pemilik Vila di Phuket Sekarang?

Jika anda memegang vila atau plot tanah melalui nama seorang warga Thai, kedudukan anda kini terdedah kepada risiko. Jabatan Tanah sedang menganalisis aliran tunai: siapa yang membayar untuk hartanah tersebut, siapa yang menampung kos penyelenggaraannya, dan siapa yang sebenarnya tinggal di situ. Jika corak ini menunjukkan tanda-tanda pemilikan nominee, akibatnya serius: jualan paksa dalam tempoh 180 hari, penalti kewangan, dan potensi pendakwaan jenayah.

Kabar baiknya, alternatif yang sah wujud dan berfungsi dengan baik dalam amalan:

Pajakan 30 tahun yang didaftarkan dengan Jabatan Tanah melindungi hak penggunaan anda
Pembelian kondominium dalam kuota pemilikan asing memberikan hak milik penuh (freehold)
Struktur melalui syarikat Thai dengan aktiviti komersial sebenar dan pemegang saham Thai yang tulen adalah dibenarkan, tetapi memerlukan pelaksanaan undang-undang yang tepat dan telus tanpa cacat cela

Bagi pembeli Malaysia yang sedang merancang pelaburan di Phuket atau Koh Samui, ini masa yang sesuai untuk berhenti sejenak dan menyemak semula sebarang cadangan skim nominee yang mungkin ditawarkan ejen tempatan, betapapun 'biasa' ia kelihatan dalam pasaran. Di Hartanah Thailand, kami sentiasa menasihatkan pelanggan untuk memilih struktur yang benar-benar sah dari mula, bukan mencari jalan pintas yang boleh menjadi masalah besar kelak.

Sumber: EECO (Eastern Economic Corridor Office)

Soalan Lazim

Apa itu pemilikan tanah nominee di Thailand?

Ini ialah susunan di mana seorang warga asing membiayai pembelian tanah, tetapi seorang warga Thai didaftarkan sebagai pemilik sah di sisi undang-undang. Di bawah undang-undang Thai, amalan ini melanggar Akta Kanun Tanah dan juga Akta Perniagaan Asing.

Apa hukuman bagi pemilikan nominee?

Denda sehingga 1 juta THB dan penjara sehingga 3 tahun di bawah Akta Perniagaan Asing. Jabatan Tanah turut boleh mengarahkan jualan paksa hartanah tersebut dalam tempoh 180 hari.

Adakah siasatan ini menjejaskan pemilik kondominium?

Tidak. Orang asing masih mengekalkan hak sah untuk memiliki unit kondominium, selagi kuota pemilikan asing projek tersebut (49% daripada jumlah keluasan lantai) tidak melebihi had. Ini dikawal selia oleh Akta Kondominium B.E. 2522.

Bagaimana sekatan 2026 ini berbeza daripada kempen-kempen terdahulu?

Pihak berkuasa kini menggunakan alat digital: menyilang-semak transaksi bank melalui AMLO, menganalisis daftar hartanah, dan menyemak rekod cukai. Kempen-kempen sebelum ini bergantung besar kepada audit manual dan maklumat daripada pemberi tip.

Bolehkah orang asing membeli tanah secara sah di Thailand?

Pemilikan tanah secara langsung dilarang, dengan pengecualian yang amat terhad (pelaburan bernilai 40 juta THB atau lebih melalui BOI). Alternatif sah termasuk pajakan jangka panjang, pembelian kondominium secara freehold, atau pemilikan melalui syarikat Thai yang beroperasi secara tulen.

Apa perlu saya lakukan jika vila saya didaftarkan atas nama nominee Thai?

Dapatkan nasihat peguam berlesen yang pakar dalam undang-undang tanah Thai dengan segera. Pilihan termasuk menukar kepada struktur pajakan, menjual hartanah tersebut, atau menstruktur semula pemilikan melalui rangka kerja yang sepenuhnya sah.

Adakah siasatan ini menyasarkan bangsa tertentu?

Tidak. Puncanya ialah aliran modal China ke dalam EEC, tetapi pemeriksaan ini merangkumi semua struktur pemilikan asing di seluruh negara, tanpa mengira kewarganegaraan.

Selamatkah membeli hartanah di EEC pada 2026?

Ya, dengan syarat struktur pemilikan yang sah digunakan. Kondominium di Pattaya dan Sri Racha (dalam zon EEC) boleh dimiliki orang asing secara freehold. Tanah pula hanya boleh diperoleh melalui susunan pajakan.

Di mana saya boleh dapatkan nasihat undang-undang tentang struktur pemilikan saya?

Bekerjasamalah dengan firma guaman yang berdaftar dengan Thai Law Society dan mempunyai pengalaman langsung menasihati pelanggan asing. Elakkan sebarang 'perunding' yang menawarkan untuk mengatur skim nominee bagi pihak anda.

Kesimpulannya: era skim nominee tanpa akibat di Thailand sedang berakhir. Kempen 2026 disokong oleh alat penguatkuasaan digital dan kemahuan politik pada peringkat tertinggi kerajaan. Semak struktur pemilikan anda sekarang, sebelum audit tiba di depan pintu anda.

Bersedia untuk melabur di Thailand secara sah dan yakin? Pasukan pakar kami sedia membantu anda mencari hartanah yang sesuai.

Soalan lazim

Adakah vila saya di Phuket yang didaftar atas nama rakan Thai akan disiasat?

Berkemungkinan besar ya, jika Jabatan Tanah mengesan corak aliran wang yang menunjukkan anda sebenarnya membiayai dan menggunakan hartanah itu, bukan pemilik berdaftar. Adalah bijak untuk mendapatkan semakan undang-undang segera dan pertimbangkan penukaran kepada struktur pajakan yang sah.

Kalau saya nak beli hartanah di Phuket secara sah sebagai warga Malaysia, apa pilihan terbaik?

Pilihan paling selamat ialah membeli unit kondominium dalam kuota pemilikan asing 49%, yang memberikan hak milik penuh (freehold). Jika berminat dengan vila atau tanah, pajakan berdaftar sehingga 30 tahun adalah alternatif sah yang diiktiraf undang-undang Thailand.

Adakah semua orang asing yang guna skim nominee akan didakwa serta-merta pada 2026?

Tidak semestinya serta-merta, tetapi risiko meningkat kerana Jabatan Tanah kini menggunakan data digital dan kerjasama AMLO untuk mengesan transaksi mencurigakan. Sesiapa yang mempunyai struktur nominee digalakkan membuat audit dan penstrukturan semula secepat mungkin sebelum disiasat.

Kenapa kondominium lebih selamat berbanding vila atau tanah di Thailand?

Kerana Akta Kondominium B.E. 2522 membenarkan orang asing memiliki hak milik penuh (freehold) sehingga 49% daripada jumlah keluasan lantai sesebuah projek, jadi tiada keperluan menggunakan nama nominee Thai seperti dalam kes pembelian tanah.