Jawapan Ringkas: Adakah Thailand Sedang Alami Bubble Hartanah?
Tidak secara menyeluruh. Thailand memang mempunyai 1.64 juta unit kediaman kosong bernilai kira-kira 3.45 trilion baht (anggaran $96 bilion), setanding dengan keseluruhan KDNK tahunan Sri Lanka. Namun masalah ini paling teruk pada segmen kondo pasaran massa di pinggir Bangkok dan wilayah perindustrian Thailand Tengah, bukan di kawasan resort seperti Phuket dan Samui yang masih disokong permintaan asing yang kukuh serta bekalan tanah yang terhad.
Bagi rakyat Malaysia yang sedang meninjau kondominium di Bangkok atau memikirkan pelaburan luar pesisir di Thailand, angka ini patut dijadikan isyarat berhati-hati, terutamanya jika anda bercadang membeli unit off-plan tanpa kajian lokasi yang teliti. Modal anda boleh terperangkap bertahun-tahun jika tersilap pilih projek.
Berapa Besar Sebenarnya Masalah Ini?
Angka 1.64 juta unit kosong ini perlu dilihat berbanding jumlah keseluruhan stok hartanah Thailand, iaitu kira-kira 17 juta unit. Ini bermakna kadar kekosongan melebihi 9%, jauh melepasi paras 5 hingga 7% yang biasanya dianggap kritikal oleh penganalisis antarabangsa.
Persoalannya, di mana tumpuan masalah ini berlaku?
- Bangkok dan kawasan pinggirnya menyumbang majoriti lebihan bekalan. Anggaran pasaran menunjukkan sehingga 40% kondominium kosong terletak dalam projek pasaran massa (unit studio dan 1 bilik tidur berharga bawah 3 juta baht) di kawasan yang kurang infrastruktur.
- Mekanisme lebihan pengeluaran berpunca daripada tabiat pemaju Thailand membina projek berdasarkan jualan off-plan sebelum pembinaan bermula. Pembeli spekulatif hanya meletakkan deposit 10-20%, berharap boleh menjual semula unit sebelum siap. Apabila pasaran perlahan, unit-unit ini tinggal tidak terjual dan tidak disewa.
- Kekosongan cukai turut memburukkan keadaan. Cukai Tanah dan Bangunan yang diperkenalkan pada 2020 hanya mengenakan kadar 0.02-0.3% daripada nilai taksiran, jauh terlalu rendah untuk memaksa pemilik menjual atau menyewakan unit kosong mereka.
Adakah Ini Bermakna Harga Akan Jatuh di Seluruh Thailand?
Tidak secara menyeluruh, tetapi bagi segmen tertentu, jawapannya ya. Kondo pasaran massa di pinggir Bangkok, Nonthaburi, dan Samut Prakan sudah menunjukkan harga yang mendatar dengan diskaun 10-15% daripada harga senarai. Sebaliknya, segmen premium dan hartanah resort kekal stabil dari segi harga.
Laporan oleh Better-than-Freehold turut memetik pengurus aset terjejas terbesar Thailand, BAM, yang mengesahkan pasaran belum lagi mencecah dasar. Terdapat kira-kira 700,000 unit tidak terjual yang bersaing untuk kurang daripada 100,000 isi rumah dengan kuasa beli sebenar, iaitu ketidakseimbangan hampir tujuh kali ganda antara bekalan dan permintaan. Justeru itulah ruang untuk tawar-menawar wujud, tetapi hanya untuk pembeli yang menggunakan struktur pemilikan yang benar-benar patuh undang-undang, memandangkan Thailand kini memperketat peraturan berkaitan susunan nominee.
Bandar Mana di Bangkok Paling Berisiko?
Lebihan bekalan paling teruk berlaku di kawasan pinggir bandar seperti Bang Na, Rangsit, Bang Yai, dan Lat Krabang, iaitu zon pembangunan besar-besaran yang jauh daripada stesen BTS/MRT utama. Sebaliknya, kawasan tengah bandar seperti Silom, Sathorn, dan Sukhumvit (dari Nana hingga Phrom Phong) menunjukkan prestasi yang jauh lebih baik.
Kenapa Phuket dan Samui Kurang Terjejas?
Pasaran hartanah resort di Phuket, Samui, dan Pattaya beroperasi mengikut set peraturan yang berbeza sama sekali. Permintaan di sini didorong oleh pembeli asing dan kemasukan pelancong, yang mencecah 36 juta orang pada 2025. Tanah di pulau-pulau ini terhad secara fizikal, dan pembinaan baharu dikawal ketat oleh peraturan alam sekitar.
Pembeli asing kekal mendominasi segmen vila mewah di seluruh Phuket, dengan Samui dan Koh Phangan mencatatkan aktiviti pembeli asing yang sangat tinggi. Vila juga semakin mengatasi prestasi kondo dalam kalangan pembeli antarabangsa berpendapatan tinggi yang mengutamakan gaya hidup, reputasi pemaju, dan potensi pendapatan sewa. Knight Frank Thailand turut menjangkakan segmen mewah Phuket akan kekal berdaya tahan sepanjang 2026, dengan persaingan yang semakin memuncak untuk projek kondo off-plan yang dilancarkan dalam tempoh 3-4 tahun kebelakangan ini.
Bagaimana Lebihan Bekalan Mempengaruhi Pulangan Sewa?
Kesannya langsung dan negatif bagi kawasan yang tepu. Purata pulangan sewa kasar kondo pasaran massa di pinggir Bangkok telah jatuh kepada hanya 3-4% setahun. Di kawasan tepu, tuan rumah terpaksa memotong sewa yang diminta sebanyak 15-25% di bawah jangkaan awal semata-mata untuk mendapatkan penyewa.
Berbeza sekali dengan vila dan kondo di Phuket, yang secara konsisten memberikan pulangan 6-8% melalui penyewaan jangka pendek kepada pelancong.
Adakah Kerajaan Thailand Akan Kenakan Cukai Rumah Kosong?
Perbincangan masih berlangsung di peringkat kerajaan mengenai sekatan permit pembinaan baharu di zon lebihan bekalan, serta cukai progresif untuk pemilik pelbagai hartanah. Namun sehingga kini, tiada rang undang-undang khusus yang diluluskan untuk 2026. Cukai Tanah dan Bangunan yang sedia ada masih terlalu kecil untuk menekan pemilik supaya menjual atau menyewakan unit kosong mereka.
Patutkah Anda Masih Melabur di Thailand pada 2026?
Ya, tetapi perlu dilakukan dengan sangat teliti dan terpilih. Kategori berikut kekal menarik:
- Hartanah resort dengan rekod pendapatan sewa yang terbukti
- Unit di pusat Bangkok berhampiran hab transit (BTS/MRT)
- Vila berpemandangan laut di Phuket
Sebaliknya, segmen pasaran massa yang dibeli semata-mata untuk spekulasi jualan semula tidak lagi berbaloi dalam suasana pasaran sekarang.
Berapa Bajet Minimum untuk Pelaburan yang Agak Selamat?
Dalam segmen resort Phuket, titik masuk bermula sekitar 5-7 juta baht (anggaran $140,000-200,000) untuk kondominium yang diuruskan secara profesional. Di pusat Bangkok, bajet bermula dari 4-6 juta baht untuk unit studio atau 1 bilik tidur berhampiran stesen BTS.
Bolehkah Warga Malaysia Beli Hartanah di Thailand Secara Terus?
Warga asing termasuk rakyat Malaysia boleh membeli kondominium secara pegangan bebas (freehold) dalam kuota asing 49% setiap projek. Bagi vila dan rumah, kaedah lazim adalah melalui pajakan (leasehold) 30 tahun dengan opsyen pembaharuan, atau melalui syarikat Thai. Pastikan anda mematuhi sepenuhnya peraturan sumber dana dan larangan susunan nominee sebelum menandatangani apa-apa kontrak.
Di projek premium Phuket dan pusat bandar Bangkok, kuota asing 49% biasanya sudah terjual habis. Sebaliknya, kondo di kawasan pinggir bandar hanya mencatat penyerapan pembeli asing sekitar 5-15% sahaja, satu lagi petunjuk jelas di mana permintaan sebenar wujud.
Cadangan Utama untuk Pembeli Malaysia
Elakkan segmen kondo pasaran massa di pinggir Bangkok buat masa ini. Fokus kepada hartanah dengan rekod pulangan sewa terbukti melebihi 6% di kawasan resort, atau projek premium di pusat Bangkok. Sebelum menandatangani sebarang perjanjian, sahkan tahap penyerapan kuota asing dan data prestasi sewa sebenar, bukan sekadar jangkaan pemaju.
Pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda menyaring peluang yang benar-benar berbaloi berbanding unit yang berisiko terperangkap dalam lebihan bekalan ini.
Sumber: Bangkok Post