Jawapan Ringkas Dahulu
Dalam separuh pertama 2026, pindah milik kondominium kepada pembeli Rusia di Thailand melonjak 75.9%, walhal jumlah keseluruhan transaksi kondo asing merosot 8.8% pada tempoh yang sama. Phuket dan Chonburi (Pattaya) menjadi dua kawasan utama yang menerima limpahan permintaan ini. Bagi bakal pembeli Malaysia, ini bermakna kuota pemilikan asing dalam projek-projek popular akan lebih cepat habis, jadi masa untuk bertindak semakin terhad.
Data ini bukan sekadar tempahan atau kontrak awal, tetapi pindah milik hakmilik yang telah selesai didaftarkan, direkodkan oleh Jabatan Tanah Thailand dan dilaporkan oleh The Nation Thailand. Ini menjadikannya penunjuk paling boleh dipercayai tentang permintaan sebenar di pasaran, bukan sekadar minat di atas kertas.
Mengapa Ini Penting Untuk Pembeli Malaysia?
Ramai pembeli Malaysia yang mengamati Phuket sebagai destinasi pelaburan kedua rumah sering bertanya: kalau pasaran keseluruhan menyusut, patutkah saya tunggu harga jatuh lebih rendah? Jawapannya tidak semudah itu. Penyusutan 8.8% dalam jumlah transaksi asing sebenarnya didorong oleh kelesuan pembeli China dan Myanmar akibat tekanan ekonomi domestik masing-masing, bukan kerana pasaran Thailand kurang menarik. Sebaliknya, lonjakan permintaan Rusia justeru mengetatkan bekalan unit freehold yang tinggal, terutamanya di lokasi strategik seperti Bang Tao dan Laguna.
Angka-Angka Penting Yang Perlu Diketahui
- +75.9%: pertumbuhan pindah milik kondominium kepada pembeli Rusia dalam H1 2026
- -8.8%: penurunan jumlah keseluruhan pindah milik kondo asing pada tempoh yang sama
- Phuket dan Chonburi (Pattaya) ialah dua wilayah utama yang menggerakkan permintaan ini
- Rusia kini mendahului China dan Myanmar dari segi pertumbuhan bahagian pasaran pembeli asing
- Had kuota pemilikan asing 49% setiap projek kekal tidak berubah, bermakna permintaan yang meningkat tidak diimbangi dengan kuota yang diperluaskan
- Persaingan yang semakin sengit sedang menolak naik harga unit-unit mudah dijual (liquid units) di lokasi popular
Berapa Harga Kondo Di Phuket Dan Pattaya Sekarang?
Untuk pembeli yang membandingkan bajet, berikut anggaran harga pasaran semasa:
| Kawasan | Julat Harga (THB/meter persegi) | Nota |
|---|---|---|
| Bang Tao & Laguna, Phuket | 120,000 - 180,000 (~$3,400 - $5,100) | Projek baharu tahap 'comfort-plus'; harga masuk setahun lalu bermula sekitar 100,000 THB |
| Pratumnak & Jomtien, Chonburi (Pattaya) | 60,000 - 90,000 | Alternatif lebih berpatutan, tetapi pertumbuhan harga turut memecut |
Di Phuket, unit studio baharu di Pattaya bermula dari 2.5 hingga 3 juta THB (kira-kira $70,000 hingga $85,000), manakala di Phuket sendiri titik masuk lebih tinggi, bermula dari 4 hingga 5 juta THB ($115,000 hingga $140,000) untuk unit satu bilik tidur dalam projek yang mantap.
Sejauh Mana Besarnya Aktiviti Pembeli Rusia?
Menurut Exotic Property, Rusia kini berada di tangga kedua senarai pembeli asing seluruh negara dengan 383 unit dibeli (+33% tahun ke tahun) dan 1.67 bilion THB dilaburkan (+68.7%), dengan purata nilai transaksi 4.36 juta THB (+26.8%). Phuket sahaja menyerap 63.5% daripada modal Rusia ini, mewakili 156 transaksi bernilai 1.06 bilion THB.
Anggaran berasingan daripada Sunway Estates pula meletakkan jumlah keseluruhan transaksi Rusia pada 820 transaksi dari Januari hingga Jun (+46.4% tahun ke tahun), dengan kira-kira $60.7 juta dilaburkan (+84.5%). Tranio turut mencatatkan bahawa Phuket menyumbang kira-kira 63.2% daripada pertanyaan pembeli (buyer inquiries) yang dijejaki.
Kenapa Rusia, Kenapa Sekarang?
Beberapa faktor geopolitik menyumbang kepada aliran modal ini: akses terhad ke hartanah Kesatuan Eropah, saluran pemindahan bank ke Dubai yang semakin ketat, dan kos sara hidup yang meningkat di UAE. Thailand pula tidak mengenakan sebarang sekatan (sanctions) terhadap warganegara Rusia dan terus menawarkan kemasukan bebas visa, menjadikannya destinasi yang jauh lebih mudah diakses berbanding pilihan lain.
Bagaimana Peraturan Kuota 49% Ini Berfungsi?
Di bawah Akta Kondominium B.E. 2522 (Condominium Act), orang asing hanya dibenarkan memiliki tidak lebih daripada 49% daripada jumlah keluasan lantai dalam satu-satu projek kondominium secara freehold (hakmilik penuh). Peningkatan permintaan Rusia mempercepatkan kehabisan kuota ini dalam projek-projek paling diminati di Phuket. Apabila kuota sesebuah projek habis, pemaju hanya boleh menjual baki unit secara pajakan (leasehold) selama 30 tahun, menyebabkan unit freehold yang tinggal menjadi lebih terhad dan harganya cenderung naik.
Bagi pembeli asing termasuk warga Malaysia, syarat utama untuk memiliki unit secara freehold ialah memindahkan dana daripada luar negara dan memperoleh sijil Foreign Exchange Transaction (FET) daripada bank Thailand. Tanpa sijil FET ini, pendaftaran hakmilik freehold tidak dapat dilaksanakan.
Kawasan Mana Yang Paling Diminati Pembeli Rusia Di Phuket?
Bang Tao, Laguna, Nai Harn, dan Rawai menjadi tumpuan utama. Bang Tao dan Laguna menarik pembeli kerana kedekatan dengan beach club dan infrastruktur yang telah maju, manakala Nai Harn dan Rawai menawarkan harga yang lebih berpatutan dengan suasana yang lebih tenang, sesuai bagi pembeli yang mengutamakan gaya hidup santai berbanding hiruk-pikuk pelancongan.
Apa Kata Unjuran Pasaran Yang Lebih Luas?
Data menyeluruh menunjukkan Phuket sahaja menjangkakan lebih 10,000 unit kondominium baharu merentasi 39 projek pada 2026, mencerminkan permintaan daripada kumpulan pembeli global yang sebenar, termasuk China, Eropah, India, dan Timur Tengah selain Rusia. Ini bermakna persaingan untuk mendapatkan stok freehold terbaik jauh melangkaui satu bangsa sahaja, dan pembeli Malaysia turut bersaing dalam kelompok pembeli antarabangsa yang sama ini.
Berapa Pulangan Sewa Yang Boleh Dijangka?
Program sewaan terjamin (guaranteed rental) dalam projek-projek baharu di Phuket lazimnya menawarkan pulangan tahunan sekitar 5-7% dalam mata wang asing, manakala unit yang diuruskan sendiri boleh mencecah 8-10% semasa musim puncak pelancongan. Angka ini adalah anggaran pasaran dan bukan jaminan mutlak; prestasi sebenar bergantung pada lokasi, pengurusan hartanah, dan keadaan pelancongan semasa.
Soalan Yang Sering Ditanya
Patutkah saya risau tentang keselamatan membeli kondo di Pattaya (Chonburi) pada 2026?
Chonburi kekal sebagai pasaran kedua terbesar bagi pembeli asing di Thailand. Risiko utama bukan pada wilayah itu sendiri, tetapi pada pemilihan pemaju yang kurang boleh dipercayai atau membeli di lokasi yang telah tepu (oversaturated). Kawasan seperti Pratumnak dan Wongamat terus menunjukkan permintaan sewa yang stabil.
Bagaimana cara pembeli memindahkan dana ke Thailand?
Pemindahan langsung boleh menjadi rumit bergantung kepada negara asal pembeli. Ramai pembeli antarabangsa menggunakan akaun perantaraan di bank negara ketiga atau saluran pertukaran mata wang berlesen. Memperoleh sijil FET tetap penting kerana pendaftaran freehold mustahil dilakukan tanpanya.
Patutkah saya bertindak segera atau tunggu dahulu?
Lonjakan 75.9% dalam tempoh setengah tahun bukan kebetulan, ia satu trend yang jelas. Jika kadar ini berterusan, kuota freehold di banyak projek Phuket berkemungkinan tertutup sebelum penghujung 2026. Menunggu terlalu lama berisiko menyebabkan anda terlepas unit terbaik atau terpaksa menerima terma leasehold yang kurang menguntungkan.
Angka-angka H1 2026 ini mengesahkan bahawa modal Rusia dalam pasaran hartanah Thailand telah beralih daripada peringkat penerokaan kepada penempatan besar-besaran secara menyeluruh. Bagi pelabur yang mengincar Phuket atau Pattaya, tindakan perlu diambil dalam beberapa bulan akan datang, selagi kuota freehold di projek-projek paling laris masih ada. Pasukan Hartanah Thailand sedia membantu pembeli Malaysia menilai projek yang sesuai dan menyemak status kuota sebelum membuat keputusan.
Sumber: The Nation Thailand