Bayangkan anda seorang pembeli Malaysia yang sudah simpan RM600,000 tunai untuk sebuah kondo di Bang Tao, dan penjual tiba-tiba menarik balik senarai jualan tanpa sebab jelas. Sebulan kemudian anda dapat tahu: duit penjual itu separuhnya terikat dalam bon kerajaan yang baru rugi nilai besar-besaran. Itulah realiti pasaran hartanah global sekarang, dan ia sampai juga ke Phuket walaupun tiada siapa di sana yang jual beli bon.
Kadar bon kerajaan 10 tahun Jepun telah menembusi 3% buat julung kalinya dalam kira-kira tiga dekad, menurut The Japan Times. Selama 20 tahun, kadar ini duduk hampir sifar. Ini bukan gangguan kecil, ini perubahan rejim dalam kos wang, dan kesannya merambat jauh dari Tokyo, termasuk ke cara pembeli antarabangsa menilai hartanah peranginan di Thailand.
Pada masa yang sama, kadar bon 10 tahun AS pula sudah menghampiri 4.8%, kadar nota 2 tahun berlegar sekitar 4.41%, dan minyak mentah Brent berdagang sekitar 95 dolar AS setong. Euronews melaporkan pergerakan ini adalah kali pertama kadar bon 10 tahun Jepun mencecah paras ini sejak 1996, dengan pasaran mengunjurkan kebarangkalian 80 hingga 90 peratus Bank of Japan akan menaikkan kadar sekali lagi, mungkin ke 1.25% pada mesyuarat September.
Apa maksud kenaikan bon Jepun dan AS untuk pembeli Malaysia di Phuket?
Jawapan ringkasnya: kesan langsung sangat kecil, tetapi kesan tidak langsung nyata. Pembeli bukan pemastautin di Thailand hampir semuanya beli secara tunai kerana gadai janji untuk warga asing bukan pemastautin praktikalnya tidak wujud. Jadi urus niaga di Phuket tidak bergantung pada kadar faedah Fed atau BOJ secara langsung.
Tetapi 'kos peluang' itu yang berubah. Bila kadar bebas risiko dolar AS membayar 4.8% setahun tanpa perlu uruskan penyewa, tanpa kos pembaikan, tanpa syarikat pengurusan, setiap aset yang menghasilkan pendapatan perlu buktikan kenapa ia lebih baik. Kondo Phuket yang beri hasil bersih 5-6% setahun selepas cukai dan yuran pengurusan tidak lagi jadi pilihan automatik bagi pembeli yang berfikir dalam dolar dan tidak berhajat menetap di sana.
Ia masih perdagangan yang kukuh bagi mereka yang ada jangka masa 7 hingga 10 tahun dan mengambil kira kenaikan modal jangka panjang. Tetapi hujah 'hasil semata-mata' lebih lemah berbanding dua tahun lalu.
Adakah ringgit atau baht akan jadi lebih murah untuk pembeli asing?
Ramai yang menganggap dolar kukuh dan jualan bon secara automatik menjadikan aset Thai lebih murah untuk pembeli mata wang asing. Sejarah terkini menunjukkan sebaliknya: baht Thailand sering berkelakuan sebagai mata wang 'kelompok selamat' serantau kerana akaun semasa yang kukuh, aliran masuk pelancongan, dan komponen emas yang besar dalam simpanan negara.
Diskaun mata wang itu mungkin langsung tidak akan berlaku. Merancang bajet berdasarkan andaian itu adalah strategi yang lemah. Bagi pembeli Malaysia yang membanding ringgit dengan baht, jangan tunggu baht jatuh sebelum bertindak, kerana ia mungkin tidak jatuh.
Kenapa penjual di Phuket lebih sanggup berunding sekarang?
Ini titik yang jarang disebut secara terus terang. Penjual yang sebahagian modalnya terletak dalam bon jangka panjang kini menghadapi kerugian di atas kertas (paper loss). Penjual seperti ini ada dua pilihan: berunding untuk elak 'lock in' kerugian di tempat lain, atau tarik balik senarai jualan dan tunggu.
Kedua-dua senario ini berlaku serentak di pasaran sekunder Phuket sekarang. Setiap hartanah perlu dinilai secara berasingan, bukan berdasarkan purata harga per meter persegi dalam sesebuah daerah. Ini bermakna kerja rumah anda perlu lebih mendalam, bukan sekadar tengok senarai dalam talian.
Berapa kos pembinaan akan naik akibat minyak Brent 95 dolar?
Logistik, simen, kaca dan pengangkutan bahan binaan semua sensitif kepada harga minyak. Dengan Brent berlegar sekitar 95 dolar AS, tekanan kos terhadap projek baharu semakin membina. Pemaju biasanya menyalurkan kos ini ke dalam harga fasa akan datang, bukan ke unit yang sudah dijual pada harga tetap.
Jadi jika anda sedang lihat unit siap-dibina atau fasa awal projek sedia ada, kenaikan kos ini tidak menjejaskan harga yang anda sudah tandatangan. Tetapi jika anda menunggu fasa seterusnya atau projek baharu, jangan terkejut jika harga senarai lebih tinggi.
Adakah lebih baik tunggu harga jatuh dahulu sebelum beli?
Di pasaran primer (unit baharu dari pemaju) di Phuket, menunggu harga jatuh sambil kos pembinaan naik bukan strategi yang logik selalunya. Di pasaran sekunder, ruang rundingan memang lebih nyata sekarang, terutama dengan penjual yang portfolio bon mereka terjejas. Diskaun ditemui hartanah demi hartanah, bukan seluruh pasaran sekali gus.
Pandangan saya: dengan kadar bon 10 tahun AS hampir 4.8%, membeli hartanah peranginan semata-mata untuk pendapatan sewa hanya munasabah jika kadar penghunian disokong sekurang-kurangnya dua musim rekod tempahan sebenar, bukan unjuran pemaju. Jika bajet anda di bawah 150,000 dolar AS dan hartanah dibeli terutamanya untuk dijual semula dalam dua hingga tiga tahun, sebahagian besar isu di atas boleh diketepikan. Pada jangka masa itu, lokasi dan peringkat pembinaan lebih penting berbanding keluk hasil bon di Tokyo.
Bagaimana visa jangka panjang Thailand berkait dengan pembelian kondo?
Program visa jangka panjang Thailand kini menawarkan visa setahun kepada warga asing yang membeli kondominium bernilai sekurang-kurangnya 3 juta baht, atau menyewa sekurang-kurangnya 85,000 baht sebulan, menurut Bangkok Post. Ini memberi pembeli ambang undang-undang yang konkrit untuk dirancang bersama gambaran kewangan yang dibincangkan di atas.
Bagi pembeli Malaysia yang serius mahu duduk lebih lama di Phuket setiap tahun (bukan sekadar pelaburan), ambang 3 juta baht ini kini jadi salah satu faktor perancangan utama, sama penting dengan kadar hasil sewa atau lokasi unit.
Apa yang perlu buyer buat jika modal terikat dalam bon atau dana pasaran wang?
Jika modal anda terikat dalam dana bon jangka panjang dan anda terfikir nak 'cash out' rugi untuk masuk hartanah segera, fikir dua kali. Mengunci kerugian di atas kertas untuk membiayai kemasukan ke aset tidak likuid jarang berbaloi. Biasanya lebih bijak tunggu instrumen jangka pendek matang dan gunakan tunai yang terbebas itu.
Rumah Home In Phuket mencatatkan pasaran hartanah Phuket 2026 semakin seimbang dan berorientasikan pelabur jangka panjang, dengan permintaan meningkat untuk kediaman berjenama (branded residences) dan vila berkhidmat daripada pembeli Rusia, Australia, China, dan lain-lain rantau.
Kadar hasil sewa yang realistik di Phuket sekarang
- Anggaran pasaran menunjukkan hasil bersih 5-7% setahun, selepas cukai, yuran pengurusan dan kos penyelenggaraan, adalah julat kerja yang realistik.
- Sebarang tawaran yang menjanjikan pulangan terjamin melebihi 10 peratus wajar diteliti dengan teliti dari segi terma jaminan dan kedudukan kewangan pihak yang menjamin.
- Kondo yang beri hasil 5-6% bersih tidak lagi jadi 'obvious trade' berbanding kadar bebas risiko 4.8% dolar AS, tetapi ia masih berbaloi untuk jangka masa 7-10 tahun.
Phuket, dalam gambaran ini, nampak seperti pasaran yang memberi ganjaran kepada pembeli yang ada tunai di tangan dan tidak tergesa-gesa. Persaingan daripada pembeli bergantung gadai janji sangat minimum secara definisi, dan penjual dengan portfolio bon yang terjejas jadi lebih sanggup berunding. Sesiapa yang merancang lawatan tinjauan musim depan patut bajet lebih dari sekadar dua hari. Jurang harga antara hartanah setanding di Rawai dan Bang Tao sekarang selalunya bergantung pada butiran yang hanya jelas apabila anda pergi sendiri ke lokasi, bukan dari gambar dalam talian.
Jika anda mahu bandingkan hartanah tertentu di Rawai berbanding Bang Tao berdasarkan keadaan pasaran ini, pasukan Hartanah Thailand boleh bantu semak senarai secara individu sebelum anda buat lawatan.
Sumber: The Japan Times