Bayangkan anda sedang membanding dua destinasi pelaburan: satu sudah terbukti stabil dengan hak milik jelas, satu lagi baru mengumumkan wang besar tetapi undang-undangnya masih belum matang. Itulah situasi sebenar apabila Indonesia mengumumkan rancangan $28 bilion untuk membina hab kewangan antarabangsa di Jakarta dan Bali, bersaing terus dengan Singapura, Hong Kong dan Bangkok.
Bagi rakyat Malaysia yang sedang mempertimbangkan pelaburan hartanah di Phuket, Bangkok atau Koh Samui, ini bukan sekadar berita ekonomi serantau. Ia soalan praktikal: adakah wang saya masih selamat dan menguntungkan di Thailand, atau perlu saya tunggu dan lihat apa yang berlaku di Indonesia dahulu?
Jawapan ringkasnya: dalam tempoh 3-5 tahun akan datang, kedudukan Thailand kekal kukuh. Rancangan Indonesia masih di peringkat awal dan menghadapi halangan undang-undang yang besar, sementara Thailand sudah mempunyai sistem hak milik kondominium yang jelas untuk warga asing, infrastruktur matang, dan kemasukan pelancong lebih 35 juta pada 2025 (mengikut data TAT).
Berapa besar sebenarnya taruhan $28 bilion Indonesia ini?
Angka $28 bilion ini menyamai kira-kira 2.5% daripada KDNK Indonesia, satu komitmen yang cukup besar untuk projek kewangan semata-mata. Sebagai perbandingan, keseluruhan Eastern Economic Corridor Thailand bernilai $45 bilion, tetapi ia dilaksanakan sepanjang satu dekad dan merangkumi pelbagai industri, bukan sektor kewangan sahaja.
Menariknya, Indonesia memilih Bali, sebuah pulau dengan hanya sekitar 4.4 juta penduduk, sebagai salah satu lokasi hab kewangan ini. Strategi ini menggabungkan gaya hidup pelancongan dengan infrastruktur kewangan, mengikut model yang pernah berjaya dilaksanakan Dubai melalui DIFC. Persoalannya, adakah Bali boleh meniru kejayaan Dubai dalam masa yang singkat?
Apakah halangan undang-undang yang menyekat Indonesia?
Di sinilah letaknya jurang besar antara Indonesia dan Thailand. Warga asing di Indonesia tidak boleh memiliki hak milik penuh tanah (hak milik). Yang tersedia hanyalah hak pakai (sehingga 80 tahun) dan hak guna bangunan, satu sistem yang jauh lebih terhad berbanding Thailand, di mana warga asing boleh memiliki kondominium secara freehold sepenuhnya.
Inilah sebab utama pelabur institusi antarabangsa masih berhati-hati. Mereka mahukan kepastian undang-undang yang jelas, bukan sekadar janji insentif cukai. Undang-undang tanah Indonesia masih rumit, proses pendaftaran kurang transparan, dan sistem mahkamah bertindak perlahan. Sehingga isu-isu ini diselesaikan, tawaran insentif kekal sebagai cadangan di atas kertas semata-mata.
Indonesia sedang menyediakan pakej insentif cukai, termasuk cadangan pengecualian cukai korporat 100% untuk tempoh tertentu di bawah undang-undang hab kewangan PFII yang baharu (menurut Business Times). Namun tanpa perundangan yang dimuktamadkan, semua ini masih di peringkat cadangan.
Adakah Thailand berdiam diri sahaja?
Tidak. Bangkok sendiri sedang membangunkan kluster kewangannya melalui projek One Bangkok, dengan pelaburan daripada Frasers Property dan TCC Group dianggarkan bernilai $3.5 bilion. Sementara itu, Phuket terus memperluas segmen hartanah mewahnya, menarik lebih ramai pembeli antarabangsa berpendapatan tinggi.
Menurut Bangkok Post, pasaran hartanah mewah Phuket dijangka kekal kukuh sepanjang 2026, didorong oleh kenaikan harga tanah di kawasan pantai barat seperti Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala, dan Cherng Talay. Vila berjenama (branded villas) malah mengungguli kondominium dalam kalangan pembeli antarabangsa berkemampuan tinggi.
Bagaimana perbandingan infrastruktur dan mata wang?
Bangkok mempunyai dua lapangan terbang antarabangsa, rangkaian rel BTS/MRT yang matang, serta infrastruktur perbankan yang mendalam. Jakarta baru membuka laluan metro pertamanya pada 2019, dan Bali sehingga kini masih tidak mempunyai sistem rel transit.
Faktor mata wang juga penting bagi pelabur yang mengira pulangan dalam mata wang kukuh. Rupiah Indonesia merosot sekitar 5% berbanding dolar AS dalam tempoh setahun lepas, sementara baht Thailand menunjukkan kestabilan yang lebih baik.
Dari segi demografi, Indonesia memang memiliki kelebihan jangka panjang dengan populasi 275 juta berbanding 72 juta di Thailand, memberikan pasaran domestik yang jauh lebih besar. Tetapi kelebihan demografi ini hanya bermakna jika disokong oleh kerangka undang-undang yang jelas, dan itulah yang masih Indonesia perlu buktikan.
Berapa pulangan sewa yang boleh dijangka di Thailand sekarang?
Bagi pelabur yang sudah aktif atau baru mempertimbangkan Thailand, hasil sewa purata masih menarik: sekitar 5-7% setahun untuk kondominium di Bangkok, dan boleh mencecah 8-10% di Phuket ketika musim pelancongan puncak. Kadar penghunian hotel di Phuket turut kukuh pada 75-80% mengikut data STR, mencerminkan permintaan yang stabil daripada pelancong antarabangsa.
Soalan Lazim
Perlukah pelabur hartanah Thailand risau dengan persaingan Indonesia?
Tidak dalam tempoh 3-5 tahun ke hadapan. Hab kewangan Indonesia masih di peringkat perancangan, dan walaupun senario paling baik pun, pelaksanaan penuh boleh mengambil masa 7-10 tahun. Pasaran hartanah Thailand sudah matang, likuid, dan difahami dengan jelas oleh pelabur antarabangsa. Bagi sesiapa yang melabur hari ini, asas kekuatan Thailand tidak berubah.
Kenapa pelabur besar masih ragu-ragu dengan Indonesia walaupun ada insentif cukai?
Kerana insentif cukai semata-mata tidak menjamin keselamatan modal. Dana besar memerlukan kepastian mengenai hak milik harta, mekanisme timbang tara (arbitration), dan rejim cukai yang stabil sebelum mereka sanggup komited. Sehingga undang-undang PFII dimuktamadkan dan diuji dalam amalan sebenar, ia kekal sebagai risiko.
Bolehkah Bali dan Phuket dibandingkan sebagai destinasi pelaburan?
Kedua-dua pulau ini menarik pembeli gaya hidup dan pelabur sewaan. Namun Phuket mendahului dalam tiga perkara utama: hak milik freehold kondominium untuk warga asing, kadar penghunian hotel purata lebih tinggi pada 75-80%, dan ekosistem pengurusan sewaan yang jauh lebih matang.
Adakah harga hartanah di Bangkok atau Phuket akan terjejas oleh projek Indonesia ini?
Tidak dijangka ada kesan langsung. Pasaran hartanah Thailand digerakkan oleh permintaan domestik, pelancongan, dan migrasi digital nomad. Walaupun sebahagian modal institusi beralih ke Indonesia, segmen kondominium untuk pelabur persendirian di Thailand dijangka kekal berdaya tahan.
Kawasan mana di Thailand paling tahan terhadap persaingan serantau ini?
Lokasi premium dengan bekalan terhad paling menonjol: Sukhumvit dan Silom di Bangkok, Bang Tao dan Laguna di Phuket, serta Bophut di Koh Samui. Kawasan-kawasan ini menarik pembeli yang menganggap Indonesia bukan alternatif sebenar, memandangkan perbezaan rejim hak milik undang-undang dan kualiti hidup yang ditawarkan.
Sumber: Nikkei Asia
Taruhan $28 bilion Indonesia ini memang ambisius dan wajar diperhatikan dari dekat. Tetapi antara mengumumkan projek mega dan melihat modal sebenar mengalir, terdapat jurang besar yang diisi oleh undang-undang, institusi, dan keyakinan pelabur, jurang yang telah lama dirapatkan oleh Thailand berdekad-dekad lamanya. Bagi mereka yang ingin melabur hari ini, pasaran Thailand kekal sebagai pilihan paling seimbang di Asia Tenggara apabila menimbang pulangan, perlindungan undang-undang, dan kualiti hidup.
Bersedia untuk melabur di Thailand? Pasukan pakar Hartanah Thailand sedia membantu anda mencari hartanah yang paling sesuai dengan keperluan anda.