Kalau anda sedang mengikuti perkembangan pasaran hartanah Thailand, terutamanya Phuket, mungkin anda pernah terbaca berita bahawa modal institusi Asia Tenggara sedang mengalir deras ke Vietnam dan Malaysia, bukan ke Thailand. Ramai yang tertanya-tanya: adakah ini bermakna Thailand semakin kurang menarik untuk pelabur? Jawapannya, secara ringkas: tidak. Ia cuma menunjukkan wang institusi sedang bergerak ke tempat lain buat sementara waktu, dan justeru inilah masa terbaik bagi pembeli persendirian untuk masuk pasaran tanpa perlu bersaing dengan dana-dana besar.
Apa sebenarnya berlaku pada H1 2026?
Menurut laporan Nikkei Asia, syarikat hartanah di seluruh Asia Tenggara berjaya mengumpul kira-kira $3 bilion melalui aktiviti IPO (penyenaraian awam) sepanjang separuh pertama 2026. Vietnam dan Malaysia menjadi peneraju utama, manakala Thailand, yang merupakan pasaran hartanah kedua terbesar di rantau ini, tidak muncul dalam senarai penyenaraian besar pada pusingan ini.
Ini bukan bermakna pelabur sedang lari dari Thailand. Sebaliknya, ia menunjukkan anjakan struktur dalam cara modal serantau bergerak, dan Thailand kini berada dalam fasa 'menunggu' sebelum bertindak balas dengan insentif baharu.
Jawapan Pantas untuk Pembeli Yang Tergesa-gesa
- $3 bilion dikumpul melalui IPO hartanah Asia Tenggara pada H1 2026, menurut Nikkei Asia
- Penyenaraian utama termasuk UI Boustead REIT (Malaysia), Sunway Healthcare, dan Dien May Xanh (Vietnam)
- Vietnam dan Malaysia mengambil bahagian besar penyenaraian; Thailand tiada dalam senarai peneraju
- REIT Thailand kini didagangkan pada diskaun berbanding NAV (Nilai Aset Bersih), membuka ruang untuk pelaburan terus ke aset fizikal
- Bagi pembeli persendirian yang mengincar kondominium di Phuket dan Bangkok, ini secara umumnya menguntungkan: kurang persaingan institusi biasanya bermakna kos kemasukan yang lebih rendah secara praktikal
- Penganalisis menjangka Thailand akan memperkenalkan insentif baharu untuk menarik modal pada separuh kedua 2026
Kenapa modal institusi memilih Vietnam dan Malaysia dahulu?
Ada dua sebab utama. Pertama, Vietnam dan Malaysia menawarkan syarat IPO yang lebih menarik, termasuk prosedur penyenaraian yang dipermudahkan dan insentif cukai. Kedua, pasaran Thailand sendiri sudah agak matang, dengan kebanyakan pemain besar sudah lama tersenarai di bursa, jadi ruang untuk penawaran besar-besaran yang baharu memang lebih terhad berbanding pasaran yang masih berkembang seperti Vietnam.
Fakta-fakta Penting Yang Perlu Anda Tahu
- Jumlah IPO: Nikkei Asia menganggarkan syarikat hartanah Asia Tenggara berjaya kumpul kira-kira $3 bilion secara kolektif merentasi bursa serantau pada H1 2026
- Momentum Malaysia: UI Boustead REIT tersenarai antara penyenaraian terbesar, mencerminkan minat yang semakin meningkat terhadap hartanah industri dan komersial Malaysia
- Ledakan Vietnam: Dien May Xanh dan penerbit lain mendapat manfaat daripada peningkatan penggunaan domestik dan urbanisasi, dengan KDNK Vietnam berkembang 6-7% setiap tahun sejak tiga tahun lepas
- Kedudukan Thailand: Bursa Saham Thailand (SET) kekal sebagai platform REIT terbesar ASEAN, menempatkan lebih 40 dana hartanah dengan jumlah permodalan pasaran melebihi $15 bilion, mengikut data SET, namun tiada penyenaraian besar baharu direkodkan pada H1 2026
- Kekuatan Baht: mata wang baht Thailand telah menguat 3-4% berbanding dolar AS sejak awal tahun, menyebabkan aset Thailand menjadi lebih mahal bagi pembeli asing, sebahagian menjelaskan mengapa modal beralih ke pasaran dengan mata wang yang lebih lemah
- Hasil sewaan: purata hasil sewaan kondominium adalah 4-6% setahun di Bangkok dan 6-8% di Phuket, mengatasi aset setanding di Malaysia dan Vietnam
- Peraturan pemilikan asing: undang-undang Thailand membenarkan warga asing memiliki sehingga 49% daripada jumlah keluasan lantai sesebuah bangunan kondominium di bawah hak milik bebas (freehold), salah satu rangka kerja paling telus di rantau ini
- Keyakinan pemaju di lapangan: pemaju-pemaju besar Thailand tetap yakin dengan Phuket walaupun IPO merudum. Origin Property telah memperuntukkan 3 bilion baht untuk Phuket sepanjang 2026-2028, dengan pengiktirafan hasil hotel dan kondo bermula Q4 2026, manakala Sansiri menyasarkan 40 bilion baht projek baharu di Phuket dalam tempoh empat tahun, cuba menyamai jumlah nilai pembangunan pulau itu sepanjang 15 tahun lepas, hanya dalam masa empat tahun sahaja
Adakah ini menjejaskan harga hartanah di Thailand?
Tiada kesan langsung terhadap harga. Namun secara tidak langsung, apabila wang institusi mengalir ke negara lain, tekanan persaingan terhadap pasaran Thailand berkurangan. Bagi pembeli persendirian, ini bermaksud lebih banyak pilihan unit, dan pemaju yang lebih terbuka untuk berunding harga.
Apa itu REIT, dan kenapa ia penting bagi pembeli hartanah biasa?
REIT (Real Estate Investment Trust) ialah dana yang memiliki hartanah komersial dan diwajibkan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% pendapatannya kepada pemegang unit. REIT membolehkan pelabur mendapat pendedahan kepada sektor hartanah melalui pasaran awam tanpa perlu membeli hartanah fizikal. Peningkatan aktiviti IPO REIT biasanya menunjukkan keyakinan institusi terhadap sesuatu sektor.
Adakah kita akan lihat IPO hartanah Thailand pada separuh kedua 2026?
Anggaran pasaran menunjukkan SET sedang bersiap sedia untuk beberapa penyenaraian baharu dalam sektor hospitaliti dan logistik. Kerajaan Thailand juga dilaporkan sedang membincangkan insentif tambahan untuk menarik modal asing, termasuk memperluaskan program visa pelabur.
Kawasan mana di Thailand paling menarik untuk pelaburan sekarang?
Phuket kekal sebagai peneraju serantau dari segi hasil sewaan antara destinasi peranginan Asia Tenggara (6-8% setahun). Bangkok pula menonjol untuk kondominium mewah di sepanjang laluan BTS dan MRT. Menariknya, pembeli asing kini menyumbang kira-kira 75% daripada pembeli kondo Phuket, dan projek seperti Peylaa Phuket yang mempunyai 408 unit di Bang Tao dibina khusus untuk memenuhi permintaan antarabangsa ini. Pattaya pula sedang pulih pasca-pandemik, walaupun hasil sewaan di sana masih lebih rendah berbanding Phuket.
Bagaimana Vietnam dan Thailand bersaing untuk menarik modal pelabur?
Vietnam menarik pelabur dengan pertumbuhan ekonomi yang lebih pantas dan kos buruh yang lebih rendah. Thailand pula bersaing melalui infrastruktur yang matang, perlindungan hak milik hartanah yang lebih kukuh, dan industri pelancongan yang sudah mantap. Bagi pelabur hartanah kediaman, Thailand kekal sebagai pasaran yang lebih boleh diramal berbanding Vietnam.
Bolehkah pelabur antarabangsa beli REIT Thailand secara terus?
Secara teknikalnya boleh, melalui broker antarabangsa yang mempunyai akses ke SET. Dalam praktiknya, ini melibatkan pembukaan akaun broker di Thailand, dan had minimum kemasukan REIT bermula dari beberapa ribu baht sahaja. Walau bagaimanapun, bagi kebanyakan pembeli, membeli unit kondominium secara terus biasanya lebih mudah dan lebih telus berbanding melabur dalam REIT.
Bagaimana kekuatan baht mempengaruhi keputusan melabur?
Baht yang lebih kukuh meningkatkan kos kemasukan bagi pembeli asing. Tetapi ia juga meningkatkan pulangan apabila hartanah dijual semula dan wang ditukar kembali ke dolar atau mata wang lain. Dalam jangka panjang, pelabur yang bersabar sebenarnya mendapat manfaat daripada kestabilan mata wang ini.
Kesimpulan: peluang sementara sebelum institusi kembali
Aliran modal institusi ke hartanah Asia Tenggara terus berkembang, dan buat masa ini Thailand sedikit ketinggalan berbanding Vietnam dan Malaysia dari segi jumlah IPO. Namun Thailand masih mengekalkan kelebihan asas yang penting: perundangan yang telus, hasil sewaan yang tinggi, dan infrastruktur yang matang. Ketika dana-dana besar sedang menumpukan perhatian ke tempat lain, inilah tingkap peluang yang jarang berlaku bagi pelabur persendirian untuk masuk pasaran tanpa perlu bersaing dengan modal institusi yang besar.
Bersedia untuk melabur di Thailand? Pasukan pakar Hartanah Thailand sedia membantu anda mencari hartanah yang tepat, sama ada di Phuket atau Bangkok.
Sumber: Nikkei Asia