Bayangkan anda sedang duduk di pejabat tanah Thalang, Phuket, untuk memuktamadkan pembelian villa. Pemegang saham Thai dalam syarikat pegangan anda duduk di sebelah, memegang pasport dan cop syarikat. Tetapi pegawai itu bukan sekadar mahukan dokumen korporat. Dia mahu penyata bank pemegang saham Thai tersebut, bukti pekerjaan, dan penjelasan dari mana wang pembelian itu datang.
Dua tahun lalu, soalan begini agak luar biasa. Pada pertengahan Mei 2026, ia menjadi prosedur standard di seluruh Thailand.
Jawapan ringkas untuk pembeli Malaysia yang sedang mempertimbangkan struktur syarikat Thai: Jabatan Tanah Thailand (Department of Lands) telah mengeluarkan tiga pekeliling bertaraf 'paling segera' pada pertengahan Mei 2026, mewujudkan pangkalan data kebangsaan bagi semua syarikat pegang tanah, disemak setiap bulan dan dilapor setiap suku tahun. Jika syarikat anda tergolong sebagai 'juristic person asing' di bawah Seksyen 97 dan 98 Kanun Tanah, ia direkodkan segera - tanpa menunggu kitaran suku tahunan.
Apa sebenarnya kandungan tiga pekeliling Mei 2026 ini?
Ketiga-tiga pekeliling ini menyatukan garis panduan yang sebelum ini berselerak menjadi satu sistem penyaringan kebangsaan. Tiga elemen utamanya:
- Pejabat tanah di seluruh wilayah mesti secara aktif membina pangkalan data kebangsaan bagi semua entiti undang-undang yang memiliki tanah.
- Pangkalan data ini disemak setiap bulan, dan hasilnya dilaporkan kepada jabatan pusat setiap suku tahun.
- Jika sesebuah syarikat disahkan sebagai juristic person asing menurut Seksyen 97 dan 98 Kanun Tanah, kes itu dilaporkan serta-merta, bukan menunggu suku tahun berikutnya.
Bagi pembeli yang membeli tanah melalui syarikat Thai bertahun lalu, penting untuk faham: sistem ini bukan semakan sekali sahaja. Syarikat yang membeli tanah pada 2019 kini berada dalam pangkalan data yang sama dengan pembeli minggu ini. Sebarang perubahan pemegang saham, percanggahan dalam fail syarikat, atau alamat berdaftar yang tidak sepadan boleh membuka semula kes lama, walaupun urus niaga asal telah lama selesai.
Bilakah semakan sumber dana yang lebih ketat dikenakan?
Semakan sumber dana yang diperketatkan terpakai dalam dua situasi: transaksi tunai melebihi 2 juta baht, atau apabila nilai taksiran hartanah melebihi 5 juta baht (ini merujuk kepada nilai taksiran rasmi pejabat tanah, bukan harga kontrak yang dipersetujui antara pembeli dan penjual).
Seksyen 74 Kanun Tanah memberi pegawai kerajaan asas undang-undang untuk menyoal sumber dana, pendapatan, pekerjaan, dan kedudukan kewangan semua pihak dalam transaksi tersebut. Menurut laporan Bangkok Biznews mengenai langkah-langkah Jabatan Tanah ini, ambang 2 juta baht (tunai) dan 5 juta baht (nilai taksiran) sebenarnya bertujuan mengesahkan sama ada dana tersebut adalah aset peribadi atau harta sepencarian perkahwinan - satu lapisan dokumentasi tambahan yang perlu disiapkan awal.
Dalam kes berisiko tinggi, pejabat tanah boleh meminta daftar pemegang saham, dokumen yang difailkan kepada Department of Business Development, rekod kewangan syarikat, dan malah menjalankan pemeriksaan di tapak ke alamat berdaftar syarikat. Menurut analisis undang-undang Mondaq, jawatankuasa penyiasatan fakta peringkat wilayah kini dianggotai penyiasat khusus, termasuk ketua polis daerah tempatan, yang memberi akses lebih luas kepada data pemegangan saham, cukai, dan imigresen.
Kenapa struktur syarikat 51/49 yang popular kini jadi sasaran utama?
Larangan pemilikan tanah oleh warga asing di Thailand bukan perkara baru - ia telah wujud sejak dekad lalu, dengan pengecualian terhad seperti laluan pelaburan 40 juta baht dan kelulusan berkaitan BOI. Yang baru ialah penegakan undang-undangnya.
Selama ini, struktur syarikat Thai 51/49 yang secara teknikal menyalahi undang-undang terus bertahan kerana kerajaan tidak mempunyai pangkalan data atau sumber untuk menyemak setiap kes. Pejabat tanah melihat entiti majoriti Thai, mendaftarkan pindah milik, dan memfailkan dokumen begitu sahaja.
Pekeliling 2026 ini merapatkan jurang itu sepenuhnya. Peguam dahulu menyediakan pakej dokumen yang sempurna: memorandum syarikat, minit mesyuarat, daftar pemegang saham, sekurang-kurangnya tiga peserta Thai. Pegawai kini melihat perkara lain: siapa sebenarnya membayar modal, kenapa pemegang saham Thai yang mengisytiharkan pendapatan 15,000 baht sebulan memegang saham dalam syarikat yang membayar 30 juta baht untuk sebidang tanah, dan adakah syarikat itu mempunyai sebarang aktiviti operasi selain memiliki satu aset tunggal.
Struktur yang paling popular dalam beberapa tahun kebelakangan ini - saham keutamaan (preference shares) dengan hak mengundi terhad, di mana warga Thai memegang 51% modal tetapi hanya satu undi berbanding sepuluh undi pemegang saham asing - kini justeru menjadi corak pertama yang dicari penyiasat. Majoriti Thai yang dilucutkan kuasa kawalan adalah definisi buku teks bagi susunan nominee. 'Peguam Thai kami yang uruskan, jadi mesti sah' tidak memberi apa-apa perlindungan. Mendaftarkan transaksi tidak pernah menjamin kesahihan, dan kini ia bukan lagi langkah terakhir dalam proses.
Adakah pajakan 30+30 tahun masih selamat?
Satu lagi andaian yang perlu digugurkan: formula pajakan (leasehold) 30+30 tahun. Kanun Sivil dan Komersial Thailand hanya membenarkan pendaftaran pajakan hartanah maksimum 30 tahun. Janji pembaharuan yang ditulis dalam kontrak adalah obligasi peribadi pemilik asal - bukan hak yang secara automatik berpindah bersama tanah tersebut. Jika tanah itu bertukar tangan atau disita akibat hutang, mungkin tidak ada sesiapa lagi yang terikat untuk menghormati tempoh 30 tahun kedua itu.
Adakah struktur syarikat masih berbaloi untuk pembeli persendirian?
Pandangan kami: untuk pembeli persendirian dengan bajet bawah 10 hingga 15 juta baht, struktur syarikat kini tidak lagi masuk akal dari segi ekonomi. Fail tahunan, audit, risiko pemeriksaan di tapak, dan kemungkinan dipaksa jual dalam tempoh lima tahun - semua ini menghakis sebarang kelebihan harga berbanding membeli kondominium dalam kuota asing (49% daripada jumlah keluasan jualan projek, hak milik didaftar terus atas nama pembeli asing, chanote penuh dikeluarkan untuk unit tersebut).
Jika anda membina perniagaan sebenar - hotel, operasi pembuatan, projek pertanian - bersama rakan kongsi Thai yang benar-benar melabur wang sebenar dan perolehan yang jelas dalam fail syarikat, pekeliling ini hampir tidak menyentuh anda. Penyaringan ini direka untuk menyingkir syarikat cengkerang kosong, bukan syarikat yang benar-benar beroperasi.
Satu peringatan jujur: penegakan undang-undang ini akan berbeza mengikut wilayah. Phuket, Koh Samui, Pattaya, dan Chiang Mai adalah zon perhatian tinggi atas sebab yang jelas, sementara pejabat tanah di kawasan luar bandar seperti Isan tidak dijangka melancarkan pemeriksaan tapak dalam suku pertama. Kelajuan penegakannya berbeza, tetapi bukan substansi peraturan itu sendiri - ia hanya mempengaruhi bila ketelitian ini tiba di sesebuah hartanah.
Satu nota praktikal untuk sesiapa yang sedang dalam proses transaksi: menandatangani dan memfailkan di pejabat tanah kini semakin memerlukan kehadiran peribadi semua pihak, kerana pegawai sekarang menyoal manusia, bukan surat kuasa wakil (power of attorney).
Apa yang perlu disemak jika hartanah anda sudah dipegang melalui syarikat Thai?
Jika hartanah anda kini dipegang melalui syarikat Thai, semak dokumen sebelum penghujung suku tahun dan pastikan tiga perkara ini:
- Adakah pemegang saham Thai benar-benar membayar untuk saham mereka.
- Adakah alamat berdaftar syarikat sepadan dengan operasi sebenarnya.
- Adakah fail tahunan telah difailkan bagi setiap tahun operasi syarikat.
Inilah tiga perkara pertama yang disemak pejabat tanah, dan jauh lebih murah untuk diperbaiki sebelum soalan diajukan berbanding selepas itu.
Sumber: Mondaq