Kalau anda sedang perhatikan pasaran hartanah Thailand sejak dua tahun lepas, anda mungkin sudah perasan sesuatu tidak kena. Bangkok Post melaporkan bahawa 2026 bakal menjadi tahun paling lemah untuk jualan kondominium di Thailand dalam tempoh yang boleh diingati. Bagi pelabur asing termasuk pembeli dari Malaysia, ini bukan sekadar angka statistik, ia adalah isyarat jelas untuk menilai semula strategi pelaburan anda sebelum meneruskan pembelian.
Jawapan ringkas: jualan kondo Thailand pada 2026 dijangka jatuh ke paras terendah dalam sejarah, dengan pembelian oleh pembeli asing diunjur menurun 20% (penurunan tahunan pertama dalam lima tahun mengikut K-Research). Namun Phuket menunjukkan daya tahan lebih baik berbanding Bangkok kerana disokong permintaan sewa berasaskan pelancongan.
Kenapa Pasaran Kondo Thailand Jatuh Sekarang?
Kemerosotan ini bukan berlaku semalaman. Ia sudah berlarutan selama dua tahun berturut-turut, dan data terkini menunjukkan masalah semakin mendalam. Lebihan bekalan (oversupply) menekan harga, manakala permintaan pembeli kekal perlahan di kebanyakan segmen pasaran.
Ada tiga faktor utama yang bertindih antara satu sama lain:
- Lebihan bekalan berikutan ledakan pembinaan sebelum ini
- Syarat pinjaman lebih ketat untuk pembeli tempatan Thai
- Kejatuhan mendadak aliran pelaburan China, turun 38.8% dari segi unit hanya dalam Q1 2026
Konteks sejarah penting di sini. Lebihan bekalan di Bangkok adalah warisan langsung dari ledakan pembinaan 2018-2022, ketika pemaju melancarkan berpuluh-puluh projek serentak, kebanyakannya menyasarkan pembeli China. Selepas pandemik, aliran masuk pembeli China runtuh dan tidak pernah pulih sepenuhnya, meninggalkan lambakan unit tidak terjual yang besar.
Data Utama yang Perlu Pembeli Tahu
- Bangkok Post meramalkan 2026 akan menjadi tahun jualan kondominium terendah dalam sejarah Thailand
- Inventori tidak terjual di Bangkok dianggarkan melebihi 50,000 unit, salah satu paras tertinggi dalam dekad lepas
- Pemindahan hartanah di kawasan Bangkok jatuh 35% dalam Q1 2026, dengan penurunan paling ketara dikaitkan dengan berkurangnya permintaan dari pembeli China dan Myanmar, menurut data K-Research yang dipetik Bangkok Post
- Harga purata kondo di pusat Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) berada dalam julat THB 120,000 hingga 200,000 sesaat persegi, walaupun pemaju kini menawarkan diskaun besar pada peringkat tempahan
- Pemilikan asing dihadkan kepada 49% ruang freehold dalam mana-mana bangunan kondominium tunggal di bawah undang-undang Thailand, mengehadkan kuota yang tersedia untuk bukan pemastautin
Angka Q1 2026: Siapa Beli, Siapa Berhenti Beli
Dalam suku pertama 2026, pemindahan hartanah kepada pembeli asing jatuh merata-rata di semua metrik: 3,241 unit (turun 17.3%), nilai pemindahan THB 13.464 bilion (turun 17.9%), dan keluasan boleh guna 141,644 meter persegi (turun 13.8% berbanding tahun sebelumnya).
Yang menarik, penurunan ini tidak seragam mengikut negara asal pembeli:
| Negara | Trend 2026 |
|---|---|
| China | Turun 38.8% (unit), turun 42.9% (nilai) - didorong tekanan ekonomi domestik dan kekangan kecairan |
| Rusia | Naik 33% |
| India | Naik 40% (63 unit, THB 353 juta nilai, naik 23.9%) |
| Australia | Naik 36.1% |
Pembeli China dahulunya menjadi enjin utama pasaran kondo Thailand, jadi kejatuhan mendadak mereka memberi kesan besar kepada angka keseluruhan. Namun kemasukan pembeli baru dari Rusia, India dan Australia menunjukkan minat asing terhadap hartanah Thailand belum hilang, cuma berpindah corak.
Kenapa Phuket Berbeza Daripada Bangkok
Phuket beroperasi mengikut dinamik yang berbeza sepenuhnya. Pasaran perumahan mewah di Phuket, terutamanya kawasan pantai barat seperti Bang Tao, Layan, Kamala, dan Cherng Talay, dijangka kekal kukuh pada 2026 mengikut Knight Frank Thailand. Malah, vila mengatasi prestasi kondo kerana pembeli berpendapatan tinggi lebih mengutamakan gaya hidup dan kemudahan bersepadu.
Sewa musiman melalui Airbnb dan Booking.com boleh menjana pulangan tahunan 6-8% dengan pengurusan profesional. Walau bagaimanapun, persaingan antara unit semakin meningkat, dan pihak berkuasa tempatan mula mengetatkan peraturan sewaan jangka pendek. Ini bermakna pelabur perlu lebih berhati-hati memilih pengurus hartanah yang berpengalaman.
Pembeli kondo di Phuket juga layak memohon visa jangka panjang: visa 1 tahun boleh diperbaharui memerlukan pembelian kondo minimum THB 3 juta daripada pemaju Thai, atau melalui susunan sewaan alternatif.
Jika anda merancang lawatan tinjauan untuk melihat hartanah secara peribadi, elok tempah penginapan awal-awal, terutama semasa musim puncak antara November hingga Mac.
Petunjuk Pasaran yang Perlu Diperhatikan
Pelabur berpengalaman memantau beberapa penunjuk khusus untuk menilai bila pasaran akan stabil:
- Volum permit pembinaan baharu - jika pemaju kurangkan pelancaran projek baru, pasaran mula menyerap lebihan bekalan sedia ada. Persatuan industri Thai melaporkan permulaan projek baru di Bangkok memang menurun pada separuh pertama 2026.
- Kestabilan kadar sewa - selagi kadar sewa kekal stabil, kondo masih menjana aliran tunai walaupun nilai modal tidak berkembang.
Bagi pelabur antarabangsa, situasi ini boleh jadi pedang bermata dua. Pasaran yang jatuh boleh bermakna harga kemasukan yang menarik, tetapi membeli dalam trend menurun juga membawa risiko susut nilai lanjut. Persoalan utamanya: di mana sebenarnya paras terendah (floor) itu berada?
Soalan Lazim
Adakah berbaloi beli kondo di Thailand pada 2026?
Bergantung pada strategi anda. Bagi pelabur jangka panjang dengan tempoh pegangan 7-10 tahun, kemerosotan semasa mungkin peluang kemasukan yang menarik. Bagi jualan semula spekulatif jangka pendek, waktu ini kurang sesuai kerana pasaran masih menurun dan keluar untung cepat tidak mungkin berlaku.
Kawasan Bangkok mana kurang terjejas oleh kemerosotan ini?
Lokasi premium sepanjang laluan BTS dan MRT, termasuk Sukhumvit (stesen Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom, dan Sathorn, secara tradisinya lebih tahan lasak berbanding kawasan pinggir, disokong permintaan sewa ekspatriat yang stabil.
Bagaimana orang asing membeli kondo di Thailand?
Orang asing boleh memiliki kondo secara freehold selagi pemilikan asing dalam bangunan tersebut tidak melebihi 49%. Dana mesti dipindahkan dari luar negara dalam mata wang baht Thai. Proses pemindahan biasanya mengambil masa 30-60 hari untuk unit yang sudah siap.
Cukai apa yang dikenakan kepada pemilik kondo asing?
Kos utama termasuk yuran pendaftaran pemindahan sebanyak 2% daripada nilai penilaian (biasanya dikongsi antara pembeli dan penjual), duti setem 0.5%, dan cukai perniagaan khusus 3.3% jika hartanah dijual dalam tempoh lima tahun pertama pemilikan.
Bangkok atau Phuket, mana lebih baik untuk dibeli pada 2026?
Bangkok sesuai untuk sewa jangka panjang yang stabil dengan pulangan sekitar 4-5%. Phuket menawarkan potensi sewa musiman 6-8%, tetapi memerlukan pengurusan aktif dan membawa risiko kekosongan semasa musim sunyi (low season).
Bolehkah pembeli berunding dengan pemaju Thai?
Boleh. Dalam keadaan pasaran semasa, pemaju menawarkan diskaun, pakej perabot percuma, pelan ansuran tanpa faedah, dan insentif lain. Diskaun sebenar boleh mencecah 10-20% daripada harga senarai, terutama pada projek siap yang masih ada unit tidak terjual.
Adakah kejatuhan pasaran secara total mungkin berlaku?
Tidak mungkin. Pasaran Thailand secara sejarah membetulkan diri secara perlahan, dengan penurunan harga tahunan dalam julat 5-10% berbanding keruntuhan mendadak. Pemaju lebih cenderung menawarkan diskaun dan bonus berbanding memotong harga senarai secara rasmi.
Bila pasaran kondo akan pulih?
Kebanyakan penganalisis menjangka kestabilan tidak lebih awal daripada separuh kedua 2027, bergantung kepada pengurangan pelancaran projek baru dan pemulihan permintaan asing. Pemulihan penuh mungkin mengambil masa 2-3 tahun lagi.
Kesimpulan: Fasa Kitaran, Bukan Bencana
Kemerosotan pasaran kondominium Thailand bukanlah bencana; ia adalah fasa dalam kitaran pasaran hartanah. Bagi pelabur yang berfikiran jernih dan mempunyai tempoh pelaburan yang jelas, keadaan semasa membuka peluang sebenar. Prinsip utamanya tetap sama: beli di lokasi terbukti, bekerjasama dengan pemaju mapan yang mempunyai rekod prestasi baik, dan sentiasa kira pulangan sewa sebenar berbanding hanya bertaruh pada kenaikan nilai modal semata-mata.
Jika anda memerlukan bantuan menilai peluang di Phuket atau kawasan lain di Thailand, pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda menyemak setiap angka dan lokasi sebelum membuat keputusan.
Sumber: Bangkok Post