Bayangkan anda ada bajet setara satu unit kondo di Tokyo, iaitu sekitar 100 juta yen atau kira-kira $640,000. Di Jepun, jumlah itu cuma cukup untuk satu unit. Tetapi di Phuket, bajet yang sama boleh membeli 2 hingga 4 unit kondominium premium bertepi pantai. Inilah realiti yang sedang mengubah aliran modal pelaburan hartanah di rantau Asia sepanjang 2026.
Menurut data Nikkei Asia, harga purata kondominium di kawasan Greater Tokyo telah menembusi paras 100 juta yen (~$640,000) bagi separuh pertama 2026, satu rekod tertinggi sepanjang sejarah. Malah pembeli tempatan Jepun sendiri kini mula berundur kerana harga yang terlalu tinggi, dan wang mereka mula dialihkan ke pasaran alternatif di Asia, termasuk Thailand.
Jawapan Ringkas untuk Pelabur yang Tergesa-gesa
- Harga purata kondo di Tokyo pada separuh pertama 2026 ialah 100 juta yen ($640,000), rekod tertinggi sepanjang masa
- Dengan jumlah wang yang sama, seorang pembeli boleh memiliki 2 hingga 4 unit kondominium premium bertepi laut di Phuket
- Hasil sewaan (rental yield) di Phuket berada pada paras 6-8% setahun, berbanding hanya 2-3% di Tokyo
- Harga per meter persegi di Tokyo mencecah $12,000-$18,000, manakala unit premium di Phuket hanya $3,000-$6,000
- Phuket kini menarik lebih ramai pelabur dari Jepun, Hong Kong, Singapura dan Timur Tengah yang kecewa dengan pulangan pasaran hartanah negara masing-masing
- Harga permulaan (entry-level) di Phuket bermula sekitar $100,000 untuk unit studio di pembangunan berkualiti
Kenapa Harga Kondo Tokyo Melonjak ke Paras Rekod?
Punca utama ialah kos pembinaan. Harga besi keluli, konkrit dan upah buruh di Jepun berada pada paras tertinggi dalam sejarah, ditambah pula dengan kekurangan tenaga kerja pembinaan. Secara keseluruhan, kos pembinaan di Jepun telah meningkat anggaran 20-25% dalam tempoh tiga tahun kebelakangan. Pemaju juga semakin memberi tumpuan kepada segmen premium kerana margin keuntungan yang lebih lumayan di situ.
Satu lagi faktor penting ialah nilai yen yang lemah, berdagang sekitar 155-160 kepada satu dolar AS. Ini menjadikan hartanah Jepun mahal dari segi mata wang tempatan, tetapi relatif murah bagi pemegang dolar AS. Situasi ini turut mendorong pelabur Jepun sendiri untuk mencari peluang pelaburan di luar negara, kerana pulangan sewaan di dalam negeri semakin tidak menarik berbanding kos hidup dan pembiayaan.
Berapa Bezanya Harga Phuket Berbanding Tokyo?
Di Phuket, sebuah kondominium bertepi pantai bernilai antara 5-15 juta THB ($140,000-$420,000), iaitu bukan sahaja lebih murah berbanding Tokyo, malah menawarkan hasil sewaan 6-8% setahun berbanding cuma 2-3% di Tokyo.
Untuk gambaran lebih jelas, berikut perbandingan harga unit mengikut jenis:
| Jenis Unit | Harga di Phuket (THB) | Harga di Phuket (USD) | Nisbah Berbanding Tokyo |
|---|---|---|---|
| Studio | 3.5 - 6 juta THB | $100,000 - $170,000 | 3-5 kali lebih murah |
| Satu Bilik Tidur | 5 - 12 juta THB | $140,000 - $340,000 | 3-5 kali lebih murah |
| Villa/Kondo Ultra-Premium | dari 50 juta THB ke atas | dari $1.4 juta ke atas | Tetap kompetitif |
Harga per meter persegi juga jauh berbeza: $12,000-$18,000 di Tokyo berbanding hanya $3,000-$6,000 untuk unit premium di Phuket.
Fakta Utama yang Perlu Pelabur Malaysia Tahu
- Phuket mencatatkan rekod ketibaan pelancong pada 2025, dengan lebih 14 juta ketibaan antarabangsa ke pulau tersebut, secara langsung menyokong kadar penghunian sewaan
- Kondominium freehold (hak milik penuh) di Phuket boleh dimiliki oleh warga asing di bawah kuota pemilikan asing 49% setiap projek, memberikan hak milik penuh tanpa sekatan
- Kos pembinaan di Thailand meningkat lebih perlahan berbanding Jepun, hanya 8-12% dalam tempoh yang sama, sekali gus membantu mengawal kenaikan harga hartanah
- Kawasan Bang Tao, Laguna dan Kata kekal menjadi pilihan utama pelabur Asia kerana infrastruktur yang matang dan kadar penghunian yang kukuh. Di Bang Tao, harga purata kondo kini sekitar 283,975 THB per meter persegi, semakin menghampiri paras kawasan prima Bangkok, menurut laporan Nation Thailand
- Program hasil sewaan terjamin (guaranteed rental yield) dalam pembangunan di Phuket sering menawarkan 5-7% sepanjang tempoh 3-5 tahun, berdasarkan perjanjian kontrak dengan syarikat pengurusan
- Peralihan ini bukan sahaja melibatkan pembeli Jepun. Menurut laporan Bangkok Post, pembeli antarabangsa termasuk kumpulan yang semakin berkembang dari Timur Tengah kini menyasarkan Phuket kerana daya tarikan gaya hidup dan faedah kepelbagaian portfolio, dengan villa dan kondo ultra-premium bermula 50 juta THB ke atas kekal aktif walaupun sektor pelancongan keseluruhan agak perlahan
Bagaimana Prestasi Sewaan di Phuket Berbanding Bangkok?
Ramai pelabur Malaysia bertanya sama ada patut fokus di Bangkok atau Phuket. Jawapannya bergantung kepada strategi anda. Bangkok menawarkan titik masuk lebih rendah, bermula 2.5 juta THB untuk unit studio, tetapi hasil sewaan lebih rendah pada 4-5% berbanding 6-8% di Phuket. Bangkok lebih sesuai untuk strategi peningkatan modal (capital appreciation) jangka panjang, manakala Phuket lebih baik untuk pendapatan sewaan yang konsisten, terutamanya memandangkan sektor pelancongan yang kukuh.
Anggaran pasaran menunjukkan hasil sewaan jangka pendek purata di Phuket berada pada 6-8% setahun sebelum ditolak kos pengurusan. Semasa musim puncak (November hingga April), kadar penghunian di hartanah berkualiti boleh mencecah 80-90%. Sewaan jangka panjang pula memberikan hasil 4-5%, tetapi dengan kos operasi yang lebih rendah.
Bolehkah Warga Malaysia dan Asing Lain Membeli Hartanah di Thailand?
Ya, sama seperti warga Jepun dan warga asing lain, pembeli Malaysia boleh membeli kondominium di Thailand sebagai hak milik penuh (freehold) dalam kuota pemilikan asing sesebuah projek. Dana pelaburan mesti dihantar dari luar negara dan ditukar kepada mata wang baht Thailand, disahkan melalui surat pengesahan bank (Foreign Exchange Transaction Form). Proses ini penting untuk memastikan transaksi anda sah di sisi undang-undang Thailand.
Apakah Risiko Membeli Hartanah di Phuket?
Risiko utama termasuk pemaju yang tidak boleh dipercayai, kelewatan pembinaan, dan isu perundangan berkaitan hak milik tanah. Ketekunan wajar (due diligence) melalui peguam bebas adalah wajib sebelum menandatangani sebarang perjanjian jual beli. Risiko turun naik mata wang semasa pemindahan dana juga perlu diambil kira, memandangkan proses pembelian melibatkan penukaran ke baht Thailand.
Adakah Aliran Modal dari Jepun Akan Berterusan?
Semua petunjuk menunjukkan trend ini akan semakin kukuh. Selagi kos pembinaan terus meningkat di Jepun dan yen kekal lemah, pelabur Jepun akan terus mencari alternatif dengan hasil pulangan lebih tinggi. Phuket kini tergolong dalam tiga destinasi teratas untuk aliran modal ini, bersama Bangkok dan Kuala Lumpur.
Rekod 100 juta yen bagi purata unit apartmen di Tokyo bukanlah kejadian sekali sahaja, ia adalah norma baharu. Bagi pelabur yang sanggup melihat melangkaui pasaran Jepun, Phuket menawarkan kelebihan konkrit: dua hingga tiga kali ganda hasil pulangan dengan kos permulaan yang jauh lebih rendah. Angka-angka ini bercakap dengan sendirinya.
Bagi pembaca Malaysia yang berminat meneroka peluang ini dengan lebih mendalam, pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda memahami proses pembelian, kawasan yang sesuai, serta perbandingan projek mengikut bajet anda.
Sumber: Bangkok Post