Bayangkan seorang jurutera di kilang Samsung Electronics, Hwaseong, menerima bonus tahunan bersamaan 8 hingga 12 kali gaji bulanan, lalu terus menggunakannya sebagai deposit apartmen di Seoul. Pada masa yang sama, seorang pelabur yang berpangkalan di Dubai memindahkan USD350,000 untuk melunaskan sebuah villa di Phuket. Dua kisah yang jauh berbeza latar belakangnya, tetapi hasil akhirnya sama: harga rumah yang terus meningkat. Bagi pembeli Malaysia yang sedang menimbang antara pasaran hartanah Asia, memahami punca sebenar permintaan ini penting untuk menentukan ke mana modal patut disalurkan.
Menurut laporan Nikkei Asia, ledakan industri semikonduktor Korea Selatan kini terus menyuntik wang segar ke pasaran hartanah kediaman. Bonus tahunan dan saham syarikat cip seperti Samsung dan SK Hynix yang melonjak naik, ditukar terus menjadi pembelian apartmen di Seoul dan kawasan yang digelar 'semiconductor belt' negara itu. Ini model yang agak klasik, iaitu gaji tempatan mencipta permintaan tempatan. Phuket pula berjalan atas enjin yang sangat berbeza, iaitu modal asing yang mengalir masuk dari serata dunia.
Jawapan Ringkas untuk Pembaca yang Tergesa-gesa
- Seoul mencatatkan pertumbuhan harga rumah sekitar 5-8% setahun, didorong oleh bonus pekerja sektor semikonduktor
- Phuket mencatatkan pertumbuhan 8-12% setahun dalam segmen kondominium premium, dengan lebih 80% pembeli terdiri daripada warga asing
- Model Korea bergantung pada satu industri sahaja - sebarang kemelesetan permintaan cip akan terus menjejaskan pasaran hartanah
- Asas modal Phuket pula lebih terpelbagai, merangkumi pembeli dari Rusia, China, Eropah dan Timur Tengah
- Pulangan sewaan (rental yield) berada pada paras 2-3% di Seoul berbanding 6-8% di pembangunan Phuket yang diuruskan secara profesional
- Harga masuk bermula sekitar USD500,000 untuk apartmen gred pertengahan di Seoul, berbanding USD150,000 untuk unit studio berkualiti di Phuket
Kenapa Seoul Bergantung Sepenuhnya pada Industri Cip?
Samsung Electronics dan SK Hynix bersama-sama menyumbang kira-kira 20% KDNK Korea Selatan. Pada tahun-tahun kukuh, bonus pekerja dilaporkan media Korea boleh mencecah 50-100% daripada gaji tahunan. Ini bermakna sebahagian besar wang yang mengalir ke pasaran hartanah Seoul sebenarnya berpunca daripada satu sektor sahaja.
Harga purata apartmen di Seoul telah melepasi 1 bilion won (kira-kira USD750,000) sejak 2024, satu paras yang tetap sukar dijangkau oleh ramai profesional muda walaupun dengan bonus yang lumayan. Pasaran hartanah Korea Selatan juga sarat dengan peraturan ketat: cukai untuk rumah kedua boleh mencecah 12-16%, yang secara langsung mengekang minat pelabur. Thailand tidak mengenakan sebarang halangan setanding.
Kenapa Phuket Kekal Tahan Lasak Walau Tanpa Satu Industri Utama?
Phuket mencatatkan lebih 11,000 transaksi kondominium pada 2025 menurut data REIC Thailand, dengan bahagian yang besar dibeli oleh warga asing. Ketibaan pelancong ke Phuket pula mencecah 10-12 juta orang setahun, yang terus menyokong permintaan sewaan sepanjang tahun tanpa mengira musim.
Menurut Bangkok Post, pasaran hartanah mewah Phuket, terutamanya villa berjenama di sepanjang pantai barat seperti Bang Tao, Layan, Kamala dan Cherng Talay, terus mengatasi prestasi pasaran Thailand secara keseluruhan menjelang 2026, menurut Knight Frank Thailand, sekalipun permintaan hartanah domestik di kawasan lain negara itu semakin perlahan.
Di sinilah bezanya struktur pemilikan: orang asing boleh memiliki kondominium secara freehold penuh di bawah kuota pemilikan asing 49% setiap projek. Bagi tanah dan villa pula, susunan biasa adalah pajakan (leasehold) 30+30+30 tahun. Baht Thailand pula berdagang pada julat 33-35 baht per dolar sepanjang 2026, menjadikan kos masuk lebih terurus bagi pembeli berasaskan dolar dan ruble.
Jadual Perbandingan Ringkas
| Faktor | Seoul | Phuket |
|---|---|---|
| Pertumbuhan harga tahunan | 5-8% | 8-12% (segmen premium) |
| Pulangan sewaan | 2-3% | 6-8% |
| Harga masuk | ~USD500,000 (apartmen gred pertengahan) | ~USD150,000 (studio berkualiti) |
| Sumber permintaan | Terutamanya satu industri (semikonduktor) | Terpelbagai - Rusia, China, Eropah, Timur Tengah |
| Cukai rumah kedua | 12-16% | Tiada halangan setanding |
Adakah Pembetulan Harga Berkemungkinan Berlaku di Phuket?
Bekalan tanah yang terhad di pulau ini, ketibaan pelancong yang terus meningkat serta aliran masuk modal asing yang berterusan memberi sedikit sebab untuk menjangka penurunan harga. The Business Times turut melaporkan bahawa pembeli asing sebenarnya menjadi penampan (cushion) kepada kemelesetan pasaran hartanah Thailand secara keseluruhan, yang kini memasuki tahun keempat penurunan di peringkat kebangsaan, dengan Phuket menonjol sebagai pasaran paling antarabangsa di negara itu dan pemacu pertumbuhan utama bagi pemaju. Setiap tahun penangguhan boleh menyebabkan pembeli terlepas kenaikan nilai sebanyak 8-12%. Strategi yang bijak ialah membeli semasa peringkat pembinaan, kerana pemaju sering menawarkan diskaun 15-25% berbanding harga akhir.
Adakah Thailand Ada 'Semiconductor Belt' Sendiri Seperti Korea?
Ya, Eastern Economic Corridor (EEC) yang merangkumi wilayah Chonburi, Rayong dan Chachoengsao menempatkan zon pembuatan dan ekonomi digital. Walaupun begitu, segmen ini kurang menarik minat pembeli antarabangsa berbanding hartanah percutian di Phuket dan Koh Samui, di mana model sewaan jauh lebih mudah dan terus.
Soalan Lazim
Kenapa pertumbuhan harga Korea dianggap lebih berisiko berbanding Phuket?
Pasaran Korea terikat pada satu industri sahaja. Kemelesetan kitaran dalam sektor semikonduktor, seperti yang berlaku pada 2023, terus menjejaskan bonus dan sentimen pembeli. Permintaan di Phuket pula datang daripada berpuluh-puluh negara dan pelbagai kategori pembeli serentak - pelabur, mereka yang berpindah tempat tinggal, digital nomad, dan pesara. Kepelbagaian sumber modal ini menjadikan pasaran Phuket lebih tahan lasak.
Bolehkah pulangan apartmen Seoul dan kondo Phuket dibandingkan secara terus?
Tidak secara langsung. Seoul pada asasnya adalah pertaruhan kenaikan nilai modal (capital appreciation) dengan pulangan sewaan yang minimum (2-3%). Phuket pula memberikan pulangan sewaan 6-8% di atas kenaikan nilai aset. Kedua-dua model ini pada dasarnya berbeza sepenuhnya: Seoul lebih bersifat spekulatif, manakala Phuket adalah pelaburan yang menjana pendapatan aktif.
Berapakah modal minimum untuk pelabur asing masuk ke pasaran Phuket?
Bermula dari USD150,000 untuk unit studio berkualiti dalam kondominium baharu yang sudah ada syarikat pengurusan hartanah. Villa premium pula bermula sekitar USD400,000. Bayaran biasanya dibuat secara berperingkat, lazimnya 30-50% semasa menandatangani perjanjian, diikuti ansuran sehingga penyerahan kunci.
Bagaimana cara warga asing membeli kondominium di Thailand?
Orang asing boleh memiliki hakmilik penuh (freehold) unit kondo dalam kuota asing sesebuah projek. Dana mesti dipindahkan dari luar negara dalam mata wang asing, yang akan menjana dokumen FET (Foreign Exchange Transaction) daripada bank Thailand. Tanpa dokumen ini, pemilikan tidak boleh didaftarkan secara sah.
Dengan bajet yang sama, mana lebih berbaloi: apartmen Seoul atau kondo Phuket?
Dengan USD500,000 di Seoul, anda hanya mampu memiliki sebuah apartmen sederhana di kawasan kediaman biasa dengan pulangan sekitar 2%. Bajet yang sama di Phuket pula boleh membeli sebuah pool villa, atau dua hingga tiga unit kondominium yang secara gabungan menjana USD35,000-40,000 pendapatan sewaan setahun. Angka-angka ini bercakap dengan sendirinya.
Bagaimana saya patut merancang lawatan untuk melihat hartanah di Phuket?
Peruntukkan sekitar 3-5 hari. Penerbangan terus tersedia dari beberapa hab utama, dengan sambungan melalui Dubai menjadi laluan biasa bagi pembeli dari Timur Tengah dan Eropah. Elok anda menetap berhampiran kawasan yang ingin dilawati, seperti Bang Tao, Laguna atau Rawai. Pasukan pakar Hartanah Thailand boleh membantu susun keseluruhan itinerari lawatan tersebut untuk anda.
Kisah ledakan cip Korea dan kesan gelombangnya ke atas pasaran hartanah memberi satu pengajaran jelas: pasaran yang bergantung pada satu sumber permintaan sememangnya rapuh secara semula jadi. Kelebihan Phuket justeru terletak pada pelbagai saluran modal ini, wang yang mengalir masuk dari serata dunia, tidak terikat kepada keputusan kewangan suku tahunan mana-mana satu syarikat. Bagi pelabur yang mahukan pulangan sewaan sekaligus kestabilan jangka panjang, pilihannya agak jelas.
Sumber: Bangkok Post