Ramai pembeli Malaysia yang berminat dengan hartanah Phuket atau Bangkok sering terperangkap dengan satu andaian: nak melabur di Thailand, mesti beli kondo atau vila fizikal. Sebenarnya tidak. Pemaju gergasi Thailand, AWC (Asset World Corp), kini bersedia menyenaraikan REIT (Real Estate Investment Trust) bernilai 50 bilion baht (kira-kira 1.4 bilion USD) di Bursa Saham Thailand (SET) di bawah nama Asset World Corp REIT (AWR). Jika ia berlangsung seperti dirancang pada 2026, ini bakal menjadi salah satu penyenaraian hartanah terbesar di Asia Tenggara dalam tempoh tiga tahun kebelakangan ini.
Bagi pelabur asing yang biasa membeli kondo atau vila secara terus, REIT menawarkan laluan yang jauh berbeza untuk masuk ke pasaran hartanah Thailand. Anda tidak perlu daftar syarikat tempatan, tidak perlu cari penyewa, dan tidak perlu berdepan kerumitan undang-undang pemilikan tanah Thailand yang agak ketat untuk warga asing. Anda cuma beli unit di SET dan terima dividen yang disokong oleh aset hotel lima bintang serta hartanah komersial bernilai tinggi.
Namun sebelum tergesa-gesa buka akaun broker, elok fahami dahulu apa sebenarnya yang bakal dimasukkan ke dalam trust ini, dan risiko sebenar yang ditanggung oleh pemegang unit asing.
Apa Itu REIT AWC Ini Secara Ringkas?
- AWC sedang menyediakan REIT bernilai sehingga 50 bilion baht (kira-kira 1.4 bilion USD), dengan penyenaraian di SET disasarkan pada 2026, di bawah nama Asset World Corp REIT (AWR)
- Aset teras di sebalik REIT ini adalah hotel premium dan hartanah komersial di Bangkok serta destinasi peranginan, membawa jenama seperti Marriott, Hilton, dan Melia
- AWR akan bermula dengan kira-kira lima hartanah pegangan bebas (freehold) premium, dipilih daripada portfolio AWC yang lebih luas iaitu sekitar 61 aset, dengan 1-2 aset tambahan dijangka disuntik setiap tahun
- Saiz sasaran REIT ini mewakili kira-kira 25% daripada jumlah aset AWC setakat Suku Kedua 2026
- Purata hasil dividen (dividend yield) REIT Thailand pada 2024-2025 berada pada paras 5-7% setahun dalam baht, menurut data SET Market Data
- Pelabur asing boleh membeli unit REIT melalui akaun broker Thailand tanpa had sekatan peratusan pemilikan
- Dividen dikenakan cukai pegangan (withholding tax) 10% untuk pemegang bukan pemastautin
Siapa Sebenarnya AWC dan Kenapa Ia Penting?
AWC (Asset World Corp) dikawal oleh keluarga Sirivadhanabhakdi, salah satu keluarga terkaya di Thailand, dengan portfolio keseluruhan merangkumi lebih 30 hotel dan pusat membeli-belah di seluruh negara. Struktur perniagaan mereka memisahkan peranan dengan jelas: AWC sendiri bertindak sebagai 'enjin pembangunan' untuk projek berpotensi tinggi, manakala AWR direka khusus untuk memegang aset yang sudah stabil dan menjana pendapatan, bagi tujuan pembayaran dividen yang konsisten.
Pasaran REIT di Thailand sebenarnya bukan sesuatu yang baharu. Berpuluh-puluh REIT sudah pun didagangkan di SET, dengan jumlah nilai pasaran (market capitalization) REIT Thailand melebihi 300 bilion baht menjelang akhir 2025. REIT hospitaliti terbesar yang wujud sekarang ialah SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), tetapi trust baharu AWC ini berpotensi mengatasi saiznya.
Satu lagi faktor makro yang menyokong daya tarikan REIT: Bank Negara Thailand (Bank of Thailand) menurunkan kadar dasarnya kepada 2.0% pada Disember 2025, menjadikan instrumen yang menawarkan dividen lebih menarik berbanding simpanan tetap bank.
Berapa Banyak Modal Diperlukan dan Apa Peraturan Undang-undangnya?
Salah satu tarikan utama REIT ialah kemasukan modal yang sangat rendah berbanding beli hartanah fizikal. Ambang minimum untuk membeli unit REIT Thailand di bursa bermula dari hanya beberapa ribu baht (di bawah 100 USD), jauh lebih rendah berbanding kos beli kondo atau vila secara terus yang biasanya bermula dari jutaan baht.
Dari segi undang-undang, Akta Trust untuk Transaksi dalam Pasaran Modal Thailand (Trust for Transactions in Capital Market Act) mewajibkan REIT mengagihkan sekurang-kurangnya 90% pendapatan bersih sebagai dividen kepada pemegang unit. Ini bermakna keuntungan operasi hotel dan hartanah komersial tersebut mesti disalurkan kembali kepada pelabur, bukan disimpan sebagai keuntungan syarikat semata-mata.
Perlu diingat juga bahawa unit REIT didenominasikan dalam baht Thailand. Kadar pertukaran turun naik antara 33-36 THB/USD sepanjang 2025, jadi terdapat pendedahan risiko mata wang (currency exposure) yang perlu diambil kira oleh pelabur asing, termasuk pelabur Malaysia yang memegang ringgit.
Soalan Lazim
Apakah beza REIT dengan beli kondo di Phuket atau Bangkok?
REIT ialah kenderaan pelaburan yang didagangkan secara awam, memiliki hartanah komersial dan mengagihkan pendapatan sewa kepada pemegang unit. Anda tidak memiliki unit atau bangunan tertentu, tetapi menerima bahagian keuntungan daripada portfolio yang dipelbagaikan. Berbeza dengan beli kondominium sendiri, tiada kos penyelenggaraan, tiada risiko kekosongan penyewa, dan tiada isu kuota pemilikan asing untuk difikirkan.
Bolehkah warga Malaysia beli unit REIT di bursa saham Thailand?
Ya, boleh. Anda perlu buka akaun broker dengan broker berlesen Thailand seperti Bualuang Securities, KGI, atau Maybank Kim Eng (yang mana antaranya memang ada kehadiran serantau yang biasa dengan pelabur Malaysia). Keperluan biasanya termasuk pasport, akaun bank Thailand, dan bukti alamat. Proses ini mengambil masa satu hingga dua minggu. Berbeza dengan pemilikan tanah yang ada had ketat untuk asing, tiada had maksimum bagi peratusan unit REIT yang boleh dipegang oleh warga asing.
Berapa pulangan yang boleh diharapkan daripada REIT AWC ini?
Terma tepat akan disahkan semasa penyenaraian rasmi. Sebagai gambaran, REIT hospitaliti Thailand yang sedia ada mencatatkan hasil dividen 5-7% setahun dalam baht sepanjang 2024-2025. Memandangkan aset hotel premium AWC mendapat manfaat daripada pemulihan kadar penginapan pasca-pandemik yang kukuh, ada kemungkinan ia boleh menghampiri paras atasan julat tersebut, walaupun ini bukan jaminan.
Apa cukai yang dikenakan ke atas dividen untuk pelabur asing?
Thailand memotong cukai 10% pada sumber (withholding tax) bagi dividen yang dibayar kepada pemegang bukan pemastautin. Perjanjian percukaian dua hala (double taxation treaty) wujud antara Thailand dan banyak negara termasuk Malaysia, tetapi untuk memohon manfaat perjanjian ini secara praktikal, adalah lebih selamat berunding dengan pakar cukai di kedua-dua bidang kuasa.
Bolehkah rugi bila melabur dalam REIT?
Ya, boleh. Harga unit turun naik di bursa seperti sekuriti disenaraikan lain. Kemelesetan pasaran hartanah, kejatuhan ketibaan pelancong, atau kenaikan kadar faedah semuanya boleh menekan harga unit ke bawah. Risiko mata wang antara baht dan ringgit Malaysia juga boleh menghakis pulangan dividen sebenar yang anda terima.
Apa kelebihan REIT berbanding uruskan sendiri hartanah sewaan di Phuket?
REIT menawarkan pendapatan pasif tanpa kerumitan operasi: tak perlu cari penyewa, tak perlu bayar komisen syarikat pengurusan sebanyak 20-30%, tak perlu baiki aircond atau layan aduan jiran. Kecairan (liquidity) juga jauh lebih tinggi: unit REIT boleh dijual dalam beberapa minit, sedangkan hartanah fizikal boleh mengambil masa berbulan-bulan untuk dijual.
Bilakah tepatnya REIT AWC ini akan disenaraikan?
Syarikat sudah nyatakan rancangan untuk 2026, tetapi tarikh tepat belum diumumkan. Penyenaraian REIT di Thailand lazimnya mengambil masa 6-12 bulan untuk persediaan selepas kelulusan rasmi daripada Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa Thailand (SEC Thailand). Sebarang perkembangan akan dikemas kini di laman web rasmi SET.
Patutkah saya tunggu penyenaraian REIT ini atau terus beli kondo sekarang?
Kedua-dua strategi ini melayani tujuan berbeza. Hartanah fizikal sesuai untuk pembeli yang mahukan penggunaan peribadi ditambah pendapatan sewa, dan selesa dengan ambang kemasukan sekitar 3-5 juta baht. REIT pula sesuai untuk pelabur yang mahu pendedahan kepada pasaran Thailand dengan modal minimum dan tanpa beban pengurusan. Sebagai gambaran betapa kuatnya permintaan asing di pasaran hartanah kediaman Phuket sendiri: jenama The Title daripada AssetWise sahaja mewakili portfolio pulau bernilai 47.4 bilion baht, dengan pembeli antarabangsa berduit tunai sering membayar sehingga 75% sebelum pemindahan hak milik. Pendekatan paling seimbang bagi kebanyakan pelabur ialah mempelbagaikan antara hartanah fizikal dan REIT tersenarai.
Penyenaraian REIT AWC bernilai 50 bilion baht ini menandakan kematangan pasaran modal Thailand. Bagi pelabur yang selama ini hanya fikir tentang beli meter persegi hartanah secara terus, instrumen yang sah di sisi undang-undang, mudah cair, dan menawarkan hasil dividen melebihi kadar simpanan bank kini muncul sebagai alternatif sebenar. Yang penting, jangan keliru antara REIT tersenarai dengan pendapatan terjamin: ia tetap aset pasaran yang membawa semua risiko biasa yang menyertainya. Jika anda sedang menimbang antara beli hartanah terus di Phuket atau melabur secara tidak langsung melalui REIT, pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda memahami kedua-dua laluan ini dengan lebih jelas.
Sumber: Nation Thailand