Kalau anda sedang cari kondominium atau vila di Phuket sekarang, jangan terkejut kalau ejen hartanah sebut nama pembeli dari Dubai, Mumbai atau Almaty, bukan lagi Moscow atau Shanghai semata-mata. Pembeli India kini menyumbang anggaran 12-15% daripada jumlah pembeli asing di Phuket pada 2026, naik daripada hanya 4-5% pada 2023, manakala harga purata sesebuah unit di projek baharu pantai barat telah meningkat 18-22% berbanding tahun 2023. Perubahan ini bukan sekadar trend sementara, tetapi petunjuk jelas bahawa strategi pelaburan perlu disesuaikan semula.
Tiga tahun lalu, kira-kira 70% pembeli yang datang melihat kondominium baharu di Phuket adalah dari Rusia dan China. Kini pada 2026, lanskap itu sudah berubah sepenuhnya. Bangkok Post turut merekodkan pergeseran struktur ini dalam permintaan asing, dan bagi pelabur Malaysia yang mengamati pasaran Phuket, ini adalah masa yang tepat untuk memahami ke mana wang sedang mengalir.
Phuket masih kekal sebagai destinasi hartanah percutian paling popular di Thailand, tetapi profil pembeli yang menandatangani kontrak hari ini jauh berbeza. Mereka lebih muda, lebih cenderung membeli untuk pendapatan sewa berbanding percutian peribadi, dan lebih fokus kepada hasil pulangan (yield) berbanding gaya hidup semata-mata.
Jawapan Ringkas
- Pembeli India meningkat daripada 4-5% pembeli asing Phuket pada 2023 kepada anggaran 12-15% pada 2026
- Harga purata per meter persegi di projek baharu pantai barat kini mencecah 180,000-220,000 THB (kira-kira $5,100-$6,300)
- Pembeli Rusia masih kekal dalam kumpulan lima teratas, tetapi bahagian mereka menurun daripada 25-30% kepada anggaran 15-18%
- Pembeli China berundur secara mendadak akibat kawalan modal yang lebih ketat dan ekonomi domestik yang perlahan
- Pembeli baharu termasuk dari UAE, Arab Saudi, Kazakhstan dan Uzbekistan, secara keseluruhan menyumbang 8-10% permintaan
- Vila premium (bernilai 30 juta THB ke atas) mencatatkan pertumbuhan jualan sebanyak 25% setahun
Kenapa Pembeli China Semakin Berundur?
Punca utama adalah penguatkuasaan yang lebih ketat terhadap kawalan aliran keluar modal di China. Had tahunan nominal $50,000 seorang tidak berubah, tetapi bank kini menyemak setiap transaksi dengan lebih teliti. Kemelesetan pasaran hartanah domestik di China turut menyebabkan minat terhadap pelaburan luar negara semakin surut.
Fakta Penting Pasaran Phuket 2026
- Phuket menerima 9.4 juta pelancong asing pada 2025 menurut data Tourism Authority of Thailand, meningkat 11% berbanding 2024, satu aliran yang secara langsung menyokong pasaran sewaan
- Warga asing boleh memiliki kondominium di Thailand di bawah kuota freehold, dihadkan kepada 49% daripada keluasan boleh jual bagi setiap projek; vila pula lazimnya distrukturkan melalui pajakan 30+30+30 tahun atau melalui struktur syarikat Thai
- Hasil sewaan (rental yield) bagi kondo berkualiti di Bang Tao dan Laguna Phuket berada pada paras 6-8% bersih setahun, manakala vila premium memberikan 4-6%
- Pertumbuhan harga di Chalong, Nai Harn dan Rawai mencecah 30-40% dalam tempoh dua tahun kebelakangan, sementara Mai Khao dan Natai di utara masih 20-25% lebih murah, menawarkan titik masuk yang lebih rendah
- Pembeli India cenderung memilih unit studio dan satu bilik tidur bernilai antara 4-8 juta THB, manakala pelabur Timur Tengah lebih gemar vila bermula 25 juta THB
- Bekalan tanah di pantai barat Phuket hampir kehabisan, dengan pemaju tempatan menganggarkan hanya baki 3-5 tahun inventori yang boleh dibangunkan
- Pihak berkuasa Thailand sedang membincangkan cadangan menaikkan kuota freehold kepada 75% untuk projek terpilih sepanjang 2025-2026, walaupun belum ada undang-undang yang diluluskan
- Menurut Bangkok Post, pasaran mewah Phuket dijangka kekal kukuh sepanjang 2026, dengan vila mengatasi prestasi kondominium kerana kediaman berjenama (branded residences) dan kemudahan bersepadu menarik pembeli asing berpendapatan tinggi ke kawasan tumpuan pantai barat seperti Bang Tao, Layan, Kamala dan Cherng Talay
Lokasi Mana Paling Berpotensi untuk Pelaburan?
Bang Tao dan Laguna mewakili pasaran matang dengan kecairan (liquidity) kukuh dan prestasi sewaan yang stabil, sesuai untuk pelabur yang mahu risiko lebih rendah. Mai Khao dan Natai di utara pula menawarkan harga masuk lebih rendah dengan potensi kenaikan apabila infrastruktur berkembang, lokasi yang sesuai untuk pelabur bersedia menunggu. Rawai dan Nai Harn di selatan masih popular dalam kalangan pembeli Eropah, tetapi sudah menunjukkan tanda-tanda terlalu panas (overheating) dari segi harga.
Berapa Kos Sebuah Apartmen di Phuket pada 2026?
Studio seluas 28-35 meter persegi di pembangunan baharu pantai barat berharga sekitar 4-7 juta THB ($115,000-$200,000). Unit dua bilik tidur pula bernilai 8-15 juta THB. Bagi vila dengan pemandangan laut dan kolam renang persendirian, harga bermula dari 20-25 juta THB.
Bolehkah Beli Secara Ansuran?
Boleh. Kebanyakan pemaju menawarkan pelan bayaran semasa pembinaan, lazimnya 30% semasa tempahan dan penandatanganan kontrak, dan 70% semasa penyerahan kunci (handover). Sesetengah projek membenarkan bayaran diagihkan sepanjang 12-24 bulan, memudahkan perancangan kewangan pembeli dari Malaysia yang biasanya membiayai melalui simpanan atau kombinasi pinjaman peribadi.
Berapa Hasil Sewaan (Rental Yield) yang Realistik?
Dengan pengurusan profesional, kondominium yang berlokasi strategik boleh memberikan hasil bersih 6-8% setahun selepas ditolak yuran pengurusan, utiliti dan cukai. Faktor musim (seasonality) turut penting, dengan kadar penghunian puncak berlaku dari November hingga April.
Cukai Apa yang Perlu Dibayar oleh Pemilik Asing?
- Yuran pindah milik: 2% daripada nilai penilaian, biasanya dikongsi bersama penjual
- Duti setem: 0.5%
- Cukai pendapatan atas jualan: skala progresif berdasarkan tempoh pegangan; pemilikan melebihi 5 tahun ketara mengurangkan kadar efektif
- Cukai hartanah tahunan: bagi rumah bernilai sehingga 50 juta THB, kadarnya hanya 0.02% (nominal)
Patutkah Melawat Hartanah Sebelum Membeli?
Sangat digalakkan. Gambar dan render tidak dapat menggambarkan kualiti pembinaan sebenar, jarak sebenar ke pantai, atau infrastruktur kejiranan sekeliling. Menempah penginapan berdekatan projek yang diminati dan merancang laluan lawatan adalah langkah bijak sebelum melabur wang sebenar. Bagi pembeli dari Malaysia, ramai yang menggabungkan lawatan ini dengan percutian singkat ke Phuket sekali gus meninjau pasaran secara langsung.
Adakah Risiko Gelembung Harga di Phuket?
Setakat ini belum ada tanda klasik gelembung harga (bubble). Harga memang meningkat, tetapi kenaikan itu disokong oleh asas yang kukuh iaitu kekurangan tanah, peningkatan kedatangan pelancong, dan penambahbaikan infrastruktur seperti terminal baharu lapangan terbang dan pengembangan jalan raya. Namun, kepanasan pasaran (overheating) secara berasingan di kawasan tertentu tetap mungkin berlaku, jadi mempelbagaikan lokasi pelaburan kekal sebagai strategi yang bijak.
Kesimpulan: Tingkap Peluang Semakin Sempit
Perubahan profil pembeli Phuket bukan fenomena sementara, tetapi trend yang berdaya tahan. Aliran pelaburan yang semakin global, kelas menengah yang berkembang di India dan rantau Teluk, serta bekalan tanah yang semakin mengecil, semuanya menekan harga ke atas dan membentuk semula pasaran. Kekayaan berkait UAE khususnya semakin memisahkan segmen mewah Phuket daripada kitaran pelancongan, dengan keluarga UHNW (Ultra High Net Worth) menganggap pulau ini sebagai pangkalan selamat (safe haven), bukan sekadar destinasi percutian musiman.
Bagi pelabur Malaysia yang sedang mempertimbangkan untuk masuk ke pasaran ini, tindakan dalam tempoh 6-12 bulan akan datang adalah wajar, selagi tingkap harga masih terbuka. Pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda meneliti lokasi, struktur pemilikan dan unit yang paling sesuai dengan matlamat pelaburan anda.
Sumber: Bangkok Post