Di pejabat tanah Phuket, seorang pembeli yang cuba daftarkan villa melalui syarikat Thai kini ditanya soalan yang dulu tak pernah keluar: dari mana pemegang saham Thai dapat duit untuk bayar saham mereka, ada tak penyata pendapatan, kenapa ketiga-tiga mereka tinggal di wilayah berlainan. Beberapa tahun lalu, dokumen macam ni diterima terus tanpa disoal. Sekarang, semuanya disemak silang dengan pangkalan data Department of Business Development (DBD).
Jawapan ringkas untuk pembeli yang tergesa-gesa: tiada, tak ada pelonggaran hak pemilikan hartanah untuk warga asing di Thailand pada 2026. Yang berubah ialah kerajaan mula menegakkan peraturan yang sebenarnya sudah wujud sejak dulu, bukan mencipta peraturan baru. Jalan sah yang tinggal untuk pembeli asing individu ialah pemilikan freehold unit kondominium dalam kuota 49% kawasan lantai bangunan itu. Selain itu, anda perlukan permit khusus, atau anda kena terima hakikat bahawa yang anda beli itu pajakan (lease), bukan pemilikan sebenar.
Kuota 49% dalam kondominium: kira ikut luas, bukan bilangan unit
Kuota asing dalam sesebuah kondominium ialah 49% daripada jumlah luas lantai semua unit dalam bangunan itu, bukan 49% daripada bilangan unit. Ini disahkan melalui sijil daripada juristic person (badan pengurusan) kondominium tersebut sebelum transaksi didaftarkan di pejabat tanah.
Ini penting sebab ramai pembeli fikir 'okay ada 100 unit, so 49 unit boleh dimiliki asing.' Salah. Kalau unit-unit besar dalam bangunan itu kebanyakannya sudah dimiliki asing, kuota berdasarkan luas lantai boleh penuh walaupun bilangan unit yang dimiliki asing kelihatan sikit. Di kawasan popular seperti Rawai atau Bang Tao, ada projek yang kuotanya sudah habis sepenuhnya, tak kira apa jua yang dikatakan oleh penjual atau ejen. Langkah paling penting sebelum letak deposit: minta sijil terkini daripada juristic person yang mengesahkan baki kuota asing mengikut luas, dan pastikan unit spesifik yang anda nak itu benar-benar termasuk dalam kuota tersebut.
Bolehkah warga asing miliki tanah di Thailand pada 2026?
Secara umum, tidak. Land Code Thailand tidak memberi hak pemilikan tanah kepada individu warga asing. Pengecualian yang wujud sangat terhad: kes pewarisan tertentu, dan Section 96 bis yang membenarkan sebidang tanah sehingga 1 rai untuk kegunaan kediaman, dengan syarat pelaburan bermula 40 juta THB dalam aset yang diluluskan serta kelulusan daripada Kementerian Dalam Negeri (Ministry of Interior). Dalam praktiknya, kelulusan jenis ini amat sedikit pernah diberikan. Kalau anda fikir laluan ini mudah, jangan; ia lebih kepada pengecualian teori berbanding jalan praktikal untuk kebanyakan pembeli.
Kenapa struktur 'syarikat Thai' yang dulu popular kini jadi bahaya
Selama beberapa dekad, cara standard untuk 'beli' villa berserta tanah ialah menubuhkan syarikat Thai di mana 51% pegangan saham dipegang oleh rakan kongsi tempatan. Di atas kertas, semuanya nampak sah: syarikat itu Thai, jadi ia boleh memiliki tanah. Realitinya, pemegang saham Thai itu tak pernah masukkan sesen pun duit mereka sendiri, tak pernah terlibat dalam pengurusan, dan cuma tandatangan borang pindahan saham kosong.
Jurang antara bentuk (form) dan substance inilah yang kini pihak berkuasa sudah pandai kesan. Apabila Land Department nampak sebuah syarikat dengan modal berdaftar 2 juta THB tetapi beli tanah bernilai 25 juta THB, dan DBD tunjukkan pemegang saham Thai tersebut tak pernah fail penyata pendapatan serta senarai nama mereka wujud dalam dua puluh syarikat lain, tak perlu soalan lanjut. Bendera merah dah cukup jelas.
Sejak 2025, penyeliaan terhadap struktur nominee ini diperkukuh secara khusus: Land Department dan DBD kini bertukar data untuk mengesahkan sumber sebenar modal di belakang pemegang saham Thai dalam syarikat pemilik tanah. Satu Perintah DBD (DBD Order No. 1/2026) mencetuskan semakan besar-besaran terhadap lebih 46,000 syarikat yang mempunyai penyertaan asing, bermula April 2026, dengan penalti lebih berat serta kemungkinan pembubaran wajib (forced liquidation) untuk struktur yang disahkan sebagai susunan nominee.
Pemilikan nominee adalah kesalahan jenayah di bawah Foreign Business Act, dengan denda antara 100,000 hingga 1 juta THB dan penjara sehingga tiga tahun, dan liabiliti ini turut terkena kepada pemegang saham nominee Thai itu sendiri. Bukan penjual sahaja yang berisiko; rakan kongsi tempatan anda pun boleh disaman.
'30+30+30': kenapa 90 tahun pajakan itu tak semestinya benar
Satu lagi kesilapan tanggapan yang biasa berlaku dalam pasaran leasehold villa. Penjual sering pasarkan struktur ini sebagai '90 tahun pemilikan.' Realitinya, pendaftaran di pejabat tanah hanya merekodkan tempoh pertama sahaja, iaitu 30 tahun. Lanjutan selepas itu bukan hak berdaftar, ia cuma janji peribadi (personal obligation) daripada pemilik tanah semasa kepada penyewa tertentu.
Undang-undang kes Thailand secara berulang telah memutuskan bahawa lanjutan sebegini adalah hak kontrak peribadi yang tidak automatik berpindah kepada pemilik baru tanah tersebut. Selagi pemaju (developer) masih beroperasi dan menjaga reputasi mereka, semuanya berjalan lancar. Tapi ujian sebenar datang pada tahun ke-31, dan pasaran memang belum ada statistik untuk ujian itu, sebab leasehold di kawasan resort yang berusia begitu masih jarang ditemui di Thailand.
Kalau nak proses transaksi legal, dari mana wang mesti datang?
Untuk daftar hakmilik freehold kondominium, wang mesti dipindahkan dari luar negara. Duit tersebut mesti tiba dalam mata wang asing, dan untuk jumlah 50,000 dolar AS atau lebih, bank akan mengeluarkan borang Foreign Exchange Transaction (FET). Tanpa borang FET ini, pejabat tanah tidak akan proses transaksi tersebut, tak kira berapa lengkap dokumen lain anda.
Sebaliknya bagi yang buat semuanya secara telus: freehold kondominium yang dibeli dengan dana yang diwayarkan dari luar negara serta borang FET yang sah di tangan, tidak menjadi lebih susah untuk didaftarkan sepanjang dua tahun kebelakangan ini. Malah, semakin ketat penyeliaan terhadap struktur nominee, semakin boleh diramal pasaran sekunder untuk unit kuota asing ini, sebab pilihan legal untuk warga asing memiliki jenis aset ini semakin mengecil.
Pandangan kami: bila struktur syarikat Thai masih boleh diguna
Pembeli dengan bajet bawah 30 hingga 40 juta THB tidak sepatutnya langsung fikirkan struktur syarikat Thai untuk pembelian kediaman peribadi pada 2026. Risiko sebenar bukan pemeriksa datang esok; risikonya ialah bila tiba masa untuk jual semula, peguam pembeli seterusnya akan tolak terus untuk masuk deal sebegitu, dan aset itu hilang kecairan (liquidity) jauh sebelum ia hilang keesahan (legality).
Namun ada satu pengecualian yang munasabah pada pandangan kami: kalau anda menjalankan perniagaan Thai yang benar-benar aktif, dengan turnover sebenar, kakitangan, dan rakan kongsi yang melabur duit sendiri, memiliki tanah melalui syarikat tersebut bukanlah jalan pintas, itu memang amalan korporat standard.
Perubahan yang dibincangkan tapi belum jadi undang-undang
Jangkaan pasaran pada 2024 sangat berbeza. Kabinet Thailand pernah mengarahkan kementerian berkaitan mengkaji dua cadangan: melanjutkan tempoh maksimum pajakan tanah kepada 99 tahun, dan menaikkan kuota asing dalam kondominium kepada 75%. Komuniti pembeli antarabangsa di Phuket ketika itu bercakap tentang perkara ini hampir setiap hari. Menjelang 2026, kedua-dua cadangan itu masih belum jadi undang-undang. Perdebatan ini terhenti akibat tentangan politik, dan hujah tentang 'menjual negara' terbukti lebih kuat berbanding hujah menarik modal asing.
Jadi bukan pelonggaran hak yang berlaku; sebaliknya kerajaan pilih langkah yang lebih murah dan lebih pantas: mulakan penguatkuasaan terhadap hak sedia ada.
Semakan wajib sebelum letak deposit
Berikut senarai semak praktikal sebelum wang bertukar tangan:
- Sijil terkini baki kuota asing mengikut luas daripada juristic person kondominium
- Kewujudan hakmilik chanote serta ketiadaan sebarang bebanan (encumbrance)
- Sejarah pembayaran dana bersama (common fund) kondominium tersebut
- Untuk projek baru: permit pembinaan dan kelulusan EIA (Environmental Impact Assessment) jika projek memerlukannya
Rancang lawatan tinjauan dengan fleksibiliti tarikh, sebab pejabat tanah hanya beroperasi pada hari bekerja, dan satu hari sahaja selalunya tidak cukup untuk selesaikan transaksi sepenuhnya.
Sumber: DBD Order No. 1/2026, dipetik melalui aiproperty-phuket.com