Kalau anda asyik fokus pada Phuket bila fikir pelaburan hartanah Thailand, anda mungkin terlepas satu pergeseran besar yang sedang berlaku di utara negara itu. Di Chiang Mai, pembeli dari Myanmar kini meningkatkan kehadiran mereka dalam pasaran kondominium sebanyak 42.9%, manakala pembeli Amerika Syarikat naik 23.8%. Pada masa yang sama, pembeli China yang selama ini menguasai bandar terbesar ketiga di Thailand ini semakin kehilangan cengkaman. Ini bukan sekadar turun naik sementara, tetapi satu perubahan struktur yang sedang menulis semula peraturan permainan bagi pelabur yang memerhati pasaran hartanah Chiang Mai.
Kenapa Chiang Mai Penting Sekarang untuk Pembeli Malaysia
Selama bertahun-tahun, Chiang Mai dilabel sebagai 'pasaran China', dengan pembeli dari tanah besar China menjadi tulang belakang permintaan untuk kondo bernilai 2 hingga 5 juta baht. Asas ini kini mula retak. Menggantikannya, muncul kumpulan pembeli yang sangat berbeza, dengan bajet berbeza, lokasi pilihan berbeza, dan cara membuat keputusan yang juga berbeza.
Menurut Money & Banking Magazine, jumlah pindah milik kondo asing di Chiang Mai bagi suku pertama 2026 (Q1 2026) mencecah 199 unit bernilai 566 juta baht, naik 17.8% dari segi bilangan unit dan 41.9% dari segi nilai berbanding Q1 2025. China masih mendahului dengan 92 unit bernilai 264 juta baht (purata 2.9 juta baht seunit), tetapi diikuti rapat oleh Amerika Syarikat, Myanmar, Taiwan, Belanda, Israel, Korea Selatan, United Kingdom, Singapura, dan Kanada, iaitu satu senarai pembeli antarabangsa yang jauh berbeza jika dibandingkan dengan lima tahun lalu.
Bagi pelabur antarabangsa yang biasa memberi tumpuan kepada Phuket dan Pattaya, Chiang Mai kekal sebagai kawasan yang sering terlepas pandang. Ini sebenarnya satu peluang yang disia-siakan, kerana bandar ini tergolong dalam tiga pasaran hartanah teratas di Thailand, dan penyusunan semula permintaan yang sedang berlaku kini membuka tingkap peluang yang nyata.
Jawapan Ringkas
- Pembeli Myanmar kini menjadi segmen utama dalam pasaran kondo Chiang Mai, dengan pembelian meningkat 42.9%
- Pembeli Amerika meningkatkan aktiviti sebanyak 23.8%, mencerminkan minat yang semakin berkembang dari Amerika Utara
- Pelabur Eropah turut mempelbagaikan pasaran ini: pembelian dari Itali naik 200%, manakala Belanda naik 50%
- Permintaan China semakin menurun, menandakan berakhirnya era hampir-monopoli pembeli dari tanah besar China di Chiang Mai
- Pindah milik asing pada Q1 2026 di Chiang Mai mencapai 199 unit bernilai 566 juta baht, naik 17.8% dari segi unit dan 41.9% dari segi nilai berbanding tahun sebelumnya
- Harga kondo di Chiang Mai kekal 2 hingga 3 kali lebih rendah berbanding Phuket, menarik kategori pembeli baharu
Fakta Penting yang Perlu Anda Tahu
- Myanmar telah mengalami konflik dalaman berterusan sejak 2021, mendorong rakyat berada untuk memindahkan modal ke negara jiran. Chiang Mai terletak kira-kira 150 km dari sempadan Myanmar, menjadikannya destinasi yang paling logik
- China masih kekal sebagai bangsa pembeli asing teratas di Chiang Mai dengan 92 unit dan 264 juta baht pada Q1 2026 (purata 2.9 juta baht seunit), namun dominasinya semakin mengecil apabila bangsa lain mula mengambil bahagian pasaran
- Pembelian oleh warga Amerika naik 23.8%, sejajar dengan status Chiang Mai sebagai antara 5 hab kerja jarak jauh (remote work) teratas di dunia menurut Nomad List
- Pembelian oleh warga Itali melonjak 200% (bermula daripada asas yang kecil) dan pembelian Belanda naik 50%, menunjukkan kehadiran pembeli Eropah yang semakin meluas dalam pasaran ini
- Di bawah undang-undang Thailand, warga asing boleh memiliki sehingga 49% daripada keluasan boleh jual dalam sesebuah kondominium di bawah hak milik freehold, satu peraturan yang terpakai sama rata kepada semua bangsa
- Purata harga kondo di Chiang Mai adalah antara 50,000 hingga 80,000 baht semeter persegi, berbanding 120,000 hingga 200,000 baht semeter persegi untuk unit setanding di Phuket
- Kadar sewaan (rental yield) di kawasan tengah Chiang Mai seperti Nimman dan Old City berada pada 5-7% setahun untuk sewaan jangka panjang, berdasarkan anggaran pasaran tempatan
Kenapa Pembeli China Semakin Berkurangan di Chiang Mai?
Beberapa faktor bertindih antara satu sama lain. Kelembapan ekonomi China mengehadkan pergerakan modal keluar negara. Kawalan mata wang yang lebih ketat daripada Beijing turut menyukarkan transaksi rentas sempadan. Pada masa yang sama, pembeli China semakin beralih tumpuan ke Bangkok dan Pattaya, di mana infrastruktur lebih maju dan sambungan penerbangan lebih senang diakses.
Adakah Selamat Membeli Kondo di Chiang Mai pada 2026?
Dari segi undang-undang, membeli kondominium freehold sebagai warga asing di Chiang Mai tidak berbeza dengan Phuket atau Bangkok. Akta Kondominium yang sama terpakai di seluruh negara. Risiko utama ialah kecairan pasaran (liquidity): pasaran Chiang Mai lebih nipis, dan proses menjual semula boleh mengambil masa lebih lama. Oleh itu, memilih projek di lokasi dengan permintaan yang terbukti dan berterusan adalah amat penting.
Kawasan Mana di Chiang Mai Paling Menjanjikan untuk Pelaburan?
Tiga kawasan utama menyumpul sebahagian besar permintaan pasaran. Nimmanhemin berfungsi seperti 'Sukhumvit' versi Chiang Mai, lengkap dengan kafe, ruang coworking, dan penduduk muda yang ramai. Old City pula menarik permintaan sewaan jangka pendek. Manakala kawasan sekitar Chiang Mai University menyediakan aliran penyewa yang berterusan daripada kalangan pelajar dan kakitangan akademik.
Berapa Pulangan Yang Boleh Dijangka Pelabur?
Sewaan jangka panjang biasanya menghasilkan pulangan 5-7% setahun. Sewaan jangka pendek melalui platform tempahan pula boleh menjana 8-10% semasa musim puncak (November hingga Februari), tetapi memerlukan pengurusan aktif serta lesen perniagaan hotel.
Bagaimana Peningkatan Pembeli Myanmar Memberi Kesan Kepada Harga?
Pembeli Myanmar secara umumnya membeli dalam segmen harga sederhana hingga rendah (1.5 hingga 4 juta baht). Ini menyokong permintaan untuk unit studio dan satu bilik tidur tanpa menekan harga di peringkat atasan pasaran. Bagi pelabur, ini menunjukkan permintaan yang stabil untuk unit bersaiz kecil dan padat.
Patutkah Chiang Mai Dilihat Sebagai Alternatif kepada Phuket?
Kedua-dua pasaran ini pada asasnya sangat berbeza. Phuket adalah pasaran resort dengan turun naik musiman yang ketara dan harga premium, di mana pembeli asing sudah pun mewakili 67% daripada pembelian kondo di Bang Tao dan Cherng Talay pada separuh pertama 2026, menurut Nation Thailand. Chiang Mai pula adalah pasaran bandar dengan permintaan yang lebih stabil sepanjang tahun dan titik kemasukan (entry point) yang jauh lebih rendah. Mempelbagaikan portfolio merentasi kedua-dua pasaran ini dapat mengurangkan risiko tertumpu pada satu kawasan sahaja.
Cukai Apa Yang Perlu Dibayar Pemilik Kondo Asing di Chiang Mai?
Sistem cukai adalah seragam di seluruh Thailand. Pembelian dikenakan yuran pindah milik (2% daripada nilai penilaian, biasanya dikongsi antara pembeli dan penjual), duti setem (0.5%), serta cukai keuntungan modal semasa jualan semula. Cukai hartanah tahunan untuk unit kediaman pula adalah minimum.
Perlukah Saya ke Chiang Mai Sendiri untuk Selesaikan Pembelian?
Ya, kehadiran secara peribadi diperlukan sekurang-kurangnya untuk menandatangani surat ikatan (deed) di jabatan tanah tempatan. Semasa merancang lawatan tinjauan, adalah bijak untuk menyusun penerbangan lebih awal, sama ada melalui Bangkok atau laluan terus dari hab-hab utama Asia.
Bagaimana Kepelbagaian Pembeli Mempengaruhi Strategi Pelaburan?
Asas pembeli yang pelbagai bangsa merupakan petanda positif. Pasaran yang terlalu bergantung kepada satu negara sahaja adalah rapuh, kerana sebarang perubahan dasar atau ekonomi di negara tersebut boleh menjatuhkan permintaan dengan cepat. Kemunculan pembeli dari Myanmar, Amerika Syarikat, dan Eropah mewujudkan struktur permintaan yang lebih tahan lasak, yang dalam jangka masa sederhana akan menyokong kestabilan harga dan kecairan pasaran.
Perubahan profil pembeli di Chiang Mai ini lebih daripada sekadar statistik semata-mata. Bagi pelabur yang bersedia melihat melangkaui Phuket dan Pattaya, ibu negeri utara Thailand ini menawarkan titik kemasukan yang lebih rendah, kepelbagaian permintaan yang semakin berkembang, serta kadar sewaan yang mampu bersaing dengan pasaran resort di selatan. Kuncinya adalah memilih lokasi dengan permintaan yang terbukti dan projek daripada pemaju yang mempunyai rekod kukuh. Pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda menilai peluang ini dengan lebih terperinci mengikut keperluan pelaburan anda.
Sumber: Money & Banking Magazine