Kalau anda selama ini fikir peluang hartanah di Thailand hanya sekitar kondo tepi pantai Phuket atau Pattaya, masa untuk fikir semula. Thailand sedang bertukar menjadi hab data center Asia Tenggara, dan kesannya terhadap harga hartanah industri sudah jelas kelihatan pada angka sebenar, bukan sekadar ramalan.
Jawapan Ringkas: Apa Sebenarnya Yang Berlaku?
Permintaan data center di Thailand meningkat pada kadar dua digit setahun, mendorong pembinaan tech park baharu dan naik taraf zon industri sedia ada. WHAUP, salah satu pemain utama sektor ini, melaporkan kenaikan keuntungan 35% pada Q1 2026, satu petanda kukuh bahawa modal sebenar sedang mengalir masuk ke infrastruktur data center negara ini. Ketua Pegawai Eksekutif WHAUP, Akarin, turut menggesa kerajaan Thailand mempercepatkan kelulusan Perjanjian Pembelian Kuasa langsung (Power Purchase Agreement atau PPA), amaran beliau: tanpa itu, sektor ini akan terhenti pada satu siling kapasiti.
Bagi pelabur yang faham mekanik pasaran ini lebih awal, ini bukan sekadar berita korporat, ia adalah isyarat untuk bertindak.
Berapa Besar Sebenarnya Ledakan Ini?
- Thailand kini rank ketiga di ASEAN untuk saiz pasaran data center, di belakang Singapura dan Indonesia. Structure Research menjangkakan kapasiti data center negara akan berganda dua menjelang 2027
- Kapasiti nasional dijangka meningkat daripada kira-kira 1,400 MW pada 2026 kepada sekitar 3,700 MW menjelang 2030, iaitu kadar pertumbuhan tahunan gabungan (CAGR) hampir 27%, menurut Thailand Data Centre Association
- Eastern Economic Corridor (EEC), meliputi Chonburi, Rayong dan Chachoengsao, menerima sebahagian besar pelaburan baharu. Board of Investment (BOI) menawarkan insentif cukai sehingga 13 tahun untuk projek yang layak di zon ini
- Google, Amazon Web Services dan Microsoft telah mengumumkan atau sedang melaksanakan projek cloud dan infrastruktur di Thailand, dengan Microsoft seorang diri komited hampir USD 1 bilion
- Kadar sewa industri Kelas A di Chonburi dan Rayong naik 12% dalam tempoh 12 bulan lepas, menurut CBRE Thailand
- Tanah berdekatan substation EGAT dalam radius 20 km di wilayah Chonburi telah naik 18-22% dalam tempoh dua tahun, sementara tanah industri secara lebih luas di Chonburi dan Rayong melonjak 25-40% dalam tempoh yang sama
- Satu data center hyperscale menggunakan antara 30 hingga 100 MW tenaga, setanding bandar kecil, dan menelan belanja 200-500 juta baht setahun untuk elektrik semata-mata
- Jumlah pelaburan data center yang diumumkan di Thailand telah melepasi USD 5 bilion menjelang awal 2026, menjadikan negara ini pasaran infrastruktur digital paling pesat berkembang di ASEAN
Kenapa Isu PPA (Power Purchase Agreement) Ini Penting?
Untuk faham skala sebenar situasi ini, lihat pada kira-kira tenaga. Tanpa PPA langsung, undang-undang Thailand pada masa ini menghalang operator data center daripada menandatangani kontrak terus dengan penjana solar dan angin bebas, memaksa mereka bergantung kepada grid negara pada kadar yang kurang kompetitif. Menutup jurang inilah yang sedang diperjuangkan oleh WHAUP.
Jika kerajaan di Bangkok berjaya menuntaskan peraturan PPA pada 2026, aliran modal ke zon industri dijangka semakin pantas. Data center tidak hanya perlukan megawatt, ia perlukan bilik server, sistem penyejukan, blok pejabat staf, dan ruang logistik untuk peralatan. Setiap projek besar mencetuskan permintaan untuk 15,000 hingga 50,000 meter persegi ruang bangunan dan infrastruktur sokongan.
Berapa Pulangan Yang Boleh Diharapkan Berbanding Kondo Resort?
Bagi pelabur yang biasa dengan hartanah resort di Phuket atau Pattaya, ini satu strategi alternatif yang wajar diberi perhatian. Kadar pulangan sewa (rental yield) di tech park industri berada pada 7-9% setahun dalam mata wang baht, jauh lebih tinggi berbanding 4-6% yang biasa dilihat pada kondominium resort.
Risiko kekosongan unit juga lebih rendah, tempoh sewa lebih panjang (3 hingga 10 tahun), dan penyewa utama (anchor tenant) selalunya syarikat teknologi antarabangsa, bukan pelancong bermusim yang datang dan pergi.
Kawasan Mana Yang Perlu Diperhati?
Geografi pelaburan turut berubah. Dahulu tumpuan hanya di sepanjang pantai, kini koridor Bangkok-Chonburi-Rayong wajar diberi perhatian serius. Talian keretapi laju yang menghubungkan tiga lapangan terbang (Don Mueang, Suvarnabhumi dan U-Tapao) sedang menganyam koridor ini menjadi satu zon ekonomi bersepadu.
Boleh Ke Warga Malaysia Miliki Hartanah Jenis Ini?
Had struktur tetap wujud. Warga asing tidak boleh memiliki tanah secara langsung di Thailand, tetapi mereka boleh memiliki bangunan dan struktur secara penuh, serta menandatangani perjanjian pajakan jangka panjang (leasehold) sehingga 30 tahun dengan opsyen pembaharuan. Syarat khas di dalam EEC membolehkan pelabur asing mendapat tempoh pajakan sehingga 49 tahun, satu kelebihan yang jarang ditawarkan di zon lain di Thailand.
Di Hartanah Thailand, kami sering menerima soalan daripada pelabur Malaysia yang berminat meneroka niche ini selain kondo pelancongan, dan struktur pajakan EEC ini memang antara sebab utama minat tersebut semakin meningkat.
Soalan Lazim
Apa itu PPA dan kenapa ia penting untuk hartanah?
PPA (Power Purchase Agreement) adalah kontrak langsung antara penjana tenaga dan pengguna. Bagi data center, akses kepada tenaga bersih yang berpatutan adalah isu survival, bukan sekadar penjimatan kos. Tanpa PPA, pembinaan kemudahan baharu jadi tidak berdaya maju dari segi ekonomi, yang seterusnya mengehadkan permintaan untuk tanah dan ruang industri.
Di mana lokasi utama pembinaan data center di Thailand?
Zon pembinaan utama ialah Chonburi, Rayong dan Chachoengsao, semuanya sebahagian daripada Eastern Economic Corridor (EEC). Projek tambahan juga sedang berjalan di pinggir Bangkok dan di Nonthaburi.
Berapa pulangan yang boleh dijangka daripada hartanah industri jenis ini?
Purata kadar pulangan sewa di tech park EEC berada pada 7-9% setahun dalam baht Thailand, lebih tinggi berbanding kondominium resort biasa, dan kontrak sewa cenderung berlangsung jauh lebih lama.
Bolehkah warga asing melabur dalam hartanah industri Thailand?
Boleh, dengan had tertentu. Pemilikan tanah secara langsung tidak dibenarkan, tetapi kontrak pajakan 30-49 tahun tersedia, di samping usaha sama (joint venture) dengan rakan kongsi tempatan Thai. Zon EEC menawarkan syarat lebih longgar untuk pelabur asing.
Adakah masa yang sesuai untuk beli tanah di kawasan EEC sekarang?
Harga tanah sudah naik 18-22% dalam dua tahun berhampiran substation utama, dan sehingga 25-40% di zon industri yang lebih luas. Potensi kenaikan seterusnya masih ada, tetapi kemasukan pelaburan wajar dibuat hanya selepas memahami dengan jelas struktur perjanjian undang-undang serta bersedia untuk tempoh pegangan sekurang-kurangnya 5 tahun.
Kesimpulan: Trend Struktur, Bukan Hype Sementara
Pasaran hartanah industri dan teknologi Thailand bukan sekadar gembar-gembur, ia satu perubahan struktur yang disokong modal sebenar daripada syarikat gergasi dunia seperti Google, Amazon dan Microsoft. Kerajaan Thailand turut aktif memberi insentif melalui potongan cukai dan zon keutamaan seperti EEC. Bagi pelabur yang sanggup melihat melangkaui format resort yang biasa, ini antara niche paling menjanjikan di rantau ini pada masa kini.
Sumber: Bangkok Post