Bayangkan anda seorang pembeli Malaysia yang sudah lama menyimpan hasrat memiliki vila di Phuket melalui syarikat Thai, struktur yang selama ini 'biasa-biasa sahaja' menurut ejen dan peguam tempatan. Kini, senario itu perlu difikirkan semula. Pada Mei 2026, Jabatan Tanah Thailand (Department of Lands) menghantar tiga pekeliling bertanda 'segera' kepada setiap pejabat tanah wilayah di seluruh negara. Mesejnya jelas: skim pemilikan nominee, iaitu cara warga asing mengawal tanah menerusi syarikat Thai, kini akan dikesan secara sistematik melalui pangkalan data kebangsaan yang bersepadu.
Ini bukan undang-undang baharu. Ini adalah tahap penguatkuasaan baharu bagi undang-undang lama yang sudah wujud sejak sekian lama. Sebelum ini, tahap semakan bergantung sepenuhnya kepada pegawai di sesebuah pejabat tanah, sesetengah longgar, sesetengah ketat. Kini semua wilayah beroperasi di bawah satu piawaian sama, dengan senarai semak seragam dan daftar digital kebangsaan bagi entiti perundangan yang memegang tanah.
Bagi ribuan pelabur asing, termasuk ramai pembeli dari Rusia, Eropah dan rantau lain yang sudah berdekad-dekad membeli vila dan plot tanah melalui struktur syarikat Thai, ini adalah detik pengiraan semula yang serius.
Apa Sebenarnya Berlaku? Fakta Utama Yang Perlu Anda Tahu
- Tiga pekeliling dikeluarkan oleh Jabatan Tanah Thailand pada Mei 2026, ditujukan kepada semua pejabat tanah wilayah di seluruh negara.
- Transaksi tunai bermula 2 juta THB (kira-kira USD57,000) dan aset melebihi 5 juta THB (kira-kira USD143,000) kini secara automatik mencetuskan semakan sumber dana dan status kewangan di bawah Artikel 74 Kanun Tanah (Land Code).
- Pewarisan sah adalah satu-satunya pengecualian yang dikecualikan daripada semakan automatik ini.
- Sebuah pangkalan data bersepadu sedang dibina, merangkumi setiap entiti perundangan yang memiliki tanah: tarikh pendaftaran, tarikh pemerolehan, nilai taksiran, dan tujuan perniagaan yang dinyatakan.
- Syarikat dengan pegangan saham asing melebihi ambang tertentu diklasifikasikan sebagai risiko tinggi dan akan menghadapi siasatan lebih mendalam.
- Semakan yang dipertingkat termasuk analisis daftar pemegang saham, silang rujuk dengan Jabatan Pembangunan Perniagaan (DBD), penyata kewangan, kontrak, dan pemeriksaan di lokasi hartanah berkenaan.
- Lebih 11,000 syarikat di kawasan tumpuan pelancong seperti Phuket, Koh Samui, Koh Phangan dan Krabi kini sedang disemak, menurut laporan hartanah serantau.
Kenapa Skim Nominee Ini Wujud Sejak Sekian Lama?
Warga asing tidak pernah dibenarkan memiliki tanah secara langsung di Thailand. Peraturan ini berasal daripada Kanun Tanah 1954. Warga asing boleh memiliki unit kondominium, dalam kuota 49% pemilikan asing bagi sesebuah bangunan, tetapi bukan vila dan bukan plot tanah. Itulah bunyi sebenar undang-undangnya.
Namun secara praktikalnya, satu industri keseluruhan telah berkembang untuk memintas peraturan ini sepanjang dua dekad yang lalu. Formulanya mudah: tubuhkan Syarikat Berhad Thai di mana warga asing memegang 49% saham manakala pemegang saham nominee Thai memegang baki 51%. Syarikat itu membeli tanah, warga asing pula tinggal di atasnya. Firma guaman, ejen hartanah, malah sesetengah pemaju sendiri telah memasarkan struktur ini bertahun-tahun sebagai penyelesaian rutin.
Pihak berkuasa sebenarnya sudah lama tahu amalan ini wujud. Artikel 96 Kanun Tanah membenarkan hukuman penjara sehingga 2 tahun dan denda sehingga 20,000 THB kepada sesiapa yang membantu warga asing memintas larangan pemilikan tanah. Tetapi penguatkuasaannya jarang dan tidak konsisten. Satu pejabat tanah mungkin mendaftarkan transaksi tanpa banyak soal, manakala pejabat lain terus menolak. Semuanya bergantung kepada wilayah, mood pegawai berkenaan, dan sejauh mana teliti dokumen disediakan.
Apa Yang Benar-Benar Berubah Sekarang?
Pekeliling Mei 2026 ini menyasarkan ketidakkonsistenan tersebut secara khusus. Buat pertama kalinya, satu pendekatan sistemik diperkenalkan: satu pangkalan data, satu set kriteria, satu set senarai semak. Menurut Silk Legal, firma guaman yang pertama menerbitkan analisis terperinci tentang arahan baharu ini, ini bukanlah perubahan pada undang-undang itu sendiri tetapi lebih kepada penyatuan penguatkuasaan.
Apa maknanya dalam praktik sebenar? Bayangkan sebuah syarikat Thai dengan dua pemegang saham Thai dan seorang pemegang saham asing yang memegang 49%, membeli sebuah vila di Phuket bernilai 15 juta THB. Sebelum ini, pejabat tanah hanya akan mendaftarkan urus niaga tersebut tanpa banyak soal. Kini sistem secara automatik menandakan syarikat ini sebagai risiko tinggi. Pegawai akan menyemak daftar pemegang saham: siapakah pemilik bersama Thai itu? Apakah pekerjaan mereka? Dari mana sumber wang mereka? Adakah syarikat itu benar-benar menjalankan perniagaan, atau ia wujud semata-mata untuk memegang satu hartanah sahaja? Malah pemeriksa mungkin datang sendiri ke lokasi untuk melihat siapa yang sebenarnya tinggal di situ.
Ambang 2 juta THB bagi transaksi tunai amat penting untuk diperhatikan. Pembayaran tunai bagi hartanah bukanlah sesuatu yang luar biasa di Thailand, terutamanya di kawasan pusat percutian dan pasaran jualan semula. Setiap transaksi sedemikian kini secara automatik mencetuskan semakan sumber dana, bertindih dengan undang-undang anti-pengubahan wang haram (AMLA), dan menambah satu lagi halangan bagi urus niaga yang kurang telus.
Konteks serantau juga penting untuk difahami. Thailand bukan satu-satunya negara Asia Tenggara yang memperketatkan pengawasan pemilikan hartanah oleh warga asing. Vietnam mengemas kini undang-undang perumahannya pada 2024 dengan sekatan baharu untuk pembeli asing. Indonesia turut secara berkala menyemak semula peraturan bagi pembeli asing di Bali. Tetapi pendekatan Thailand agak berbeza: peraturannya tidak berubah, cuma penguatkuasaannya sahaja yang akhirnya menjadi tegas.
Bagaimana Jika Saya Sudah Ada Struktur Nominee Sedia Ada?
Bagi mereka yang sudah memegang tanah melalui struktur nominee, situasinya agak tidak menentu. Pekeliling ini terutamanya menyasarkan transaksi baharu dan semakan asas sedia ada, tetapi pangkalan data yang sedang dibina merangkumi setiap entiti perundangan yang memegang tanah, termasuk pemerolehan lama yang sudah wujud bertahun-tahun. Ini bermakna sebuah syarikat yang ditubuhkan sepuluh tahun lalu untuk memegang satu vila sahaja masih boleh disemak semula.
Apa yang patut pelabur lakukan? Pertama, tugaskan peguam Thai yang berkelayakan untuk mengaudit struktur sedia ada anda. Kedua, pertimbangkan format alternatif: pajakan jangka panjang (leasehold 30 tahun dengan pilihan pembaharuan), pemilikan kondominium dalam kuota asing, atau pelaburan menerusi Lembaga Pelaburan Thailand (Board of Investment, BOI), yang dalam keadaan tertentu membenarkan warga asing memegang tanah secara langsung.
Bagi pembeli Malaysia yang sedang merancang pelaburan di Phuket atau destinasi popular lain, sekaranglah masa yang tepat untuk menyemak semula sebarang rancangan struktur syarikat sebelum meneruskan transaksi. Pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda memahami pilihan sah yang tersedia, dari leasehold hingga laluan BOI, supaya pelaburan anda kekal selamat dari segi undang-undang.
Isyarat daripada arahan baharu Jabatan Tanah ini jelas: era penguatkuasaan yang bertaburan dan tidak konsisten sudah berakhir. Sesiapa yang sudah melabur dalam hartanah Thai wajar menyemak semula struktur pemilikan mereka sekarang, bukan menunggu sehingga pemeriksa mengetuk pintu.
Sumber: The CITY Asia