Pada tahun 2024, pihak polis Phuket telah menutup 12 mini-hotel haram yang dikendalikan oleh pemilik vila asing. Mereka menyewakan hartanah kepada pelancong secara harian tanpa lesen yang diperlukan. Denda yang dikenakan mencecah 20,000 THB sehari, dan sebahagian pemilik asing turut menghadapi tindakan penghantaran pulang. Kesilapan mereka hanya satu: tidak memahami undang-undang sewa Thailand sebelum memulakan operasi.
Thailand membezakan dengan jelas antara dua jenis sewaan. Sewaan jangka panjang (30 hari ke atas) terletak di bawah undang-undang sivil dan tidak memerlukan lesen khas. Sewaan jangka pendek (bawah 30 hari) pula dikira sebagai operasi hotel di bawah Akta Hotel B.E. 2547, dan kesalahan di bawah akta ini boleh mengakibatkan denda sehingga 20,000 THB serta pertuduhan jenayah. Pilihan ketiga ialah menyerahkan hartanah kepada syarikat pengurusan berlesen dan menerima pendapatan secara pasif.
Ringkasan Pantas
- Sewaan jangka panjang (30 hari ke atas) tidak memerlukan lesen mahupun syarikat Thailand - kontrak bertulis antara individu sudah mencukupi
- Sewaan jangka pendek (bawah 30 hari) memerlukan pendaftaran syarikat Thailand dan lesen di bawah Akta Hotel
- Hartanah kecil (sehingga 8 bilik) layak untuk pendaftaran ringkas sebagai 'penginapan bukan hotel'
- Hartanah dengan 8 bilik ke atas atau kapasiti 30 tetamu ke atas wajib mendapatkan lesen hotel penuh
- Syarikat pengurusan mengambil 20-30% daripada hasil sewaan tetapi mengendalikan semua keperluan operasi dan pelesenan bagi pihak anda
- Borang TM30 adalah wajib: pemilik hartanah mesti memaklumkan Imigresen Thailand tentang tetamu asing dalam tempoh 24 jam selepas mendaftar masuk
Senario dan Pilihan
Senario 1: Sewaan Jangka Panjang Tanpa Lesen
Ini adalah cara paling mudah untuk menjana pendapatan daripada hartanah di Thailand. Anda menandatangani perjanjian bertulis dengan penyewa untuk tempoh 6 hingga 12 bulan, dengan menyatakan kadar sewa bulanan, deposit keselamatan (biasanya 1-2 bulan sewa), serta hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak.
Arrangemen ini dikawal oleh Kanun Sivil dan Perdagangan Thailand. Tiada lesen diperlukan dan anda tidak perlu mendaftar syarikat Thailand - anda bertindak sebagai individu persendirian.
Satu perkara penting: jika tempoh pajakan adalah 3 tahun atau lebih, kontrak tersebut mesti didaftarkan di Jabatan Tanah. Tanpa pendaftaran, pajakan jangka panjang ini mempunyai perlindungan undang-undang yang terhad dan boleh dicabar di mahkamah.
Hasil sewaan jangka panjang yang lazim di Phuket adalah dalam lingkungan 5-7% setahun berdasarkan nilai hartanah.
Senario 2: Sewaan Jangka Pendek Dengan Lesen
Sewaan harian atau mingguan boleh menjana pendapatan 1.5 hingga 2 kali ganda lebih tinggi berbanding sewaan jangka panjang, namun syaratnya jauh lebih ketat.
Akta Hotel B.E. 2547 (2004), yang dikemaskini pada 2023 dan sekali lagi pada 2026, mengklasifikasikan sebarang penginapan tetamu bawah 30 hari sebagai aktiviti hotel. Untuk beroperasi secara sah, anda perlu:
- Mendaftarkan syarikat Thailand
- Mendapatkan lesen (sama ada lesen hotel penuh atau pendaftaran 'penginapan bukan hotel' yang lebih mudah untuk hartanah dengan kurang daripada 8 bilik)
- Memenuhi piawaian keselamatan kebakaran dan sanitasi
- Mengemukakan notifikasi TM30 untuk setiap tetamu asing dalam tempoh 24 jam selepas ketibaan
Jebakan biasa bagi pemilik kondominium: banyak bangunan kediaman melarang sewaan jangka pendek melalui Peraturan Dalaman (House Rules) mereka. Jawatankuasa penghuni mempunyai kuasa penuh untuk mendenda pemilik yang melanggar peraturan ini. Semak peraturan bangunan terlebih dahulu sebelum membeli kondominium untuk tujuan pelaburan sewaan pendek.
Senario 3: Pengurusan Hartanah Profesional
Jika anda tidak menetap di Thailand sepanjang tahun, menyerahkan hartanah kepada syarikat pengurusan berlesen adalah pilihan paling praktikal. Pembahagian pendapatan lazim ialah 70-80% kepada pemilik dan 20-30% kepada syarikat pengurusan.
Syarikat pengurusan mengendalikan pencarian tetamu, pembersihan, penyelenggaraan, pematuhan undang-undang, dan pengemukaan borang TM30. Anda tidak perlu mendaftarkan syarikat Thailand sendiri kerana syarikat pengurusan sudah memegang lesen yang diperlukan.
Walau bagaimanapun, tanggungjawab cukai tetap terletak pada bahu anda. Anda perlu membayar Cukai Pendapatan Peribadi (PIT) atas pendapatan yang diterima, selepas potongan yang berkenaan, serta Cukai Tanah dan Bangunan.
Senario 4: Penyewaan Semula Sebagai Perniagaan
Sesetengah usahawan menyewa hartanah melalui kontrak jangka panjang kemudian menyewakannya semula secara jangka pendek. Model ini memerlukan:
- Pendaftaran syarikat Thailand
- Kebenaran penyewaan semula yang dinyatakan secara eksplisit dalam perjanjian pajakan asal
- Mendapatkan lesen penginapan bukan hotel atau lesen hotel penuh untuk aktiviti sewaan jangka pendek
Tanpa kebenaran bertulis daripada pemilik asal dalam perjanjian pajakan, struktur ini adalah haram.
Jadual Perbandingan
| Parameter | Sewaan Jangka Panjang | Jangka Pendek (Bawah 8 Bilik) | Jangka Pendek (8 Bilik ke Atas) | Syarikat Pengurusan |
|---|---|---|---|---|
| Tempoh minimum | 30 hari | 1 hari | 1 hari | Mengikut perjanjian |
| Syarikat Thailand diperlukan | Tidak | Ya | Ya | Tidak |
| Jenis lesen | Tiada | Penginapan bukan hotel | Lesen hotel penuh | Dipegang oleh syarikat |
| Hasil di Phuket | 5-7% setahun | 8-12% setahun | 10-15% setahun | 5-10% setahun |
| Penglibatan pemilik | Sederhana | Tinggi | Tinggi | Minima |
| Cukai | PIT + Cukai Tanah | PIT + Cukai Tanah + VAT | PIT + Cukai Tanah + VAT | PIT + Cukai Tanah |
| Risiko denda | Rendah | Sederhana | Tinggi tanpa lesen | Rendah |
Risiko Utama dan Kesilapan Yang Perlu Dielakkan
1. Menjalankan sewaan jangka pendek tanpa lesen. Inilah kesilapan paling biasa di kalangan pemilik asing di Thailand. Aduan jiran boleh mencetuskan pemeriksaan polis. Denda boleh mencapai 20,000 THB sehari, dan pertuduhan jenayah turut mungkin dikenakan.
2. Mengabaikan peraturan dalaman kondominium. Walaupun anda memegang lesen sewaan jangka pendek yang sah, peraturan bangunan mungkin masih melarang sewaan harian. Semak House Rules sebelum membeli kondominium untuk tujuan pelaburan sewaan pendek.
3. Terlupa borang TM30. Pemilik hartanah wajib memaklumkan Imigresen Thailand tentang setiap tetamu asing dalam tempoh 24 jam selepas mendaftar masuk. Denda bagi ketidakpatuhan adalah sehingga 10,000 THB setiap kejadian. Kebanyakan syarikat pengurusan menguruskan borang ini secara automatik.
4. Pajakan 3 tahun ke atas yang tidak didaftarkan. Jika anda menyewakan hartanah melalui kontrak berbilang tahun tanpa mendaftarkannya di Jabatan Tanah, penyewa boleh mencabar syarat-syarat kontrak di mahkamah. Kos pendaftaran adalah 1% daripada jumlah nilai sewa sepanjang tempoh pajakan.
5. Struktur syarikat yang tidak betul. Ketika mendaftarkan syarikat Thailand untuk tujuan sewaan jangka pendek, anda mesti mematuhi Akta Perniagaan Asing. Menggunakan pemegang saham nominee tanpa penyertaan Thailand yang tulen dianggap sebagai pelanggaran undang-undang Thailand.
6. Tidak mengisytiharkan pendapatan sewa. Pendapatan sewa tertakluk kepada Cukai Pendapatan Peribadi pada kadar progresif antara 5% hingga 35% bergantung kepada jumlahnya. Kegagalan mengisytiharkan boleh mengakibatkan penalti dan caj faedah.
Pakar-pakar di Hartanah Thailand sedia membantu anda memahami keperluan undang-undang ini dan mencari hartanah yang sesuai dengan strategi sewaan anda.
Mendepani peraturan sewaan Thailand menjadi lebih mudah apabila anda mendekatinya secara sistematik. Tentukan format sewaan anda, nilai keperluan pelesenan untuk hartanah anda, dan kira obligasi cukai anda lebih awal. Untuk sewaan jangka pendek tanpa pengalaman undang-undang Thailand, bermula dengan syarikat pengurusan berlesen dapat mengurangkan risiko undang-undang dengan ketara sambil memberikan pulangan yang stabil.