Bayangkan anda pembeli Malaysia yang membeli vila di Bang Tao lima tahun lalu melalui syarikat Thai, dengan rakan kongsi tempatan memegang 51% saham seperti biasa disyorkan ejen. Hari ini, jika syarikat itu hendak menjual semula, pegawai pendaftaran tanah boleh meminta penyata bank rakan kongsi Thai anda, slip gaji, dan bukti dari mana wang RM yang setara 2 juta THB itu datang untuk bayar saham. Ini bukan andaian. Ia sudah berlaku di Phuket, Koh Samui dan Krabi sejak Mei 2026.
Jawapan ringkas: undang-undang tanah Thailand tidak berubah pada 2026, tetapi pengesahannya berubah sepenuhnya. Jabatan Tanah (Department of Lands) menghantar tiga pekeliling 'paling segera' kepada semua pejabat tanah wilayah pada Mei 2026, mewajibkan semakan silang dengan pangkalan data Jabatan Pembangunan Perniagaan (DBD), semakan rekod kewangan, dan lawatan tapak. Ambang siasatan sumber dana: bayaran tunai 2 juta THB ke atas, atau aset bernilai lebih 5 juta THB.
Apa Sebenarnya Berubah pada Mei 2026?
Jabatan Tanah menghantar tiga pekeliling bertanda 'paling segera' (most urgent) kepada setiap pejabat tanah wilayah di seluruh Thailand. Pekeliling ini tidak menukar Land Code atau mana-mana undang-undang sedia ada. Sebaliknya, ia menyatukan arahan lama yang bertaburan menjadi satu sistem semakan dan pelaporan yang wajib diguna pakai oleh semua pegawai, bukan lagi bergantung pada budi bicara individu.
Sebelum ini, seorang pegawai di kaunter pendaftaran cuma nampak fail dokumen. Kini, sistem membolehkan pegawai menyemak silang senarai pemegang saham syarikat terus dengan fail rasmi DBD, mengesahkan siapa sebenarnya membayar modal berdaftar dan bagaimana ia dibayar, malah menghantar seseorang untuk mengesahkan sama ada pengarah Thai itu benar-benar tinggal di alamat hartanah berkenaan.
Bila Pemeriksaan Sumber Dana Dicetuskan?
Ambang yang mencetuskan siasatan lanjut adalah jelas dan boleh disebut secara khusus: bayaran tunai 2 juta THB atau lebih, atau aset bernilai melebihi 5 juta THB. Melebihi paras ini, pejabat tanah akan menyiasat sumber dana, pendapatan, dan pekerjaan setiap individu yang terlibat dalam transaksi tersebut, termasuk pemegang saham Thai yang namanya tercatat dalam syarikat.
Untuk pembeli yang merancang unit kondominium siap dengan bajet 5-6 juta THB, ambang ini biasanya tidak relevan sama sekali. Tidak ada syarikat, tidak ada nominee, jadi tidak ada nilai aset syarikat yang dinilai untuk mencetuskan semakan sumber dana. Ini salah satu sebab kondominium kekal pilihan paling 'selamat' dari segi pentadbiran bagi ramai pembeli Malaysia.
Adakah Ini Terpakai kepada Syarikat Lama, Bukan Sekadar Transaksi Baharu?
Ya, dan ini bahagian yang sering terlepas pandang. Peraturan ini terpakai bukan sahaja kepada transaksi baharu tetapi juga kepada struktur pemilikan sedia ada, termasuk syarikat yang membeli tanah lima atau sepuluh tahun lalu. Jika vila anda di Phuket, Koh Samui atau Hua Hin dimiliki melalui syarikat Thai yang ditubuhkan bertahun lalu, syarikat itu tetap boleh disemak semula hari ini.
Syarikat dengan penglibatan orang asing dalam modal, pemegangan saham, atau kawalan melebihi ambang tertentu akan ditanda sebagai 'high-risk' (berisiko tinggi) dan menjalani semakan lebih dalam: daftar pemegang saham, fail DBD, dokumen kewangan, kontrak, dan pemeriksaan fizikal di tapak.
Namun Jabatan Tanah menegaskan secara jelas: status 'high-risk' hanyalah alat penyaringan (screening tool), bukan dapatan kesalahan (finding of wrongdoing). Syarikat yang ditanda dalam senarai ini tidak secara automatik disifatkan bersalah. Ia bermakna dokumentasi tambahan akan diminta, bukan tuduhan segera.
Berapa Berat Hukuman Jika Struktur Nominee Didapati?
Pemilikan nominee kekal sebagai kes jenayah di bawah Foreign Business Act. Hukumannya: denda dari 100,000 hingga 1 juta THB dan penjara sehingga tiga tahun, dikenakan kepada kedua-dua pembeli asing DAN warga Thai yang bersetuju menjadi pemegang saham 'front'. Itulah sebabnya mencari seseorang yang sanggup bertindak sebagai pemegang saham hadapan kini menjadi lebih mahal dan lebih sukar berbanding sebelum 2026.
Secara berasingan, lebih 46,000 syarikat dengan penyertaan asing sedang diaudit di seluruh negara atas syak struktur nominee, menurut laporan industri berkaitan operasi besar-besaran 2026 ini. Siasatan yang sedang berjalan meliputi ribuan syarikat merentasi Phuket, Koh Samui, Koh Phangan dan Krabi, di mana struktur klasik 51% pegangan saham Thai menyembunyikan pengurusan dan pembiayaan penuh oleh pihak asing, dan sesetengah entiti berkaitan hartanah sedang disiasat semula atas kebimbangan pengubahan wang haram.
Mengapa Skim Syarikat 51% Ini Wujud Sejak Mula?
Struktur yang sedang disiasat sekarang ini sebenarnya lebih tua daripada kebanyakan penggunanya. Ia terbentuk pada separuh kedua tahun 1990-an, selepas krisis kewangan Asia mendesak Thailand membuka pasaran hartanah kepada modal asing tanpa mengubah Land Code itu sendiri. Orang asing diberi hak milik penuh (freehold) untuk unit kondominium dan pajakan (lease), tetapi tanah kekal di luar meja.
Pasaran bertindak balas dengan satu jalan pintas: syarikat Thai di mana 51% saham dipegang warga Thai, sementara kawalan sebenar kekal di tangan pelabur asing melalui saham keutamaan (preferred shares) dengan hak mengundi berat sebelah, perjanjian gadaian saham, dan surat kuasa wakil (power of attorney). Deretan vila di Koh Samui, Hua Hin, dan pantai barat Phuket dibina atas struktur ini.
Kementerian Dalam Negeri sebenarnya sudah cuba menutup jalan ini pada 2006, mengarahkan pegawai menyemak pemegang saham Thai berpendapatan minima dan syarikat yang ditubuhkan sejurus sebelum pembelian tanah. Tetapi arahan itu wujud tanpa alat untuk memeriksanya. Pejabat tanah cuma nampak folder dokumen, bukan pangkalan data yang bersambung. Itulah jurang selama dua dekad yang pekeliling 2026 akhirnya menutup.
Apa yang Tidak Lagi Berfungsi, dan Apa Salah Faham Biasa?
Yang paling cepat tumpas adalah syarikat 'pakej' yang disusun seminggu sebelum penutupan transaksi, dengan tiga pemegang saham Thai yang rekod kewangannya tidak menunjukkan pendapatan atau aktiviti akaun langsung. Struktur sebegini kini mudah dikesan melalui semakan silang DBD.
Salah faham kedua yang mula runtuh: kepercayaan bahawa surat daripada pasangan Thai yang mengesahkan wang itu bersifat peribadi akan menutup fail selama-lamanya. Surat itu hanya menyelesaikan satu pendaftaran spesifik, tetapi tidak melindungi struktur syarikat itu daripada semakan lanjut jika tanah tercatat atas nama syarikat, bukan atas nama pasangan secara peribadi.
Salah faham ketiga yang jarang dibincangkan secara terbuka: Land Code membenarkan pihak berkuasa mengarahkan pelupusan tanah yang diperoleh secara haram dalam tempoh tertentu, dan memaksa jualan jika arahan itu diabaikan. Tetapi dalam praktiknya, pasaran belum pernah menyaksikan rampasan besar-besaran, dan saya tidak menjangkakan itu berlaku sekarang juga; secara politik ia terlalu mahal untuk negara yang pembeli asingnya menyumbang bahagian bermakna kepada permintaan di wilayah pelancongan. Hasil yang lebih realistik adalah lebih senyap dan lebih menyusahkan: jualan semula yang tersekat berbulan-bulan semasa struktur berisiko tinggi menjalani semakan, dengan diskaun harga yang semakin melebar sehingga pembeli akhirnya berundur.
Pandangan Saya: Syarikat atau Pajakan 30 Tahun?
Jika anda sedang membuat pilihan antara syarikat Thai dan pajakan jangka panjang berdaftar untuk sebuah rumah bertanah, ambil pajakan. Pajakan 30 tahun, didaftarkan di pejabat tanah di belakang geran chanote, membawa hak yang lebih lemah berbanding hak milik, tetapi ia tidak runtuh apabila diaudit dan tidak menjadikan anda subjek kes jenayah.
Unit kondominium dalam kuota 49% pemilikan asing kekal sebagai satu-satunya bentuk hak milik penuh (freehold) yang tersedia untuk warga asing, dan ia masih pilihan paling 'membosankan', dan paling selamat, di atas meja.
Satu peringatan wajar: jangan terus menolak struktur syarikat sepenuhnya. Syarikat dengan operasi sebenar, rakan kongsi Thai yang tulen, modal yang dibayar penuh dengan betul, dan beberapa tahun failing yang bersih, memang lulus semakan. Masalahnya, syarikat sebegini memerlukan wang sebenar dan perniagaan sebenar di belakangnya, bukan sekadar syarikat cengkerang (shell company).
Syarat ini tidak terpakai jika bajet anda sekitar 5-6 juta THB untuk unit kondominium siap. Tidak ada syarikat, tidak ada nominee, tidak ada ambang sumber dana yang dicetuskan oleh nilai penilaian aset, jadi tidak ada apa-apa untuk distrukturkan pun.
Nota Praktikal untuk Pendaftaran Hakmilik Tahun Ini
Memindahkan hakmilik di pejabat tanah kini memerlukan sama ada kehadiran diri sendiri atau surat kuasa wakil yang ditulis mengikut format undang-undang Thai secara ketat, dan pejabat-pejabat semakin tegas mendesak kehadiran diri. Peruntukkan dua hingga tiga hari bekerja untuk giliran, penilaian, dan draf bank semasa merancang perjalanan anda ke Thailand.
Jika vila atau rumah anda sudah dipegang melalui syarikat Thai, satu langkah konkrit boleh diambil minggu ini: minta ekstrak syarikat daripada DBD dan lihat sendiri apa yang dilihat oleh pejabat tanah. Kosnya sangat rendah dan mengambil masa sehari, dan keputusan untuk menstruktur semula sebaiknya dibuat jauh sebelum anda mahu menjual.
Sumber: Restate.ru