Bayangkan anda sampai ke pejabat tanah di Banglamung dengan cek bank 4 juta baht, senarai pemegang saham syarikat Thai anda sudah lengkap, dan niat untuk selesaikan urusan dalam sejam seperti kawan-kawan lain yang pernah beli di Phuket. Tahun lepas, proses itu memang begitu cepat. Tetapi sejak Mei 2026, soalan pertama pegawai tanah bukan lagi 'boleh tandatangan sini', tetapi 'dari mana datangnya wang ini, apa pekerjaan anda, dan kenapa pemegang saham Thai yang memegang 51% syarikat ini tidak pernah sekali menerima dividen'.
Ringkasnya: sejak Mei 2026, Jabatan Tanah Thailand (Department of Lands) mengeluarkan tiga pekeliling bertaraf 'paling segera' kepada semua pejabat tanah di 76 wilayah negara itu. Ini bukan undang-undang baharu, tetapi mekanisme penguatkuasaan bersepadu bagi peruntukan Kanun Tanah yang sudah wujud lebih dua dekad namun tidak diguna pakai secara konsisten. Perubahan utamanya: pengawasan bukan lagi acara sekali sahaja pada hari pendaftaran, tetapi proses berterusan yang boleh 'muncul semula' bertahun-tahun kemudian.
Kenapa syarikat Thai untuk pegang tanah jadi isu sekarang?
Struktur yang kini disasarkan ini lebih tua daripada kebanyakan kondominium di Phuket. Kanun Tanah Thailand melarang orang asing memiliki tanah secara terus, kecuali dalam beberapa pengecualian terhad. Pasaran menjawab sekatan ini berdekad lalu dengan formula yang biasa: syarikat sendirian berhad Thai dengan 49% dipegang oleh orang asing, 51% dipegang oleh pemegang saham Thai yang, pada praktiknya, tidak pernah menyumbang modal, tidak mengambil bahagian dalam pengurusan, dan kadangkala tidak sedar bahawa secara teknikal mereka 'memiliki' vila bernilai 25 juta baht.
Peguam menjual susunan ini bertahun-tahun sebagai penyelesaian praktikal. Tetapi dari segi undang-undang, ia tidak pernah sah. Seksyen 113 Kanun Tanah dengan jelas melarang warga Thai memegang tanah bagi pihak orang asing (nominee).
Apa yang berubah bukan bunyi undang-undang itu, tetapi keupayaan negara untuk melihat keseluruhan gambaran serentak. Sebelum 2026, setiap pejabat tanah beroperasi dalam 'silo' maklumat sendiri. Syarikat yang didaftarkan di Bangkok boleh membeli tanah di Surat Thani tanpa sesiapa menyemak failan Jabatan Pembangunan Perniagaan (DBD) syarikat itu terhadap daftar hak milik tanah. Kini, pangkalan data berpusat yang dikemas kini secara berterusan bagi pemilik tanah korporat menutup jurang itu. Semakan sekali sahaja bertukar menjadi pemantauan berterusan, bermakna transaksi yang selesai pada 2019 masih boleh muncul semula dalam kitaran semakan pada 2027.
Bila transaksi dicetuskan semakan sumber wang?
Dua ambang khusus kini menentukan bila pejabat tanah wajib menggali lebih dalam:
- 2,000,000 baht ke atas untuk bayaran tunai memicu semakan wajib terhadap sumber wang pembeli, pendapatan, pekerjaan dan kedudukan kewangan keseluruhan.
- 5,000,000 baht ke atas untuk nilai anggaran hartanah memicu semakan sama yang lebih mendalam, tidak kira kaedah pembayaran digunakan.
Ambang 2 juta baht ini bukan dipilih secara rawak. Ia berada di bawah harga hampir semua vila berkelengkapan tanah, tetapi mengecualikan kebanyakan transaksi domestik biasa antara pembeli Thai di wilayah-wilayah. Secara praktik, ia adalah 'penapis' yang ditala tepat untuk segmen pasaran yang berorientasikan pembeli asing. Bank-bank tempatan juga sudah memperketat proses sendiri; beberapa bank kini meminta penyata bank tiga bulan sebelum melepaskan dana bagi pembelian melalui syarikat.
Apa yang disemak bila syarikat ditandakan berisiko?
Syarikat yang ditandakan berisiko tinggi, berdasarkan nisbah pemilikan asing dan kriteria lain, akan menghadapi semakan lebih mendalam:
- Daftar pemegang saham
- Penyata kewangan yang difailkan dengan Jabatan Pembangunan Perniagaan (DBD)
- Kontrak dan struktur pemilikan
- Lawatan tapak sebenar, jika perlu, untuk mengesahkan bagaimana hartanah itu sebenarnya digunakan
Penting untuk difahami: ditandakan untuk semakan tidak sama dengan sabitan kesalahan. Ia adalah proses saringan, bukan keputusan muktamad. Pangkalan data baharu ini merangkumi SETIAP entiti sah yang memiliki tanah, termasuk syarikat yang 100% milik Thai. Kemasukan dalam pangkalan data semata-mata tidak bermaksud anda disyaki.
Di Phuket sahaja, lebih 600 syarikat sudah berada di bawah pengawasan Jabatan Siasatan Khas Thailand (DSI) dan Kementerian Perdagangan, sebahagian daripada operasi besar-besaran yang semakin diperkukuh sejak 1 Ogos 2026 di bawah Perintah 2/2569.
Apa kesan sebenar kepada masa dan kos urusniaga?
Inilah kos praktikal yang jarang disebut oleh penjual hartanah: semakan saringan tidak bermakna kesalahan, tetapi ia memakan masa. Urusan yang dulu selesai dalam satu lawatan kini boleh meregang menjadi dua hingga empat minggu jika pejabat tanah meminta penyata bank, pengesahan pendapatan, atau penjelasan sumber dana. Sesiapa yang terbang khusus untuk pendaftaran perlu sediakan masa lapang, bukan andaikan urusan boleh selesai pada hari yang sama.
Satu perkara yang wajar diberi perhatian tegas: cubaan 'membersihkan' struktur secara retroaktif, seperti membeli tambahan saham atau menukar pemegang saham sejurus sebelum urusan besar, lebih cenderung menarik perhatian berbanding mengelaknya. Penyiasat menyemak daftar pemegang saham dan sejarah failan DBD, dan pertukaran pemilikan secara mendadak dalam syarikat tanpa hasil pendapatan jelas kelihatan sebagai apa adanya.
Patutkah pembeli Malaysia masih guna syarikat Thai untuk beli vila?
Pandangan kami di Hartanah Thailand cukup jelas: struktur syarikat Thai sebagai kenderaan untuk pemilikan rumah persendirian sudah hampir sampai ke penghujung usianya yang praktikal. Bukan bermaksud semua struktur sedia ada akan dibongkar esok, tetapi kerana risiko yang melekat padanya kini bersifat terbuka dan berpanjangan sepanjang masa, dan ketidaktentuan itu sukar dijual semula bila tiba masanya untuk jual hartanah tersebut.
Bagi pembeli yang membeli untuk didiami sendiri atau disewakan, kondominium di bawah kuota pegangan bebas asing (foreign freehold, sehingga 49% daripada jumlah keluasan sebuah bangunan mengikut Akta Kondominium) atau pajakan tanah jangka panjang yang didaftarkan dengan betul menawarkan kepastian yang tidak lagi boleh dijamin oleh laluan syarikat.
Namun ada pengecualian yang jujur perlu disebut. Jika syarikat Thai anda benar-benar mengendalikan perniagaan sebenar, hotel, restoran, atau ladang pertanian, dengan hasil sebenar, cukai, gaji pekerja, dan pemegang saham Thai yang benar-benar melabur modal, semua ini tidak terpakai kepada anda. Ini justeru struktur yang sejak awal ingin dilindungi oleh undang-undang. Masalahnya bukan bentuk korporat itu sendiri, tetapi kerana sembilan daripada sepuluh kali, bentuk itu digunakan sebagai 'kulit kosong' tanpa isi.
Adakah tanah yang dibeli melalui syarikat sebelum 2026 boleh dirampas?
Tidak secara automatik. Pekeliling ini memperkenalkan proses saringan, bukan rampasan retroaktif. Tetapi jika semakan mengesahkan wujudnya struktur nominee, Kanun Tanah membenarkan jualan paksa aset dalam tempoh masa yang ditetapkan, di samping liabiliti jenayah bagi pemegang saham nominee Thai yang terlibat.
Langkah praktikal yang boleh diambil sekarang: keluarkan semula surat hak milik dan dokumen pendaftaran syarikat anda, dan jalankan audit bebas terhadap struktur itu sebelum pejabat tanah melakukannya untuk anda. Jika struktur itu memang kosong isinya, lebih baik ia diselesaikan atas terma dan jadual masa anda sendiri.
Soalan Lazim
Berapa ambang yang mencetuskan semakan sumber dana?
Pada 2 juta baht untuk bayaran tunai, dan bila-bila nilai anggaran hartanah melebihi 5 juta baht. Ini adalah ambang yang ditetapkan dalam pekeliling Mei 2026.
Adakah beli kondominium terus atas nama saya sendiri (orang asing) masih selamat?
Pembelian kondo terus di bawah kuota pegangan bebas asing kekal sebagai laluan sah paling bersih yang ada. Namun, semakan sumber dana di atas ambang tetap dikenakan pada pendaftaran secara umum, jadi dokumentasi Borang Transaksi Tukaran Wang Asing (Foreign Exchange Transaction Form) di bank anda perlu sempurna tanpa cacat.
Adakah muncul dalam pangkalan data baharu ini bermakna saya disyaki?
Tidak. Pangkalan data ini merangkumi setiap entiti sah yang memiliki tanah, termasuk syarikat yang 100% milik Thai. Semakan lanjutan hanya dicetuskan oleh kriteria risiko tertentu, dan kemasukan semata-mata tidak bermaksud sabitan kesalahan.
Apa alternatif sah selain syarikat untuk memiliki rumah dengan tanah?
Pajakan tanah jangka panjang (sehingga 30 tahun, didaftarkan di pejabat tanah) digabungkan dengan pemilikan berasingan ke atas bangunan yang dibina di atasnya. Ia kurang mudah semasa jualan semula, tetapi tidak membawa risiko struktur nominee.
Adakah ini menjejaskan pasangan Thai bagi orang asing?
Mengesahkan bahawa dana pembelian milik pasangan Thai sudah menjadi amalan standard sebelum ini. Pekeliling baharu ini memperketat semakan ke atas kedudukan kewangan keseluruhan pembeli, jadi pengisytiharan pemilikan dana berasingan kini perlu kukuh dari segi substans, bukan sekadar di atas kertas.
Sumber: Calinka Thailand (Dzen)