Bayangkan pembeli dari Kuala Lumpur menghantar wire 12 juta THB untuk sebuah vila di Phuket. Peguam Thai menubuhkan syarikat: 51% dipegang oleh tiga rakyat Thai, pembeli asing pegang 49% plus kuasa tandatangan sebagai pengarah. Selama dua dekad, formula ini adalah standard industri. Tetapi mulai 1 Ogos 2026, Department of Business Development (DBD) Thailand mula bertanya soalan yang tidak pernah ditanya sebelum ini: dari mana datangnya wang tiga pemegang saham Thai itu untuk bayar saham mereka, dan boleh mereka buktikan dengan penyata bank?
Jawapan pendek untuk sesiapa yang sedang merancang pembelian sekarang: Order DBD No. 2/2569 tidak mengharamkan penyertaan asing dan tidak membatalkan syarikat sedia ada. Apa yang ia buat adalah menjadikan struktur nominee murah dengan pemegang saham Thai 'letak nama sahaja' hampir mustahil, sebab pendaftar kini menjejak aliran wang dari pemegang saham ke syarikat secara penuh, bukan sekadar semak struktur modal di atas kertas semasa pendaftaran selesai.
Apa Sebenarnya Berubah Pada 1 Ogos 2026?
Order 2/2569 menggantikan dua arahan terdahulu, Order 2/2568 dan Order 1/2569. Bagi mana-mana permohonan yang melibatkan penyertaan asing, DBD sekarang memerlukan tiga dokumen: penyata bank daripada pemegang saham Thai, penyata akaun syarikat penerima wang, dan Investment Explanation Letter (surat penjelasan pelaburan) yang ditandatangani secara peribadi.
Pengesahan berlaku pada masa pendaftaran atau pindaan dibuat, bukan kemudian semasa audit cukai. Ini bermakna masalah timbul di kaunter pendaftaran, bukan bertahun-tahun selepas itu.
Peraturan ini melingkupi penubuhan syarikat dan perkongsian dengan penyertaan asing di bawah 50%, ditambah sebarang pindaan yang memperkenalkan pemegang saham minoriti asing atau penandatangan asing. Ertinya, walaupun syarikat anda sudah wujud sekian lama, momen pindaan (tukar pengarah, jual saham, tukar modal) akan menarik dokumentasi penuh ini.
Adakah Syarikat Sedia Ada Saya Terjejas?
Tidak, bukan secara retroaktif. Pendaftaran yang selesai sebelum 1 Ogos 2026 di bawah Order 2/2568 tidak dibuka semula. Syarikat yang didaftarkan pada 2021 atau 2025 tidak bertukar haram pada 1 Ogos 2026, dan tidak akan ditanda secara automatik.
Tetapi ini bukan bermakna anda selamat selama-lamanya. Risiko datang pada momen lain: tukar pengarah, jualan saham, perubahan modal, atau penambahan penandatangan asing. Bila-bila salah satu perkara ini berlaku, fail pindaan itu akan menyeret dokumentasi penuh mengikut peraturan baharu. Struktur lama tidak dirompak, tetapi ia dikunci di tempatnya. Keluar daripadanya sekarang lebih sukar berbanding masuk ke dalamnya.
Kenapa Formula 49/51% Ini Wujud Pada Asalnya?
Angka 49% tidak datang daripada logik ekonomi, ia datang daripada kompromi undang-undang. Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) menutup tiga senarai aktiviti kepada warga asing, termasuk perdagangan tanah dan kebanyakan perkhidmatan, dan mentakrifkan syarikat asing sebagai mana-mana entiti di mana bukan pemastautin memegang separuh atau lebih modal. Pasaran buat kira-kira sendiri: 49% untuk orang asing, 51% untuk rakyat Thai. Siapa rakyat Thai itu, dan dari mana wang mereka datang untuk bayar saham, tidak pernah jadi kebimbangan sesiapa selama bertahun-tahun.
Menurut anggaran pasaran, ribuan vila dengan tanah di Phuket, Koh Samui dan Pattaya telah distruktur melalui kaedah ini. Dari segi undang-undang, ia sentiasa rapuh: Land Code Thailand secara jelas mengharamkan orang asing memperoleh tanah melalui proksi, dan secara teori Department of Lands boleh memaksa jualan plot tersebut. Dalam praktiknya, sebelum 2024, ini hampir tidak pernah berlaku.
Perubahan ini sebenarnya tidak bermula dengan hartanah. Ia bermula dengan siasatan pengubahan wang haram dan perniagaan resort 'pasaran kelabu': kedai sewa, bar, pusat menyelam dan agensi pelancongan yang didaftarkan atas nama rakyat Thai bergaji 15,000 THB tetapi disenaraikan sebagai pemilik modal berjuta baht. Dari situ, logik yang sama merebak ke semua permohonan yang difailkan dengan DBD.
Kenapa Struktur 'Preference Shares dan Pinjaman' Sudah Tidak Berkesan?
Dua helah popular selama ini: preference shares dengan hak mengundi terhad (memberi orang asing kawalan efektif pada 49%), dan pinjaman senyap di mana orang asing sebenarnya membiayai bahagian saham rakan Thai. DBD sudah lama menganggap helah pertama sebagai tanda merah nominee.
Helah kedua kini kelihatan jelas pada penyata bank: wang masuk ke akaun pemegang saham Thai beberapa hari sebelum pemfailan, dalam jumlah yang tepat sama dengan sumbangan saham. Kepintaran undang-undang tidak bertahan lama melawan kronologi bank.
Seorang pemegang saham Thai yang mengisytiharkan sumbangan 510,000 THB terhadap modal berdaftar satu juta THB kini perlu tunjukkan penyata yang membuktikan di mana wang itu berada sebelum pemindahan, dan akaun syarikat mana ia masuk. Investment Explanation Letter ditandatangani secara peribadi, dan penandatangan bertanggungjawab atas kandungannya.
Apa Hukuman Jika Disabitkan Sebagai Nominee?
Larangan asas terhadap susunan nominee bukan perkara baharu, ia sudah wujud 27 tahun lebih awal dalam Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), Seksyen 36: penjara sehingga 3 tahun dan denda 100,000 hingga 1,000,000 THB, dikenakan kepada kedua-dua pihak, orang asing dan rakyat Thai yang bersetuju memegang saham itu. Untuk tanah, jualan paksa plot juga mungkin dikenakan.
Order 2/2569 tidak mencipta hukuman baharu, ia hanya menjadikan pengesanan jauh lebih mudah pada peringkat pendaftaran.
Patutkah Saya Tubuh Syarikat Atau Pilih Pajakan 30 Tahun?
Ini pandangan kami: untuk vila berharga sehingga kira-kira 25 juta THB, menubuhkan syarikat hari ini tidak berbaloi. Pajakan berdaftar 30 tahun di bawah Land Code memberi tenur yang dilindungi, kos penyelenggaraan jauh lebih rendah, dan tidak memerlukan pemfailan tahunan, audit, atau rakan Thai yang 'hidup' dalam struktur.
Tetapi ada kelemahan sebenar yang perlu diakui: mahkamah Thai secara konsisten enggan menganggap lanjutan pajakan melebihi 30 tahun sebagai mengikat pemilik tanah baharu. Ini bukan risiko kecil, dan berpura-pura sebaliknya tidak jujur. Walaupun begitu, berbanding semua risiko struktur nominee yang kini lapuk, pajakan tetap pilihan yang lebih selamat untuk kebanyakan pembeli individu.
Kecuali anda menjalankan perniagaan operasi sebenar seperti hotel, pembuatan, eksport, atau kumpulan restoran dengan pusing ganti sebenar. Dalam kes itu, syarikat dengan rakan Thai tulen yang benar-benar melabur modal dan mengambil bahagian dalam pengurusan adalah struktur biasa dan sah sepenuhnya. Order 2/2569 menyasarkan fiksyen, bukan perniagaan sebenar. Untuk projek lebih besar, ada laluan berasingan: Foreign Business License atau promosi BOI, di mana pemilikan asing sehingga 100% dibenarkan.
Satu perkara praktikal yang sering dilupakan: menandatangani dokumen penubuhan dan membuka akaun bank korporat di Thailand hampir selalu memerlukan kehadiran peribadi, dan bank Thai pada 2026 menjadi lebih tegas tentang akaun sebegini, sering meminta lawatan kedua. Jika anda merancang pendaftaran, bajetkan sekurang-kurangnya seminggu di Thailand, sebab menjadualkan semula temujanji bank sebulan kemudian akan memakan kos lebih daripada tiket penerbangan itu sendiri.
Jika anda sudah memiliki hartanah melalui syarikat Thai, langkah seterusnya yang munasabah adalah audit sebelum sebarang pindaan pendaftaran diperlukan: semak apa yang menyokong sumbangan pemegang saham Thai, siapa penandatangan, dan pindaan apa yang mungkin diperlukan dalam dua tahun akan datang. Lebih murah menyelesaikannya sekarang berbanding menemui masalah pada hari pemfailan.
Sumber: AIM Bangkok