Bayangkan anda dah letak deposit berjuta baht untuk sebuah unit off-plan di Phuket, tapi tarikh serah kunci terus tertangguh dengan alasan 'force majeure'. Situasi ini semakin biasa berlaku pada 2026, apabila pemaju menuding jari kepada gangguan bekalan bahan api, masalah logistik, dan kos bahan binaan yang melambung. Bagi pelabur dari Malaysia yang duitnya sudah terikat dalam projek sedang dibina, ini boleh bermakna berbulan-bulan menunggu tanpa kepastian.
Perkara paling penting untuk difahami: menyebut 'force majeure' tidak secara automatik membebaskan pemaju daripada tanggungjawab kontrak. Di bawah Kanun Sivil dan Komersial Thailand (Seksyen 8 dan 219), pemaju wajib buktikan keadaan tersebut benar-benar tidak dapat dijangka, tidak dapat dielakkan, dan di luar kawalan mereka. Kenaikan harga bahan binaan semata-mata biasanya TIDAK layak dianggap force majeure.
Ini bukan risiko teori semata-mata. Menurut data industri, pasaran off-plan di Phuket mencatatkan sekitar 470 bilion THB dalam transaksi antara 2021 hingga 2025, dengan pembeli asing menyumbang kira-kira 60% daripada jumlah urusniaga tersebut. Namun perlindungan pembeli dan pengawasan pihak berkuasa masih agak longgar berbanding besarnya jumlah wang yang terlibat. Deposit yang dibayar sebelum kontrak ditandatangani selalunya tiada jaminan bayaran balik jika projek terbengkalai.
Jawapan Ringkas untuk Pembeli yang Tergesa-gesa
- Force majeure di bawah undang-undang Thai merujuk kepada peristiwa yang tidak dapat dijangka dan tidak dapat dielakkan (Seksyen 8, Kanun Sivil dan Komersial Thailand)
- Pemaju wajib buktikan kaitan sebab-akibat yang didokumenkan antara peristiwa force majeure dan kelewatan yang berlaku
- Pembeli berhak menerima notis bertulis rasmi yang menyatakan sebab tepat dan jadual masa baharu
- Tempoh lewat force majeure biasa pada 2025-2026 adalah antara 3 hingga 12 bulan
- Kontrak adalah rujukan utama: tanpa klausa force majeure dalam kontrak, pemaju tidak boleh guna alasan ini tanpa melalui proses mahkamah berasingan
- Dokumentasi amat kritikal: pembeli yang simpan rekod terperinci jauh lebih terjamin dalam mempertahankan hak mereka
Empat Situasi Biasa dan Cara Bertindak
Situasi 1: Force majeure yang sahih dan boleh disahkan
Kekurangan bahan api seluruh negara yang disahkan, atau sekatan yang dikenakan kerajaan, adalah contoh sebenar. Dalam kes ini, adalah munasabah untuk terima kelewatan tersebut, tetapi tetap desak notis bertulis dengan jadual masa baharu, dan minta pampasan (contohnya diskaun yuran perkhidmatan atau naik taraf kemasan unit). Risiko rendah jika pemaju mempunyai modal kukuh dan rekod tersendiri yang mantap.
Situasi 2: Force majeure digunakan sebagai alasan penutup
Sesetengah pemaju menyalahkan krisis bahan api sedangkan punca sebenar ialah kekurangan dana atau perancangan projek yang lemah. Pembeli perlu upah peguam bebas untuk semak kontrak, dan bandingkan dakwaan pemaju dengan keadaan pasaran sebenar. Mahkamah Thailand cenderung menyiasat tuntutan force majeure dengan teliti.
Situasi 3: Kelewatan berlarutan, pemaju senyap sepi
Ini corak paling membimbangkan. Tiada notis, tiada jadual baharu, dan pejabat jualan langsung tidak respons adalah tanda amaran yang perlu tindakan segera: hantar surat rasmi (berserta terjemahan Thai yang disahkan notari), dan fail aduan kepada Office of the Consumer Protection Board (OCPB) Thailand. Melantik peguam tempatan serentak sangat digalakkan.
Situasi 4: Pembeli mahu tamatkan kontrak
Jika kelewatan jauh melebihi tempoh munasabah (biasanya lebih 12 bulan), pembeli boleh tuntut penamatan kontrak dan bayaran balik penuh. Namun, terma bayaran balik bergantung sepenuhnya pada kontrak, dan pemaju selalunya tahan 10% hingga 30% daripada dana yang telah dibayar. Litigasi sivil di Thailand biasanya ambil masa 1 hingga 2 tahun.
Jadual Perbandingan: Kenali Jenis Force Majeure
| Parameter | Force Majeure Sahih | Force Majeure Meragukan | Skim Penipuan |
|---|---|---|---|
| Notis | Surat rasmi dengan tarikh dan sebab jelas | Emel lisan atau samar, tiada butiran | Tiada komunikasi langsung |
| Bukti | Sumber kerajaan, media, laporan industri | Kenyataan umum, tiada butiran spesifik | Tiada dokumen dikemukakan |
| Jadual baharu | Jadual berfasa yang jelas | Janji-janji kabur | Tarikh akhir sentiasa berubah |
| Tindakan pembeli | Terima, dokumen, pantau kemajuan | Semakan kontrak bebas | Peguam segera dan fail aduan OCPB |
| Kemungkinan bayaran balik | Tinggi (selepas projek siap) | Sederhana (melalui rundingan) | Rendah (hanya melalui mahkamah) |
Risiko dan Kesilapan Utama Pembeli
Risiko 1: Tandatangan kontrak tanpa had masa untuk kelewatan force majeure. Langkah kawal: sebelum tandatangan, pastikan kontrak tetapkan tempoh maksimum kelewatan force majeure (contohnya 180 hari), selepas itu pembeli berhak tamatkan kontrak.
Risiko 2: Gagal dokumenkan setiap peristiwa. Langkah kawal: simpan semua surat-menyurat, ambil gambar tapak pembinaan secara berkala, dan catat setiap tarikh panggilan serta mesyuarat. Mahkamah Thailand memang menerima tangkapan skrin aplikasi mesej sebagai bukti.
Risiko 3: Bergantung pada janji lisan ejen jualan. Langkah kawal: apa jua persetujuan mesti didokumenkan bertulis dalam bahasa Thai dan ditandatangani oleh wakil syarikat yang sah.
Risiko 4: Anggap templat undang-undang negara asal terpakai di Thailand. Langkah kawal: upah peguam yang khusus dalam hartanah Thailand. Rangka kerja undang-undang asing tidak terpakai secara langsung di sini.
Risiko 5: Berunding sendiri tanpa kemahiran bahasa Thai. Langkah kawal: bawa penterjemah atau peguam dwibahasa. Mahkamah dan agensi kerajaan Thailand beroperasi sepenuhnya dalam bahasa Thai.
Risiko 6: Membeli daripada pemaju tanpa semak kestabilan kewangan. Langkah kawal: semak pendaftaran syarikat melalui Department of Business Development (DBD), kaji portfolio projek siap sebelum ini, dan teliti penyata kewangan sebelum komited.
Konteks Lebih Luas: Pengawasan Semakin Ketat
Pihak berkuasa Thailand kini memperketatkan pengawasan struktur pemilikan asing, termasuk siasatan ke atas lebih 11,400 syarikat berkaitan skim 'nominee' di Koh Samui dan Koh Phangan sahaja. Ini bermakna pembeli perlu bersedia dengan lebih banyak kerja dokumentasi dan due diligence, bukan kurang. Pasaran ini sedang beralih ke arah regulasi yang lebih ketat, dan tuntutan force majeure kini menjadi salah satu bidang yang semakin diteliti dari segi undang-undang.
Intipati utama: jangan panik, tetapi jangan juga berdiam diri. Force majeure ialah mekanisme undang-undang, bukan alasan sapu bersih yang menghapuskan tanggungjawab pemaju. Tugas anda ialah dokumenkan setiap perkara, sahkan fakta, dan libatkan profesional seawal mungkin. Semakin cepat anda bertindak, semakin baik peluang anda untuk lindungi pelaburan sendiri.
Jika anda sedang mempertimbangkan pembelian hartanah di Phuket atau destinasi lain di Thailand, pasukan Hartanah Thailand boleh bantu anda semak kontrak dan latar belakang pemaju sebelum wang deposit dihantar.
Sumber: The CITY - Asia