Kenapa Ini Penting Untuk Anda Sekarang
Jika anda sedang fikir untuk beli vila atau kondo di Phuket, atau sudah pun ada pegangan di sana melalui syarikat tempatan, berita ini wajib anda ambil serius. Susulan satu insiden yang mendapat liputan meluas berhampiran Chabad House, pihak berkuasa wilayah Phuket telah melancarkan siasatan besar-besaran ke atas lebih 361 syarikat yang disyaki menggunakan pemegang saham nominee atau beroperasi tanpa lesen yang sah. Ringkasnya: era 'main selamba' dengan struktur pemilikan kelabu di Phuket kini semakin dekat dengan penghujungnya.
Akta Perniagaan Asing Thailand (Foreign Business Act 1999) telah lama menyekat pemilikan tanah oleh warga asing serta kawalan ke atas kategori perniagaan tertentu. Selama bertahun-tahun, ramai pelabur asing mengambil jalan pintas dengan menggunakan 'nominee', iaitu warga Thai yang secara rasmi memegang saham tetapi sebenarnya tidak mengawal apa-apa dalam perniagaan tersebut. Pihak berkuasa sebenarnya sudah lama tahu tentang amalan ini, cuma penguatkuasaannya longgar dan terpilih. Kini situasi berubah total: operasi dijalankan secara bersepadu, sistematik, dan terbuka kepada media.
Berapa Besar Skop Siasatan Ini?
Operasi penguatkuasaan yang berkaitan merentasi Phuket, Krabi, dan Phang Nga telah pun menghasilkan 59 waran tangkap dan 48 suspek ditahan, termasuk 27 warga Thai dan 21 warga asing dari negara seperti Israel, Perancis, Poland, Switzerland, Afrika Selatan, United Kingdom, dan Belanda, menurut laporan The Phuket News. Penyiasat turut mengesan 89 plot tanah bernilai lebih 1.05 bilion baht merentasi tiga wilayah tersebut, dengan kira-kira 231 juta baht daripada jumlah itu tertumpu di Phuket sahaja.
Secara wilayah, tahap enforcement ini adalah yang paling besar dan tersusun pernah dilihat di Phuket. Menurut The Nation Thailand, operasi merentasi ketiga-tiga wilayah ini telah memeriksa 76 syarikat dan 89 plot tanah bernilai lebih 1.05 bilion baht, menghasilkan 59 waran tangkap.
Fakta Penting Yang Perlu Pelabur Tahu
- Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) adalah undang-undang utama yang menyekat penyertaan asing dalam perniagaan, dengan puluhan kategori aktiviti terhad termasuk perdagangan dan sesetengah perkhidmatan
- Jabatan Pembangunan Perniagaan (DBD) merekodkan lebih 12,000 syarikat dengan penyertaan modal asing di Phuket pada 2025, dan anggaran pasaran menunjukkan 15-25% daripadanya mungkin menggunakan struktur bermasalah
- Land Code Act Thailand melarang warga asing memiliki tanah secara terus, kecuali bagi pelaburan diluluskan BOI bernilai 40 juta baht ke atas, yang membenarkan pembelian sehingga 1 rai (1,600 meter persegi) tanah kediaman
- Tempoh pajakan (leasehold) maksimum untuk warga asing ialah 30 tahun, boleh diperbaharui dan didaftarkan di Jabatan Tanah
- Warga asing boleh memiliki sehingga 49% daripada jumlah keluasan lantai dalam mana-mana projek kondominium secara freehold
- Penguatkuasaan 2026 ini kali pertama dijalankan secara bersepadu antara polis, imigresen, dan Jabatan Pembangunan Perniagaan di Phuket
Apa Itu Struktur Nominee, Dan Kenapa Ia Berisiko Tinggi?
Struktur nominee bermaksud seorang warga Thai secara rasmi memegang kepentingan mengawal dalam sebuah syarikat (biasanya 51% atau lebih), sedangkan pembiayaan sebenar dan kawalan sepenuhnya dipegang oleh warga asing. Ini secara langsung melanggar Foreign Business Act apabila syarikat tersebut beroperasi dalam sektor terhad tanpa memiliki Foreign Business License yang sah.
Bagi pelabur Malaysia yang biasa dengan konsep 'proxy owner' atau pemilikan atas nama, situasi di Thailand ini lebih serius kerana ia membawa akibat jenayah, bukan sekadar isu sivil. Di bawah undang-undang semasa, warga asing yang terlibat boleh dikenakan denda antara 100,000 hingga 1,000,000 baht dan/atau penjara sehingga 3 tahun. Nominee warga Thai juga menghadapi hukuman yang sama beratnya. Syarikat yang disabitkan boleh dipaksa dibubarkan, manakala individu asing berisiko dihalau keluar negara dan disenaraihitamkan daripada masuk semula ke Thailand.
Adakah Pemilik Kondo Turut Terjejas?
Tidak, selagi unit tersebut didaftarkan terus atas nama individu asing dalam kuota 49% freehold yang dibenarkan undang-undang. Siasatan ini menyasarkan syarikat yang digunakan untuk mengelak sekatan pemilikan tanah dan perniagaan, bukan pembeli kondominium individu yang mematuhi peraturan sedia ada. Ini bermakna jika anda beli kondo secara sah melalui kuota freehold, anda tidak perlu risau dengan operasi ini.
Bagaimana pula dengan vila? Warga asing tidak boleh memiliki tanah di bawah sesebuah vila, tetapi boleh memiliki bangunan itu sendiri. Struktur legal paling lazim digunakan ialah pajakan 30 tahun yang boleh diperbaharui dan didaftarkan di Jabatan Tanah, digabungkan dengan pemilikan freehold ke atas struktur bangunan.
Bagaimana Nak Tahu Jika Struktur Syarikat Saya Berisiko?
Beberapa tanda amaran yang biasa diperiksa penyiasat:
- Pemegang saham Thai yang tidak dapat menjelaskan sumber dana untuk membeli saham mereka
- Tiada penglibatan sebenar dalam pengurusan syarikat
- Tiada pembayaran dividen kepada pemegang saham Thai
- Semua dokumen ditandatangani hanya oleh pihak asing
Jika satu atau lebih daripada tanda ini wujud dalam struktur syarikat anda, sangat disarankan untuk mendapatkan audit undang-undang bebas oleh peguam Thai yang berlesen secepat mungkin.
Apa Patut Saya Buat Jika Perniagaan Saya Sudah Berstruktur Nominee?
Hubungi peguam berlesen dengan segera. Antara pilihan yang ada: memohon Foreign Business License jika aktiviti perniagaan itu membenarkannya, menstruktur semula dengan rakan kongsi Thai yang tulen, menjual kepentingan saham, atau membubarkan syarikat sepenuhnya. Semakin lama ditangguhkan, semakin tinggi risiko undang-undang yang ditanggung.
Adakah Siasatan Ini Akan Merebak Ke Kawasan Lain?
Pemerhati pasaran melihat Phuket sebagai kawasan rintis (pilot region) untuk operasi ini. Operasi serupa sudah pun merebak ke Krabi dan Phang Nga, dan kempen lanjutan dijangka menyusul di Koh Samui, Pattaya, dan Chiang Mai, kawasan yang juga mempunyai kepekatan perniagaan asing yang tinggi.
Kesan Ke Atas Harga Hartanah Phuket
Dalam jangka pendek, lebih banyak unit mungkin dilepaskan ke pasaran oleh penjual yang ingin keluar daripada struktur berisiko, yang berpotensi mewujudkan peluang bagi pembeli yang menggunakan format pemilikan sah. Dalam jangka sederhana, penguatkuasaan yang lebih ketat ini biasanya meningkatkan ketelusan pasaran dan secara amnya menyokong harga dalam segmen yang benar-benar patuh undang-undang.
Cara Melabur Dengan Selamat Di Phuket Pada 2026
Tiga laluan yang terbukti selamat dan sah:
- Membeli unit kondominium secara freehold dalam kuota 49%
- Mendapatkan pajakan 30 tahun ke atas tanah dan vila
- Melabur melalui program BOI dengan komitmen minimum 40 juta baht
Setiap laluan ini memerlukan due diligence undang-undang sebelum sebarang kontrak ditandatangani. Di Hartanah Thailand, kami sentiasa menasihatkan pelanggan supaya rujuk peguam bebas sebelum membuat sebarang komitmen kewangan di Thailand.
Kesimpulannya jelas: era struktur pemilikan kelabu di Phuket semakin ditutup. Gelombang penguatkuasaan 2026 ini bukan tindakan berasingan, tetapi permulaan kepada pengetatan sistematik yang berterusan. Pelabur yang bertindak awal untuk menstruktur semula pemilikan mereka akan melindungi aset mereka. Mereka yang menunggu berisiko kehilangan kedua-dua perniagaan dan pelaburan.
Sumber: The Phuket News