Kalau anda pernah dinasihatkan ejen untuk 'letak nama syarikat Thai' bagi memiliki vila di Phuket, berita ini wajib dibaca. Jabatan Pembangunan Perniagaan Thailand (DBD) kini menyemak 36,277 syarikat berkaitan asing yang memegang tanah, iaitu operasi penguatkuasaan paling besar dalam beberapa tahun kebelakangan terhadap struktur 'nominee' yang digunakan untuk mengelak larangan pemilikan tanah terus oleh warga asing. Bagi pelabur antarabangsa, termasuk ramai warga Malaysia yang selama ini bergantung pada syarikat berhad Thai untuk membeli vila dan tanah, ini bukan lagi sekadar amaran biasa.
Kenapa 36,277 syarikat ini disasarkan?
Fokus utama operasi ini ialah 31,516 syarikat di mana modal asing secara rasmi kekal di bawah paras 49%, iaitu had tepat yang membenarkan sesebuah firma berdaftar sebagai syarikat Thai dan memiliki tanah secara sah. Masalahnya, dalam ribuan struktur sebegini, pemegang saham Thai hanya 'nominee' di atas kertas sahaja, sedangkan kawalan sebenar berada di tangan pihak asing. DBD kini bertekad mengesan dan menutup susunan seperti ini.
Menurut laporan Thairath, semakan ini merangkumi 16 wilayah, termasuk Bangkok dan lima wilayah sekitarnya, ditambah sepuluh wilayah pelancongan utama seperti Chonburi, Surat Thani, dan Phuket. Ini membuktikan tindakan keras ini bukan tertumpu pada satu pasaran resort sahaja, tetapi mencerminkan perubahan dasar seluruh negara.
Apa asas undang-undang di sebalik sekatan ini?
Akta Perniagaan Asing (1999) mentakrifkan syarikat asing sebagai mana-mana entiti dengan modal asing melebihi 49%; syarikat di bawah paras itu dianggap syarikat Thai dan boleh memiliki tanah. Namun DBD kini tidak hanya menyemak daftar pemegang saham semata-mata, sebaliknya turut menyiasat kawalan sebenar: siapa yang membuat keputusan, siapa yang membiayai pembelian, dan siapa yang menerima hasil pendapatan.
Akta Kanun Tanah B.E. 2497 (1954) melarang warga asing memiliki tanah secara terus, dengan pengecualian terhad untuk projek yang diluluskan Lembaga Pelaburan (BOI) yang memerlukan pelaburan minimum 40 juta THB. Bagi kondominium pula, peraturan ini tidak terpakai, warga asing masih boleh memiliki unit freehold secara terus selagi kuota asing dalam bangunan berkenaan kekal di bawah 49%.
Berapa besar sebenarnya masalah struktur 'nominee' di Phuket?
Anggaran pasaran menunjukkan sehingga 60-70% vila milik asing di Phuket didaftarkan melalui syarikat Thai dengan pemegang saham 'nominee'. Ini bukan isu kecil, ia melibatkan majoriti pasaran vila mewah di pulau tersebut.
Dalam satu tindakan penguatkuasaan berkaitan, operasi fasa-4 terhadap rangkaian 'nominee' di Phuket pada Ogos 2026 membawa kepada 16 orang didakwa (10 warga Thai, 6 warga asing termasuk warganegara Kanada, Rusia, dan Kazakhstan) yang berkaitan dengan perniagaan yang dijalankan di bawah pemilikan nominal.
Siasatan yang lebih luas terhadap pegangan tanah di Phuket turut menyemak 361 syarikat, menghasilkan 149 entiti undang-undang yang dikenal pasti memiliki tanah dengan pemegang saham asing yang meragukan, dengan 114 saman difailkan dan 39 denda dikenakan.
Apa risiko sebenar jika struktur syarikat saya gagal semakan?
Jika DBD mendapati pemegang saham Thai dalam syarikat anda hanyalah 'nominee', Jabatan Tanah boleh mengarahkan hartanah tersebut dijual dalam tempoh 180 hari. Sekiranya jualan tidak berlaku, pihak berkuasa berhak melelong tanah tersebut sendiri. Selain itu, di bawah Akta Perniagaan Asing, penalti bagi struktur 'nominee' boleh mencecah 1 juta THB dan/atau penjara 3 tahun, dan risiko yang lebih membimbangkan sudah tentu jualan paksa dalam 180 hari tadi.
Apa pilihan sah untuk warga asing memiliki hartanah di Thailand?
Berikut beberapa laluan sah yang boleh dipertimbangkan:
- Pajakan jangka panjang (leasehold) selama 30 tahun dengan opsyen pembaharuan, walaupun pembaharuan tidak dijamin dari segi undang-undang
- Pemilikan bangunan berasingan daripada tanah, di mana tanah dipajak tetapi bangunan dimiliki terus
- Usaha sama (joint venture) sebenar dengan rakan kongsi Thai yang benar-benar terlibat dalam perniagaan dan pembiayaan
- Pembelian unit kondominium secara freehold, iaitu laluan paling mudah dan telus untuk warga asing
Dari segi harga, hartanah yang dijual secara leasehold biasanya 15-30% lebih murah berbanding hartanah setara secara freehold. Perbezaan utamanya: leasehold bermaksud anda menyewa hak ke atas tanah, bukan memilikinya.
Kenapa penguatkuasaan ini meningkat sekarang?
Tekanan terhadap struktur 'nominee' sebenarnya sudah berkumpul sejak 2022, ketika jawatankuasa parlimen mula membahaskan isu pemilikan tanah asing secara besar-besaran di kawasan pelancongan. Tekanan politik, kenaikan harga tanah, dan kebimbangan masyarakat tentang penumpuan modal asing di lokasi-lokasi premium telah mempercepatkan proses penguatkuasaan ini.
Apa kesannya kepada pasaran vila di Phuket dan Koh Samui?
Dalam jangka pendek, bekalan hartanah mungkin meningkat kerana sesetengah pemilik memilih untuk menjual sebelum menerima arahan rasmi. Dalam jangka sederhana, pasaran dijangka beralih ke arah struktur leasehold dan kondominium, yang berpotensi menaikkan permintaan dan harga dalam segmen tersebut.
Apa yang perlu dilakukan jika anda sudah memiliki tanah melalui syarikat Thai?
Langkah pertama ialah menjalankan audit undang-undang bebas terhadap struktur syarikat anda. Sekiranya susunan tersebut berisiko, peguam boleh mencadangkan pilihan penstrukturan semula seperti menukar kepada leasehold, membawa masuk rakan kongsi Thai yang sah dan aktif, atau menjual tanah sambil mengekalkan hak ke atas bangunan.
Bagi pembeli yang merancang pelaburan baharu, sesi lawatan tapak (inspection trip) sebelum sebarang transaksi adalah wajib, bukan pilihan. Anda perlu memeriksa hartanah secara peribadi, berjumpa peguam tempatan, dan mengesahkan semua dokumen di lapangan sebelum menandatangani apa-apa perjanjian. Di sinilah pasukan seperti Hartanah Thailand boleh membantu menyusun semakan menyeluruh sebelum wang anda terikat pada struktur yang berisiko.
Skala semakan ini, merangkumi 36,277 syarikat di 16 wilayah, menunjukkan ia adalah perubahan dasar sistemik dan jangka panjang, bukan kempen sekali sahaja. Bagi pelabur antarabangsa, mesejnya jelas: era struktur 'nominee' tanpa sekatan untuk memiliki tanah Thai semakin berakhir. Mereka yang menstruktur semula lebih awal akan melindungi aset dan ketenangan fikiran mereka, manakala mereka yang mengabaikan isyarat ini berisiko menghadapi jualan paksa dan pendakwaan jenayah.
Sumber: Thairath