Sekatan Nominee Thailand 2026: 33 Rumah Mewah Bernilai 1.27 Bilion Baht Disiasat

Kalau anda sedang fikir untuk beli vila atau rumah bertanah di Thailand, ada satu berita yang wajib anda tahu sebelum teruskan. Bermula 2026, pihak berkuasa Thailand bukan lagi sekadar beri amaran, tapi sudah bertindak. 33 buah rumah mewah bernilai keseluruhan 1.27 bilion baht (anggaran USD35 juta) kini disiasat kerana disyaki menggunakan struktur pemilikan nominee bagi pembeli asing. Ini bukan sekadar isu teknikal undang-undang, ini isyarat jelas untuk sesiapa yang sedang guna atau bercadang guna struktur sebegini supaya berfikir semula secara serius.

Bagi yang belum faham, struktur nominee ini biasanya berfungsi macam ini: seorang warga asing menubuhkan syarikat Thai, di mana rakyat Thai secara rasmi memegang majoriti saham (sekurang-kurangnya 51%), tetapi kawalan sebenar dan manfaat hartanah itu jatuh kepada pembeli asing tersebut. Amalan ini sudah lama menjadi 'norma senyap' dalam pasaran hartanah Thailand, terutamanya di kawasan popular seperti Phuket. Tetapi kini, pihak berkuasa sudah mula bertindak secara konkrit, bukan sekadar retorik.

Jawapan Ringkas untuk Pembeli yang Tergesa-gesa

• 33 hartanah mewah bernilai 1.27 bilion baht kini disiasat oleh pihak berkuasa Thailand, tertumpu di kawasan Pattanakarn dan Krungthep Kreetha, Bangkok, menurut laporan The Nation Thailand
• Siasatan ini menyasarkan struktur nominee yang digunakan warga asing untuk mengelak larangan pemilikan tanah secara langsung di Thailand
• Undang-undang Thailand (Land Code, Seksyen 86) melarang warga asing memiliki tanah secara terus
• Hukuman bagi skim nominee termasuk rampasan aset, denda sehingga 20,000 baht, dan pendakwaan jenayah di bawah Foreign Business Act
• Operasi berasingan di selatan Thailand, meliputi Phuket, Phangnga, dan Krabi, telah membawa kepada 48 penangkapan dan rampasan aset bernilai kira-kira 1.05 bilion baht, merangkumi 89 plot tanah
• Alternatif sah termasuk beli unit kondominium di bawah kuota pemilikan asing (sehingga 49% sesuatu projek), atau memiliki tanah melalui pajakan (leasehold) 30 tahun dengan opsyen pembaharuan
• Pasaran kondominium tidak terjejas langsung oleh gelombang penguatkuasaan ini

Fakta Penting yang Perlu Anda Tahu

• Skop siasatan tertumpu kepada rumah dan vila berserta tanah, bukan unit kondominium, kerana konflik undang-undang ini timbul khusus daripada isu pemilikan tanah
• Nilai purata hartanah yang disiasat adalah sekitar 38.5 juta baht (lebih kurang USD1.07 juta), menunjukkan sasaran jelas kepada segmen vila premium
• Menurut The Nation Thailand, siasatan ini diketuai oleh Department of Lands bersama Department of Special Investigation (DSI)
• Operasi serentak di Phuket, Phangnga, dan Krabi melibatkan lebih 500 pegawai, 40 waran tangkap yang diluluskan, dan 13 waran geledah yang dilaksanakan, membabitkan 48 suspek (27 warga Thai dan 21 warga asing), termasuk dari Israel, Perancis, Poland, Switzerland, United Kingdom, Belanda, Rusia, dan Afrika Selatan, seperti dilaporkan Bangkok Post dan The Phuket News
• Pada 2025, Thailand sudah pun memperketat pengawasan terhadap syarikat Thai yang mempunyai pemilikan asing, dengan menambah semakan pengesahan pemegang saham melalui sistem DBD (Department of Business Development)
• Anggaran pasaran menunjukkan sehingga 70% vila di Phuket yang dimiliki pembeli asing distruktur melalui satu bentuk susunan nominee
• Warga asing boleh memiliki unit kondominium secara sah (freehold) selagi pemilikan asing dalam projek berkenaan tidak melebihi 49%
• Susunan pajakan (leasehold) selama 30 tahun, dengan opsyen pembaharuan, kekal sebagai mekanisme sah yang tidak membawa risiko rampasan

Kenapa Ini Penting Bagi Pembeli Malaysia?

Ramai rakyat Malaysia melihat Phuket sebagai destinasi pelaburan hartanah kedua terbaik selepas hartanah tempatan, sebahagian besarnya kerana harga yang lebih berpatutan berbanding Singapura atau Bali, dan potensi hasil sewa yang menarik. Tetapi ramai juga yang tidak sedar bahawa membeli 'vila dengan tanah' melalui syarikat proksi Thai sebenarnya membawa risiko undang-undang yang besar, walaupun ejen hartanah mempromosikannya sebagai 'biasa' dan 'selamat'.

Dengan gelombang penguatkuasaan 2026 ini, sesiapa yang memiliki hartanah melalui struktur nominee kini terdedah kepada risiko kehilangan pelaburan sepenuhnya. Ini bukan ura-ura, ia sudah berlaku, contohnya beberapa vila di Koh Samui telah dirampas pada 2024.

Apa Itu Skim Pemilikan Nominee di Thailand?

Seorang warga asing menubuhkan syarikat Thai (Thai Co., Ltd.) di mana 51% saham secara rasmi dipegang oleh pemegang saham nominee Thai. Syarikat ini membeli tanah dan rumah, sedangkan kawalan dan manfaat sebenar mengalir kepada pemegang saham asing tersebut. Undang-undang Thailand menganggap ini sebagai percubaan mengelak Foreign Business Act dan Land Code.

Apakah Hukuman Bagi Penggunaan Skim Nominee?

Di bawah Foreign Business Act (1999), denda boleh mencecah 1 juta baht dan/atau penjara sehingga 3 tahun. Land Code turut mewajibkan jualan paksa tanah tersebut dalam tempoh 180 hari selepas pelanggaran dikesan. Sekiranya tiada jualan berlaku dalam tempoh itu, pemilikan akan berpindah kepada kerajaan Thailand.

Bolehkah Saya Kehilangan Vila yang Dibeli Melalui Nominee?

Ya, boleh. Sebaik sahaja pelanggaran dibuktikan, mahkamah boleh mengarahkan hartanah tersebut dijual dalam tempoh enam bulan. Jika tiada pembeli ditemui, aset itu akan dirampas terus. Ini bukan andaian, kes sebenar sudah berlaku: beberapa vila di Koh Samui dirampas pada 2024.

Bagaimana Cara Sah untuk Warga Asing Beli Rumah dengan Tanah di Thailand?

Pilihan paling biasa dan selamat ialah pajakan (leasehold). Anda memajak tanah tersebut selama 30 tahun dengan hak untuk memperbaharui sebanyak dua tempoh tambahan, manakala bangunan itu sendiri boleh didaftarkan atas nama anda. Alternatif lain ialah membeli melalui syarikat Thai yang benar-benar sah (bukan nominee), dengan operasi perniagaan sebenar dan rakan kongsi Thai yang tulen, walaupun laluan ini memerlukan sokongan guaman yang serius dan menyeluruh.

Adakah Siasatan Ini Menjejaskan Pasaran Kondominium?

Tidak. Warga asing mempunyai hak sah untuk memiliki unit kondominium (freehold) dalam kuota pemilikan asing 49% sesuatu projek. Mekanisme ini termaktub dalam Condominium Act dan tiada kaitan langsung dengan struktur nominee.

Kawasan Mana di Thailand Paling Berisiko?

Phuket, Koh Samui, Pattaya, dan Hua Hin mempunyai kepekatan tertinggi vila mewah milik asing, dan sekali gus kepekatan tertinggi struktur nominee serta aktiviti penguatkuasaan.

Masih Berbaloikah Melabur di Thailand Sekarang?

Ya, sangat berbaloi, dengan syarat struktur undang-undang anda betul dari awal. Pasaran kondominium kekal terbuka sepenuhnya, hasil sewa (rental yield) di Bangkok berada dalam lingkungan 5-7% setahun, manakala hartanah terurus (managed property) di Phuket boleh mencecah 8-10%. Kuncinya ialah bekerjasama dengan peguam berlesen dan mengelak struktur kawasan kelabu sepenuhnya.

Apa Perlu Saya Buat Jika Sudah Memiliki Hartanah Melalui Nominee?

Segera dapatkan nasihat peguam Thai yang pakar dalam undang-undang tanah. Antara pilihan yang ada termasuk menyusun semula syarikat kepada bentuk yang patuh undang-undang, menukar kepada pajakan (leasehold), atau menjual hartanah tersebut sebelum penguatkuasaan sampai ke kawasan anda.

Bagaimana Cara Sahkan Struktur Sah Sebelum Membeli?

Minta semakan undang-undang bebas daripada peguam yang tiada kaitan dengan penjual. Pastikan pemegang saham Thai adalah individu sebenar dengan pendapatan yang boleh disahkan, dan syarikat tersebut menjalankan aktiviti perniagaan sebenar serta membayar cukai.

Adakah Gelombang Penguatkuasaan Ini Akan Menjejaskan Harga Vila?

Dalam jangka pendek, bekalan pasaran sekunder mungkin meningkat kerana sesetengah pemilik tergesa-gesa menjual sebelum siasatan sampai ke kawasan mereka. Ini boleh membuka peluang kepada pembeli yang bersedia mengambil vila pajakan (leasehold) pada harga yang lebih rendah.

Keadaan semasa ini bukanlah krisis, sebaliknya ia adalah proses normalisasi pasaran. Thailand sedang bergerak mantap ke arah ketelusan yang lebih tinggi, dan pelabur yang menyusun urusniaga mereka mengikut undang-undang akan mendapat manfaat jangka panjang. Peraturan paling jelas untuk 2026: struktur transaksi yang sah dari segi undang-undang lebih penting daripada harga hartanah itu sendiri. Jimat kos guaman di peringkat awal boleh menyebabkan anda kehilangan keseluruhan pelaburan.

Jika anda serius mahu melabur di Phuket atau mana-mana kawasan lain di Thailand, pastikan anda berbincang dengan pakar yang memahami landskap undang-undang terkini, bukan sekadar ejen yang mahu tutup jualan. Pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda menyemak struktur pemilikan yang betul sebelum sebarang komitmen dibuat.

Sumber: The Nation Thailand