Ramai pelabur Malaysia yang selama ini menumpukan perhatian kepada Phuket kini bertanya satu soalan yang sama: adakah projek raksasa Genting di Johor akan menarik modal keluar dari Thailand? Jawapan pendeknya, tidak secara langsung. Bandar pintar Johor menyasarkan pelabur korporat dan profesional teknologi, manakala Thailand kekal sebagai destinasi pilihan untuk hasil sewaan pelancongan, gaya hidup dan pelaburan hartanah peribadi. Namun begitu, perkembangan ini tetap penting difahami kerana ia menandakan fasa baharu persaingan modal serantau di Asia Tenggara.
Konglomerat Malaysia, Genting, baru-baru ini mengumumkan pembinaan sebuah bandar teknologi bernilai $20 bilion di dalam Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura, dengan fokus utama kepada kecerdasan buatan (AI) dan agriteknologi. Bagi sesiapa yang sedang mempertimbangkan pelaburan hartanah di Thailand, terutamanya di Phuket, ini adalah isyarat yang wajar diambil serius, walaupun ia bukan bermakna Phuket akan kehilangan daya tariknya.
Hanya tiga tahun lalu, Thailand adalah pilihan paling dominan di rantau ini untuk pembeli hartanah asing, tanpa saingan sebenar. Kini Malaysia meletakkan satu projek yang skalanya setanding sebuah bandar sepenuhnya. Persoalan sebenar bukanlah sama ada wang akan mengalir keluar dari Phuket ke Johor, tetapi bagaimana peta keutamaan pelaburan serantau sedang dilukis semula.
Apa Itu Bandar Pintar Genting di Johor?
Genting Group, sebuah konglomerat Malaysia dengan nilai pasaran kira-kira $8 bilion yang selama ini dikenali menerusi perniagaan kasino dan hospitaliti, kini membuat anjakan strategik ke arah infrastruktur teknologi. Menurut fail rasmi syarikat, Johor Tech Smart City ini akan meliputi kawasan seluas 2,300 ekar, terdiri daripada AgTech Campus seluas 500 ekar dan Knowledge AI Campus seluas 1,700 ekar. Menurut The Edge Malaysia, projek ini dijangka mewujudkan lebih 10,000 pekerjaan.
Projek ini akan dibina di dalam Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ), yang dilancarkan pada Januari 2025 khusus untuk menarik perniagaan dan bakat antarabangsa. Zon ini menawarkan prosedur kastam yang dipermudahkan, insentif cukai, serta akses bebas visa untuk profesional mahir. Kerajaan Malaysia menganggarkan zon ini akan mencipta 100,000 pekerjaan dalam tempoh sedekad pertamanya.
Secara geografi, Johor Bahru terletak kurang daripada 30 km dari pusat bandar Singapura, menjadikannya hampir seperti pinggir bandar Republik Singapura, dengan harga hartanah 3 hingga 5 kali lebih rendah berbanding Singapura sendiri. Ini menjelaskan mengapa projek Genting menjadi sangat menarik kepada pelabur serantau yang selama ini terhalang oleh harga hartanah Singapura yang tinggi.
Bagaimana Harga Hartanah Johor Dibandingkan dengan Bangkok dan Phuket?
Menurut CBRE, purata harga per meter persegi di Johor Bahru pada 2025 adalah sekitar $1,500 hingga $2,200. Sebagai perbandingan, projek setanding di Bangkok berharga $3,000 hingga $5,500 per meter persegi, manakala segmen premium di Phuket boleh mencecah $3,500 hingga $7,000 per meter persegi.
| Lokasi | Harga purata per m² (2025) | Hasil sewaan tahunan |
|---|---|---|
| Johor Bahru | $1,500 - $2,200 | 3% - 4% |
| Bangkok | $3,000 - $5,500 | 4% - 6% |
| Phuket (segmen premium) | $3,500 - $7,000 | 5% - 8% |
Angka ini menunjukkan sesuatu yang penting: Johor menawarkan harga masuk yang jauh lebih rendah, tetapi hasil sewaan semasa masih ketinggalan jauh berbanding Phuket. Kebanyakan pelabur di Johor sebenarnya membuat pertaruhan jangka panjang terhadap kenaikan nilai modal (capital appreciation), bukan pendapatan sewaan segera.
Adakah Ini Ancaman Sebenar kepada Pasaran Hartanah Thailand?
Thailand menarik anggaran $4.8 bilion dalam pelaburan langsung asing (FDI) ke sektor hartanah pada 2025. Sebagai perbandingan, satu projek Genting sahaja bersamaan dengan kira-kira empat tahun aliran pelaburan tersebut, satu angka yang cukup besar untuk mencuit perhatian mana-mana pelabur serius.
Walau bagaimanapun, jika tekanan persaingan benar-benar berlaku, ia lebih berkemungkinan memberi kesan kepada segmen pejabat dan komersial di Bangkok terlebih dahulu, kerana ibu kota Thailand ini bersaing secara langsung dengan Kuala Lumpur dan Singapura untuk menarik ibu pejabat korporat serantau. Pasaran resort seperti Phuket, Samui dan Pattaya pula lebih terlindung kerana daya tarikan pelancongan mereka yang unik dan sukar ditiru.
Sebagai bukti keyakinan pasaran yang berterusan, pemaju Sansiri telah mengumumkan pelaburan sebanyak 40 bilion baht untuk projek baharu di Phuket antara 2027 hingga 2030, termasuk tujuh projek bernilai 10 bilion baht yang akan dilancarkan pada separuh kedua 2026. Ini menunjukkan permintaan terhadap hartanah Phuket masih kukuh walaupun persaingan serantau semakin sengit.
Bagaimana Thailand Bertindak Balas kepada Persaingan Ini?
Pada 2025 dan 2026, Thailand telah mempercepatkan pembangunan Koridor Ekonomi Timur (EEC) merangkumi wilayah Chonburi, Rayong dan Chachoengsao. Kerajaan Thailand turut menawarkan pengecualian cukai sehingga 13 tahun untuk syarikat teknologi yang melabur di sana.
Satu lagi perkembangan yang perlu diperhatikan oleh pelabur Malaysia ialah perbincangan berterusan untuk menaikkan kuota pemilikan asing bagi kondominium daripada 49% kepada 75%, satu perubahan yang berpotensi meningkatkan aliran modal asing secara ketara jika ia dilaksanakan.
Perbezaan Undang-Undang Pemilikan: Thailand vs Malaysia
Bagi warga asing di Malaysia, hartanah boleh dimiliki secara freehold, dengan ambang minimum bermula sekitar 1 juta ringgit (kira-kira $220,000). Ini jauh berbeza dengan Thailand, di mana pemilikan freehold oleh warga asing hanya dibenarkan untuk kondominium, itu pun tertakluk kepada kuota pemilikan asing (49% daripada jumlah unit dalam sesebuah projek).
Perbezaan ini penting untuk difahami sebelum membuat keputusan. Pelabur yang mengutamakan pemilikan penuh tanpa struktur tambahan mungkin melihat Malaysia sebagai lebih mudah dari segi undang-undang. Namun bagi mereka yang mengejar hasil sewaan pelancongan yang lebih tinggi dan pasaran yang lebih matang, sistem kondominium freehold Thailand tetap menawarkan laluan yang jelas dan telah teruji sekian lama.
Soalan Lazim
Adakah Genting benar-benar akan membina bandar $20 bilion ini, atau ia sekadar rancangan di atas kertas?
Genting ialah syarikat tersenarai awam dengan aset sebenar dan rekod prestasi pembangunan berskala besar, termasuk hartanah Resorts World di pelbagai negara. Namun, angka $20 bilion itu adalah bajet keseluruhan sepanjang tempoh pembinaan yang boleh mengambil masa 15 hingga 20 tahun. Fasa pertama berkemungkinan hanya bernilai sekitar $2 hingga $4 bilion. Kelewatan adalah risiko yang realistik, tetapi status syarikat tersenarai dan reputasinya menjadikan pembatalan penuh projek ini agak tidak mungkin.
Adakah harga hartanah di Thailand akan jatuh akibat persaingan dari Johor?
Tidak. Kedua-dua pasaran ini melayani kategori pembeli yang berbeza. Johor menyasarkan profesional teknologi dan pelabur korporat, manakala Thailand menarik pembeli yang mencari kualiti hidup, pendapatan sewaan pelancongan, dan kehidupan persaraan. Pertindihan antara kedua-dua kumpulan pembeli ini sangat minimum.
Patutkah pelabur Malaysia pertimbangkan Johor sebagai alternatif kepada Phuket?
Hanya jika strategi anda adalah pertaruhan jangka panjang, 10 tahun atau lebih, untuk pertumbuhan modal berdekatan Singapura. Jika matlamat anda ialah pendapatan sewaan yang stabil serta penggunaan peribadi dalam suasana resort, Phuket kekal sebagai pilihan yang lebih boleh diramal dengan infrastruktur yang telah terbukti.
Bolehkah saya melabur di Thailand dan Malaysia serentak?
Boleh, dan bagi pelabur berpengalaman, ini adalah strategi kepelbagaian (diversification) yang munasabah. Thailand menawarkan hasil semasa dan nilai gaya hidup, manakala Malaysia menawarkan potensi pertumbuhan modal berdekatan Singapura. Yang penting, fahami rangka kerja undang-undang yang berbeza: warga asing menghadapi sekatan pemilikan tanah di Thailand, manakala peraturan Malaysia lebih liberal tetapi disertai ambang pembelian minimum.
Sumber: Nikkei Asia
Projek Genting di Johor bukanlah ancaman kepada pelabur hartanah Thailand, sebaliknya ia petanda fasa baharu persaingan serantau. Thailand menang dari segi pendapatan sewaan pelancongan, daya tarikan gaya hidup, dan kematangan pasaran. Malaysia pula bertaruh pada infrastruktur teknologi dan kedudukan strategik bersebelahan Singapura. Pelabur yang bijak akan mengkaji kedua-dua pasaran ini, tetapi membuat keputusan berdasarkan objektif yang jelas: hasil sewaan hari ini, atau pertumbuhan modal sedekad dari sekarang.
Bersedia untuk melabur di Thailand? Pasukan pakar Hartanah Thailand sedia membantu anda mencari hartanah yang paling sesuai dengan matlamat pelaburan anda.