Jawapan Ringkas Dahulu: Apa Sebenarnya Berlaku pada 2026?
Kuota pemilikan kondominium oleh warga asing di Thailand kekal pada 49% daripada jumlah keluasan lantai sesebuah bangunan. Tiada undang-undang baharu diluluskan untuk menaikkan angka ini kepada 75%, walaupun cadangan itu memang wujud dalam perbincangan kerajaan. Yang benar-benar berubah ialah yuran pindah milik: sejak 1 Julai 2026, kadar 0.01% diberikan, tetapi hanya untuk pembeli warga Thailand. Pembeli asing masih perlu bayar kadar penuh 2%.
Ramai warga Malaysia yang berminat membeli kondo di Phuket atau Bangkok mungkin sudah nampak iklan broker yang mendakwa 'yuran pindah milik turun kepada 0.01% untuk semua'. Ini tidak tepat, dan boleh menjejaskan pengiraan kos anda secara ketara jika anda tidak menyemaknya sendiri.
Kuota 49%: Peraturan Lama yang Masih Berkuat Kuasa
Peraturan 49% ini bukan sesuatu yang baharu. Ia termaktub dalam Akta Kondominium 1979 dan telah bertahan melalui beberapa pindaan sejak itu tanpa prinsip asasnya berubah: warga asing boleh memegang hak milik bebas (freehold) ke atas unit kondominium, tetapi jumlah pemilikan asing dalam satu projek tidak boleh melebihi 49% daripada jumlah keluasan lantai yang boleh dijual. Baki 51% mesti dipegang oleh warga Thailand atau syarikat majoriti Thai.
Had ini mencipta kekurangan bekalan yang nyata. Di kawasan popular seperti Phuket, Pattaya dan Bangkok, kuota asing selalunya sudah penuh sebelum sesebuah bangunan siap dibina sepenuhnya. Jika anda lewat memasuki pasaran, anda mungkin terpaksa memilih antara struktur syarikat Thai (yang membawa risiko undang-undang dan pematuhan tersendiri) atau pajakan (leasehold) 30 tahun. Kedua-dua pilihan ini tidak setanding dengan hak milik bebas dari segi kukuhnya kedudukan anda sebagai pemilik.
Di Phuket khususnya, kuota freehold asing dikira berdasarkan keluasan lantai, bukan bilangan unit. Ini bermakna beberapa unit besar sahaja sudah boleh menghabiskan kuota lebih cepat daripada jangkaan anda. Sebab itu, sebelum membuat sebarang deposit, dapatkan pengesahan bertulis daripada pemaju atau pejabat juristik (pengurusan) mengenai nisbah pemilikan Thai-asing semasa, dan sahkan secara berasingan di Pejabat Tanah (Land Office) tempatan.
Bilakah Cadangan 75% Ini Bermula, dan Adakah Ia Akan Diluluskan?
Perbincangan menaikkan kuota kepada 75% bermula pada 2024, semasa pentadbiran Srettha Thavisin membentangkan beberapa langkah bagi menarik lebih banyak modal asing ke dalam ekonomi Thailand. Satu cadangan lain turut dibincangkan serentak: pajakan tanah sehingga 99 tahun untuk warga asing.
Kedua-dua cadangan ini mendapat bantahan daripada sebahagian masyarakat Thai, yang bimbang pemilikan asing yang lebih luas akan menaikkan harga hartanah dan menyukarkan rakyat tempatan sendiri untuk membeli rumah.
Setakat pertengahan 2026, tiada satu pun daripada dua cadangan ini dibawa ke peringkat perundangan formal. Sumber dalam kerajaan Thailand menggambarkan kedua-dua cadangan sebagai 'masih dikaji', frasa yang pada praktiknya boleh bermaksud kelewatan bertahun-tahun, atau langsung tiada perubahan. Jika anda merancang pembelian berdasarkan andaian kuota akan dinaikkan pada masa depan, anda sebenarnya sedang bertaruh pada garis masa yang tiada siapa dapat sahkan.
Diskaun Yuran Pindah Milik: Kenapa Ramai Silap Faham
Warta Kerajaan Thailand (Royal Gazette) yang dikeluarkan pada 1 Julai 2026 memang mengurangkan kadar yuran pindah milik kepada 0.01%, berkuat kuasa sehingga 30 Jun 2027. Malangnya, beberapa sumber berbahasa Inggeris dan serantau melaporkannya seolah-olah diskaun ini terpakai kepada semua pembeli tanpa mengira kewarganegaraan. Sesetengah broker malah mengiklankan 'yuran pindah milik turun kepada 0.01% untuk semua orang'. Ini tidak benar. Teks undang-undang dalam dekri tersebut hanya membenarkan faedah ini kepada warga Thailand yang layak.
Untuk pelabur antarabangsa yang merancang membeli kondo atas nama sendiri, pengiraannya mudah: anda tetap bayar yuran pindah milik 2%, tanpa pengecualian. Sebagai contoh konkrit, pada hartanah bernilai 10 juta THB, perbezaan antara kadar 2% dan 0.01% adalah 199,000 THB (lebih kurang USD5,700). Ini bukan angka kecil yang boleh diabaikan; ia satu item kos sebenar dalam kos penutupan (closing costs) urus niaga anda.
Yuran pendaftaran gadai janji (mortgage registration fee) juga dikurangkan kepada 0.01%, tetapi sekali lagi, hanya untuk warga Thailand.
Ada Kelebihan Tersembunyi untuk Penjual Semula
Walaupun diskaun ini tidak terpakai kepada pembeli asing, ada satu sudut yang boleh menguntungkan anda sebagai penjual. Jika anda menjual unit kondo anda kepada pembeli Thai dalam tempoh diskaun ini (sebelum 30 Jun 2027), penjimatan yuran pindah milik yang dinikmati pembeli tersebut boleh menjadikan hartanah anda lebih menarik di pasaran jualan semula (resale). Sebagai contoh, pada unit bernilai 5 juta THB, penjimatan pembeli boleh mencecah kira-kira 100,000 THB, satu kelebihan tawar-menawar yang bermakna dalam rundingan harga.
Perbandingan Cepat: Pembeli Asing vs Pembeli Thai (2026-2027)
| Perkara | Pembeli Asing | Pembeli Thai (Layak) |
|---|---|---|
| Kuota pemilikan kondo | Maksimum 49% keluasan lantai projek | Minimum 51% keluasan lantai projek |
| Yuran pindah milik | 2% (kadar standard) | 0.01% (1 Julai 2026 - 30 Jun 2027) |
| Yuran pendaftaran gadai janji | Kadar standard | 0.01% (tempoh sama) |
| Tempoh pajakan tanah maksimum | 30 tahun | Tidak berkaitan (pemilikan tanah dibenarkan) |
Sumber: ReloSale
Soalan Lazim (FAQ)
Bolehkah warga Malaysia memiliki kondo di Thailand pada 2026?
Boleh. Warga asing, termasuk warga Malaysia, boleh memegang hak milik bebas (freehold) ke atas unit kondominium dalam had kuota 49% daripada jumlah keluasan lantai boleh jual sesebuah projek. Bayaran mesti dihantar dalam mata wang asing melalui bank Thai, yang akan menjana dokumen Foreign Exchange Transaction (FET), dokumen penting untuk pendaftaran hak milik nanti.
Betulkah kuota pemilikan asing sudah dinaikkan kepada 75%?
Tidak benar. Sehingga Ogos 2026, kuota kekal pada 49%. Cadangan menaikkannya kepada 75% memang wujud dalam perbincangan kerajaan, tetapi belum digubal menjadi rang undang-undang dan belum dibentangkan ke parlimen.
Berapakah yuran pindah milik yang perlu dibayar oleh pembeli asing?
Kadar standard 2% daripada nilai taksiran hartanah. Kadar diskaun 0.01%, yang berkuat kuasa dari 1 Julai 2026 hingga 30 Jun 2027, hanya terpakai kepada warga Thailand yang layak, bukan kepada pembeli asing.
Bolehkah saya dapatkan pajakan 99 tahun sebagai ganti pemilikan freehold?
Tidak, buat masa ini. Di bawah undang-undang semasa, tempoh pajakan maksimum ialah 30 tahun. Struktur pajakan 99 tahun pernah dibincangkan tetapi belum diluluskan sebagai undang-undang.
Apa yang berlaku jika kuota 49% sesebuah projek sudah penuh?
Pembeli asing yang datang selepas kuota penuh hanya boleh memilih antara pajakan 30 tahun atau struktur pemilikan melalui syarikat Thai. Kedua-dua pilihan ini membawa had dan risiko undang-undang berbanding pemilikan freehold secara terus, jadi pastikan anda menyemak status kuota sebelum membuat deposit. Pasukan Hartanah Thailand boleh membantu anda menyemak kedudukan kuota sesebuah projek sebelum anda komited.
Patutkah saya tunggu undang-undang kuota 75% diluluskan sebelum membeli?
Menangguhkan pembelian berdasarkan jangkaan perundangan yang belum pasti adalah strategi berisiko. Cadangan seumpama ini di Thailand boleh kekal dalam perbincangan bertahun-tahun tanpa sebarang keputusan muktamad. Lebih wajar untuk membuat keputusan berdasarkan peraturan yang berkuat kuasa sekarang.