Bayangkan anda sudah simpan duit bertahun-tahun untuk beli vila impian di Thailand, kemudian tiba-tiba baca berita rumah itu dirampas kerajaan kerana struktur pemilikan yang 'popular' di kalangan pelabur asing. Itulah realiti yang kini berlaku di Bangkok, dan ia patut jadi renungan serius buat sesiapa yang sedang merancang pelaburan hartanah di Thailand pada 2026.
Apa Sebenarnya Berlaku di Bangkok?
Polis Thailand baru-baru ini membongkar rangkaian 33 buah syarikat yang digunakan oleh warga China untuk memiliki rumah mewah di Bangkok. Nilai keseluruhan hartanah yang terlibat melebihi 1.275 bilion baht (lebih kurang 35 juta USD). Modusnya klasik: pembeli asing menubuhkan syarikat Thai dengan pemegang saham nominee (orang Thai yang hanya meminjamkan nama), kemudian syarikat itu digunakan untuk membeli tanah dan rumah, sedangkan undang-undang Thailand melarang orang asing memiliki tanah secara terus.
Ini bukan kes terpencil. Skala operasi ini dan liputan media yang meluas menghantar mesej jelas: pihak berkuasa Thailand sedang meningkatkan tekanan ke atas struktur pemilikan nominee di seluruh negara. Bagi pelabur antarabangsa yang mempertimbangkan hartanah di Bangkok atau mana-mana bahagian Thailand yang lain, inilah masanya untuk menilai risiko dengan kepala yang dingin, bukan emosi.
Fakta Penting yang Perlu Pembeli Tahu
- Larangan pemilikan tanah oleh orang asing termaktub dalam Seksyen 86 Akta Kanun Tanah 1954. Undang-undang ini kekal tidak berubah selama lebih 70 tahun, tanpa pengecualian untuk residen jangka panjang atau pemegang visa elit sekalipun
- Akta Perniagaan Asing (1999) mengehadkan pegangan asing dalam syarikat Thai yang menjalankan aktiviti tertentu, termasuk urus niaga tanah, kepada maksimum 49%. Susunan nominee, di mana pemegang saham Thai tidak menyumbang modal sebenar, diklasifikasikan sebagai kesalahan jenayah
- Menurut The Nation Thailand, hartanah dalam siasatan ini terletak di kawasan premium Bangkok, dengan purata nilai setiap rumah lebih kurang 38.6 juta baht (melebihi 1 juta USD)
- Dalam operasi fasa-3 berkaitan di Phuket, Phang Nga, dan Krabi, lebih 500 pegawai dikerahkan, 59 orang ditangkap, 60 lokasi digeledah, dan 77 syarikat yang berkaitan struktur tanah dan pemegang saham disiasat, melibatkan aset bernilai kira-kira 1.053 bilion baht
- Di seluruh negara, lebih 11,400 syarikat berkaitan asing telah disemak di Samui dan Phangan sahaja, dengan lebih 7,000 syarikat disemak di seluruh negara dan lebih 850 syarikat telah didakwa, mewakili anggaran kerugian negara sebanyak 15 bilion baht
- Orang asing masih boleh memiliki unit kondominium secara sah di bawah hak milik freehold, dengan syarat kuota pemilikan asing bangunan itu (dihadkan pada 49% daripada jumlah keluasan lantai) belum penuh
- Antara 2024 dan 2025, kerajaan pernah berbincang mengenai rang undang-undang membenarkan orang asing membeli sehingga 1 rai (1,600 meter persegi) tanah dengan pelaburan minimum 40 juta baht, tetapi cadangan ini terhenti akibat tentangan politik
- Penalti untuk skim nominee termasuk denda sehingga 1 juta baht, penjara sehingga 3 tahun, dan jualan paksa aset dalam tempoh 180 hari seperti diarahkan oleh Jabatan Tanah
Mengapa Penguatkuasaan Ini Meningkat Sekarang?
Beberapa faktor bertemu serentak. Harga hartanah mewah yang melonjak menarik perhatian media dan orang ramai. Retorik politik menentang 'penjualan tanah kepada orang asing' semakin kuat di parlimen. Jabatan Siasatan Khas (DSI) turut menerima peruntukan tambahan dan alat digital yang lebih canggih untuk mengesan struktur korporat yang mencurigakan, seperti yang disahkan oleh siri operasi berfasa yang meluas dari Bangkok hingga ke Phuket dan pulau-pulau selatan.
Operasi fasa-3 di Phuket, Phang Nga, dan Krabi yang disebut di atas membuktikan tindakan ini bukan setakat Bangkok sahaja. Bagi mereka yang berminat dengan hartanah di Phuket khususnya, ini petanda jelas bahawa kawasan popular pelabur turut berada di bawah pengawasan rapi.
Kawasan Bangkok Mana yang Paling Diawasi?
Daerah premium mendapat perhatian paling rapi: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, dan kawasan perumahan berpagar (moo baan) di kawasan Bang Na dan Ramkhamhaeng. Hartanah bernilai melebihi 20 juta baht secara automatik ditandakan untuk semakan lanjut oleh pihak berkuasa.
Adakah Ini Hanya Menjejaskan Pelabur China?
Tidak. Undang-undang ini terpakai kepada semua orang asing tanpa pengecualian. Kes serupa pernah dibawa terhadap warganegara Rusia, negara-negara Eropah, dan Australia, terutamanya di Phuket dan Koh Samui. Rangkaian warga China menarik perhatian kerana skalanya yang besar, tetapi mekanisme penguatkuasaan bersifat sejagat, seperti yang disahkan oleh operasi selari di Phuket, Phang Nga, dan Krabi.
Laluan Sah yang Masih Terbuka untuk Pembeli
Jangan biarkan berita ini menakutkan anda daripada melabur di Thailand, kerana laluan sah masih banyak dan terbukti selamat:
- Kondominium freehold: pemilikan penuh dan sah selagi kuota asing bangunan (maksimum 49% keluasan lantai) belum penuh
- Pajakan jangka panjang (leasehold): struktur 30+30+30 tahun, di mana tempoh 30 tahun pertama dilindungi sepenuhnya oleh undang-undang
- Struktur berkaitan BOI: laluan pelaburan yang diiktiraf untuk kategori tertentu
Pajakan jangka panjang adalah instrumen sah yang diiktiraf di bawah undang-undang Thailand. Tempoh 30 tahun pertama dilindungi sepenuhnya. Namun pembaharuan untuk tempoh kedua dan ketiga bergantung kepada kontrak dan itikad baik tuan tanah, sebab itu perjanjian guaman yang disusun rapi amat penting sebelum anda tandatangan apa-apa.
Apa yang Berlaku Jika Hartanah Dirampas?
Jabatan Tanah akan mengeluarkan arahan jualan paksa dalam tempoh 180 hari. Jika pemilik gagal menjual secara sukarela, hartanah itu akan dilelong. Hasil lelongan dikembalikan kepada pemilik selepas ditolak denda dan kos, tetapi harga lelongan biasanya jauh lebih rendah daripada nilai pasaran.
Bagaimana Pelabur Boleh Lindungi Modal Secara Sah?
Tiga langkah utama patut diberi keutamaan. Pertama, beli kondominium di bawah hak milik freehold dalam kuota pemilikan asing 49%. Kedua, jika vila menjadi pilihan, gunakan struktur pajakan (leasehold) dengan peguam yang telah disemak rekodnya. Ketiga, jalankan due diligence menyeluruh untuk setiap hartanah melalui peguam bebas yang tiada kaitan langsung dengan pemaju.
Siasatan ini bukan kejadian luar biasa, tetapi sebahagian daripada hala tuju dasar sistematik pihak berkuasa Thailand. Struktur nominee yang beroperasi selama berdekad kini membawa tahap risiko yang tidak boleh diterima lagi. Bagi pelabur yang merancang pembelian di Bangkok atau di pulau-pulau, satu-satunya laluan yang selamat ialah format pemilikan yang benar-benar sah di sisi undang-undang. Pasaran Thailand tetap menarik: pulangan sewa kondominium berada pada paras 5-7% setahun, dan kos kemasukan jauh lebih rendah berbanding Singapura atau Hong Kong. Namun perlindungan modal bermula dengan struktur urus niaga yang betul sejak hari pertama.
Jika anda sedang mempertimbangkan pembelian hartanah di Phuket atau Bangkok, pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda memahami struktur mana yang benar-benar sah dan sesuai dengan keperluan anda.
Sumber: International Investment