Bayangkan sebuah syarikat yang menjual lebih pantas daripada ia boleh membina. Itulah yang berlaku pada AssetWise sekarang: backlog kontrak jualan yang belum diserahkan mencecah 38.18 bilion baht setakat Mac 2026, iaitu kira-kira 1.17 bilion dolar AS pada kadar 32.5 baht/USD. Bandingkan ini dengan hasil separuh tahun pertama syarikat yang hanya 5.69 bilion baht (naik 57% berbanding tahun lepas), dan anda akan nampak jurang yang besar antara apa yang telah dijual dan apa yang telah benar-benar diserahkan.
Untuk pembeli Malaysia yang sedang menimbang unit di Phuket, nombor ini bukan sekadar statistik korporat. Ia menunjukkan sesuatu yang lebih penting: ke mana wang asing sedang mengalir, dan kenapa.
Kenapa Backlog Ini Penting Lebih Daripada Hasil Suku Tahunan?
Hasil syarikat pembangun hartanah di Thailand adalah nombor yang menoleh ke belakang. Ia mencerminkan unit yang dibina dua atau tiga tahun lalu, kerana di bawah piawaian perakaunan Thailand, hasil hanya direkodkan apabila pemilikan berpindah tangan secara rasmi di Jabatan Tanah, bukan semasa kontrak jualan ditandatangani.
Backlog pula adalah nombor yang menoleh ke hadapan. Ia menunjukkan berapa ramai pembeli yang sudah menandatangani kontrak dan membayar deposit, tetapi belum menerima kunci rumah mereka. Dengan backlog 38.18 bilion baht berbanding hasil separuh tahun 5.69 bilion baht, syarikat ini pada asasnya sudah 'terkunci' beberapa tahun hasil masa depan, kira-kira tiga kali ganda hasil tahunan mereka.
Dalam kitaran semasa, di mana Bank of Thailand mengekalkan dasar gadai janji yang ketat untuk pembeli tempatan dan permintaan perumahan domestik melembap, jurang ini biasanya ditampung oleh modal asing. Dan itulah tepatnya yang kelihatan jelas di Phuket.
Berapa Besar Bahagian Phuket dalam Portfolio Ini?
Dalam portfolio gabungan ASW dan Rhom Bho Property di bawah jenama The Title, yang bernilai 47.4 bilion baht, Phuket menyumbang 57% daripada pesanan. Ini memberikan keterlihatan hasil sehingga tahun 2028.
Geografi penyerahan unit untuk separuh tahun kedua tertumpu pada Bangkok dan Phuket, dan kedua-duanya dinyatakan syarikat sebagai tunggak utama unjuran mereka. Tetapi corak permintaan di kedua-dua bandar ini sangat berbeza. Permintaan Bangkok bergantung kuat pada gadai janji tempatan dan sewaan korporat. Permintaan Phuket bergantung pada pembeli asing dan aliran pelancongan. Pertumbuhan bahagian Phuket dalam backlog menunjukkan modal asing terus mengalir masuk ke hartanah Thailand walaupun pasaran domestik lemah.
Apa Sebenarnya Yang Dibeli Pembeli Asing di Phuket?
Pulau ini sudah bukan lagi pasaran studio murah untuk sewaan jangka pendek. Seorang pembeli dengan bajet 8-15 juta baht hari ini bukan memilih meter persegi, tetapi memilih struktur operasi: siapa menguruskan sewaan, bagaimana kadar penghunian musim sunyi, siapa membayar penggantian peralatan, dan bagaimana pendapatan dibahagikan antara pemilik dan operator.
Jenama, dalam konteks ini, adalah cara memindahkan risiko pengurusan kepada operator profesional. Itulah sebab premium harga wujud. Ia juga menjelaskan kenapa backlog terus membesar dalam kalangan pembangun yang memasuki pulau ini dengan model operasi yang sudah sedia, bukan sekadar menara di tepi pantai.
Ada juga sebab yang kurang selesa untuk dibincangkan secara terbuka. Pembeli dari Rusia, Kazakhstan, atau China selalunya tidak boleh mengawasi pembinaan dan operasi secara peribadi. Projek berjenama daripada pembangun tersenarai awam bermakna anda sebenarnya membeli laporan kewangan yang didedahkan secara telus, bukan sekadar pakej reka bentuk dalaman yang cantik. Pembeli Malaysia berada dalam kedudukan yang sama: kebanyakan tidak berada di Phuket sepanjang tahun untuk memantau projek secara langsung.
Jualan vila di Phuket meningkat 12.9% pada 2025, dengan permintaan tertumpu pada projek yang menawarkan pengurusan, perkhidmatan, dan lokasi strategik, terutamanya di sepanjang pantai barat (Bang Tao, Layan, Kamala).
Di Mana Logik Premium Jenama Ini Gagal?
Sekarang bahagian yang kurang menyenangkan.
Premium jenama tidak diterjemahkan dengan baik semasa jualan semula. Pembeli pertama membayar 20-35% lebih mahal untuk syarikat pengurusan dan lobi yang cantik; pembeli kedua, lima tahun kemudian, hanya melihat harga per meter persegi di kawasan itu dan hasil bersih sebenar tahun sebelumnya. Jika pulangan bersih sebenar rupanya 4-5% berbanding 7-8% yang dijanjikan dalam brosur, premium itu hilang begitu sahaja. Jurang ini selalu muncul di tempat yang sama: peratusan yang diiklankan dikira berdasarkan hasil kasar pada kadar penghunian tinggi, sedangkan pemilik dibayar selepas komisen operator, utiliti, sumbangan kumpulan wang penggantian (sinking fund), cukai, dan tempoh kosong semasa musim hujan Mei hingga Oktober.
Kedua, backlog bukan jaminan penyerahan. Thailand tidak mempunyai mekanisme yang biasa dikenali sesetengah pembeli antarabangsa untuk mengunci dana dalam akaun 'blocked' sehingga projek siap; bayaran kontrak terus mengalir kepada pembangun dan membiayai pembinaan yang sedang berjalan. Satu-satunya perlindungan sebenar adalah kedudukan kewangan pembangun, rekod projek siap sebelumnya, dan struktur kontrak jualan. Itulah sebab pendedahan kewangan awam mempunyai nilai praktikal, bukan sekadar nilai reputasi.
Ketiga, pantai barat sedang membina dengan padat. Bang Tao, Layan, dan Kamala masing-masing menyerap kelompok besar unit baharu, dan persaingan untuk kumpulan penyewa yang sama akan meningkat menjelang backlog hari ini bertukar menjadi bangunan siap.
Berapa Peratus Hartanah Boleh Dimiliki Secara Freehold oleh Warga Asing?
Warga asing hanya boleh memegang milik bebas (freehold) dalam 49% daripada jumlah luas kawasan boleh dijual (sellable area) sesebuah bangunan kondominium di Thailand, termasuk projek berjenama. Baki 51% hanya boleh diakses oleh warga asing melalui pajakan (leasehold), biasanya untuk tempoh 30 tahun dengan opsyen pembaharuan.
Bayaran daripada pembeli asing juga mesti tiba dari luar negara dalam mata wang asing dan ditukar kepada baht di dalam Thailand; bank akan mengeluarkan borang Foreign Exchange Transaction (FET), tanpa mana Jabatan Tanah tidak akan mendaftarkan hakmilik freehold. Ini satu langkah yang mudah terlepas pandang, tetapi kritikal, apabila pembeli menghantar wang secara tidak rasmi atau melalui akaun tempatan sahaja.
Pandangan Kami: Bila Jenama Berbaloi, Bila Tidak
Jika bajet anda di bawah 5-6 juta baht, hartanah berjenama di Phuket mungkin bukan untuk anda. Pada tahap harga ini, premium jenama menghakis hasil pulangan, dan anda akan bersaing dengan ratusan studio serupa. Dalam segmen ini, lebih munasabah untuk melihat kondominium di Bangkok berhampiran stesen BTS dan MRT, di mana penyewa menetap sepanjang tahun, bukan sekadar empat bulan musim pelancongan.
Dalam julat 8 juta baht ke atas, logiknya berubah. Di sini kami memilih projek berdasarkan kriteria yang boleh disahkan: pembangun tersenarai awam dan mendedahkan backlog mereka secara terbuka; operator sudah menguruskan hartanah di pulau itu dengan data penghunian sebenar; dan perjanjian pajakan tidak menjanjikan hasil terjamin melebihi 6% (kerana jaminan sebegini biasanya diimbangi dengan harga kemasukan yang digelembungkan).
Satu langkah penting yang ramai pembeli terlepas: lawat semasa musim sunyi, bukan bulan Februari. Bulan Julai atau September menunjukkan kadar penghunian sebenar pantai dan jalan raya dengan lebih jujur berbanding musim puncak.
Bagi pembeli Malaysia yang serius mempertimbangkan pelaburan di Phuket, Hartanah Thailand boleh membantu menyemak kuota freehold, rekod pembangun, dan struktur kontrak sebelum deposit dibuat.
Soalan Lazim
Apa itu 'backlog pembangun' dan kenapa ia penting?
Backlog adalah jumlah nilai kontrak jual-beli yang sudah ditandatangani tetapi unitnya belum diserahkan kepada pembeli. Wang ini hanya direkodkan sebagai hasil apabila pemindahan hakmilik berlaku di Jabatan Tanah. Backlog 38.18 bilion baht berbanding hasil separuh tahun 5.69 bilion baht bermakna beberapa tahun hasil masa depan sudah 'terkunci' lebih awal.
Adakah backlog yang meningkat menjamin bangunan akan siap dibina?
Tidak. Ia isyarat positif yang kukuh untuk permintaan dan kecairan syarikat, tetapi bukan jaminan undang-undang. Pembeli perlu menyemak rekod projek siap pembangun, penyata kewangan, dan terma kontrak, termasuk penalti untuk kelewatan penyerahan.
Bolehkah warga Malaysia memiliki unit berjenama di Phuket secara freehold?
Boleh, dalam kuota 49% kawasan boleh dijual sesebuah bangunan. Baki 51% hanya boleh diakses melalui pajakan, biasanya 30 tahun dengan opsyen pembaharuan. Sahkan baki kuota asing sebelum membuat deposit, kerana kuota ini cepat kehabisan dalam projek popular.
Berapa hasil pulangan sebenar untuk kondominium berjenama di Phuket?
Anggaran pasaran meletakkan hasil bersih, selepas yuran syarikat pengurusan, utiliti, dan cukai, biasanya dalam julat 4-6% setahun. Angka 8-10% yang ditunjukkan dalam bahan pemasaran biasanya adalah hasil kasar berdasarkan andaian kadar penghunian yang optimistik.
Bagaimana cara betul menghantar wang untuk membeli hartanah di Thailand?
Dana mesti tiba dari luar negara dalam mata wang asing atas nama pembeli dan ditukar kepada baht di dalam bank Thailand. Bank akan mengeluarkan borang FET yang mengesahkan sumber dana. Tanpa borang ini, pendaftaran freehold untuk warga asing tidak boleh dilakukan.
Sumber: Dzen (hatamatata)