Ramai pembeli Malaysia yang sedang menimbang antara melabur di rantau sendiri atau di Thailand mula tertanya-tanya bila berita mengenai projek megabandar Genting di Johor tular. Angka $20 bilion memang menggerunkan, jadi wajarlah jika anda tertanya: patutkah saya alihkan perhatian daripada Phuket ke Johor?
Jawapan ringkas: tidak. Kedua-dua projek ini melayani pasaran yang berbeza sama sekali, dan data pasaran 2025 membuktikannya dengan jelas.
Jawapan Pantas Untuk Pembaca Yang Tergesa-gesa
- Genting melabur $20 bilion dalam megabandar pintar yang merentangi sempadan Johor-Singapura, tumpuan utamanya ialah penyelidikan AI dan agroteknologi, bukan hartanah resort
- Projek ini menyasarkan profesional antarabangsa dan korporat teknologi, iaitu golongan pembeli yang sangat berbeza daripada pelabur resort Phuket
- Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dilancarkan Januari 2025 untuk memudahkan pergerakan rentas sempadan bagi manusia dan modal
- Purata pulangan sewa kondominium di Johor Bahru berada pada paras 3-4% setahun, manakala vila dan kondo di Phuket menjana 6-8% berdasarkan data pasaran 2025
- Pasaran kediaman mewah Phuket dijangka terus kukuh sehingga 2026, didorong oleh permintaan branded residences dan vila di kawasan pantai barat utama, menurut Knight Frank Thailand yang dipetik oleh Bangkok Post
- Thailand masih mengungguli segmen pelaburan gaya hidup dan resort, satu bidang yang langsung tidak disaingi oleh hab teknologi-industri Johor
Skala Sebenar Projek Genting: Bandar, Bukan Kompleks Kondo
Dengan nilai $20 bilion, pembangunan Genting ini setanding dengan jumlah keseluruhan pelaburan asing dalam hartanah Phuket sepanjang 5 hingga 7 tahun kebelakangan digabungkan. Ini bukan projek perumahan biasa, sebaliknya ia adalah sebuah bandar lengkap yang dibina di sekeliling makmal AI, pusat data, dan ladang menegak (vertical farms).
Dari segi lokasi, Johor Bahru terletak lebih kurang 30 minit dari CBD Singapura melalui Tambak Johor, memberikan projek ini akses kepada modal kewangan Singapura tanpa perlu menanggung harga tanah setinggi Singapura.
Zon JS-SEZ menawarkan pelbagai insentif seperti pengecualian cukai, proses visa yang dipermudahkan, dan pergerakan barangan yang lebih bebas. Menurut laporan Nikkei Asia, zon ini direka khas untuk bersaing secara langsung dengan Shenzhen dan Bangalore dalam menarik pelaburan korporat.
Genting Group sendiri mempunyai nilai pasaran (market capitalization) melebihi $15 bilion dan mengendalikan kasino Resorts World di Singapura serta Malaysia, jadi rekod prestasi mereka dalam melaksanakan megaprojek memang kukuh.
Bagaimana Prestasi Phuket Dalam Angka Sebenar?
Sementara Johor sibuk membina hab teknologi masa depan, Phuket terus menunjukkan momentum kukuh sebagai pasaran hartanah sedia ada yang sudah terbukti.
- Transaksi hartanah di Phuket yang melibatkan pembeli asing meningkat kira-kira 22% pada 2025
- Harga kondominium premium mencecah 120,000 hingga 180,000 baht semeter persegi (bersamaan $3,400 hingga $5,100)
- Bahagian permintaan antarabangsa di Phuket meningkat kepada kira-kira 60% pada Q3 2025, dan dijangka mencapai sekitar 65% pada 2026, menurut Nation Thailand
- Pasaran Phuket agak terlindung daripada tekanan penolakan gadai janji dan hutang isi rumah domestik yang membebani Bangkok
Perbezaan struktur pemilikan antara kedua-dua negara juga penting untuk difahami. Di Malaysia, warga asing boleh membeli hartanah pegangan bebas (freehold) bermula dari 1 juta ringgit (lebih kurang $215,000). Di Thailand pula, warga asing memiliki kondominium di bawah kuota asing (sehingga 49% daripada jumlah keluasan sesebuah projek), atau menggunakan struktur pajakan (leasehold) 30+30+30 tahun untuk vila.
Soalan Lazim
Adakah megabandar pintar Johor bersaing terus dengan hartanah Phuket?
Tidak secara langsung. Kedua-duanya adalah segmen pasaran yang berlainan. Johor sedang membina hab teknologi dan korporat, manakala Phuket kekal sebagai pusat pelaburan resort yang digerakkan oleh pendapatan sewa pelancong. Pertindihan pembeli antara kedua-dua pasaran ini sangat minimum.
Bagaimana pulangan sewa di Johor berbanding Thailand?
Kondominium di Johor Bahru menjana pulangan sekitar 3-4% setahun. Hartanah setanding yang diuruskan secara profesional di Phuket pula menghasilkan 6-8%, dan jurang ini banyak dipengaruhi oleh jumlah pelancong: Phuket menyambut lebih 11 juta pelawat asing pada 2025.
Patutkah pelabur pertimbangkan Johor berbanding Bangkok?
Bergantung kepada strategi masing-masing. Bangkok menawarkan pasaran kondominium yang cair (liquid) dengan pendaftaran telus melalui Jabatan Tanah (Land Department). Johor pula masih dalam fasa projek dengan tempoh realisasi dianggarkan 10 hingga 15 tahun. Bagi pelabur yang mahukan aliran tunai segera, Bangkok jelas menang.
Adakah tindakan keras Thailand terhadap pemilikan asing mengubah keadaan untuk pembeli?
Pihak berkuasa Thailand telah menutup lubang struktur nominee dan meningkatkan pengawasan ke atas pegangan saham asing dalam syarikat, terutamanya di Koh Phangan dan Koh Samui, menurut laporan Bangkok Post. Namun begitu, anggaran Juwai IQI menunjukkan pembeli asing masih menyumbang kira-kira 60% daripada transaksi vila mewah di Phuket, dan melebihi 90% di Samui dan Phangan, dengan tindakan keras ini setakat ini memberi kesan terhad terhadap permintaan sebenar.
Adakah harga Phuket akan jatuh disebabkan persaingan dari Johor?
Kemungkinan besar tidak. Kedua-dua pasaran ini melayani peringkat harga dan golongan pembeli yang berbeza. Harga hartanah premium Phuket dianggarkan berkembang 8-12% setahun, satu trend yang didorong oleh bekalan tanah yang terhad di pulau tersebut, bukan disebabkan persaingan daripada taman teknologi di tanah besar.
Bila sebenarnya projek Genting akan siap sepenuhnya?
Belum ada garis masa rasmi diumumkan. Projek berskala sebesar ini biasanya dilaksanakan secara berfasa sepanjang 15 hingga 20 tahun. Infrastruktur awal mungkin muncul dalam 3 hingga 5 tahun, tetapi bandar yang siap sepenuhnya lebih realistik sebagai prospek era 2040-an.
Adakah Phuket masih pilihan pelaburan hartanah yang kukuh untuk 2026?
Ya. Knight Frank Thailand menjangkakan kawasan pantai barat utama seperti Bang Tao, Layan, Kamala, dan Cherng Talay akan terus mengatasi prestasi kawasan lain, dengan vila menerajui permintaan kerana pembeli semakin mengutamakan gaya hidup dan potensi sewaan.
Kesimpulan: Dua Pasaran, Dua Tujuan Berbeza
Projek Johor milik Genting memang mengagumkan dari segi ambisi dan skala, tetapi bagi pelabur yang mencari hartanah resort berpendapatan dengan struktur pemilikan yang jelas serta aliran tunai aktif, Thailand kekal sebagai pilihan serantau yang lebih kukuh. Phuket dan Bangkok menawarkan sesuatu yang taman teknologi yang masih dalam pembinaan tidak mampu berikan: pasaran sewaan yang sudah berfungsi, syarikat pengurusan hartanah yang terbukti, dan permintaan yang stabil.
Jika anda sedang mempertimbangkan untuk melabur di Thailand, pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda memahami setiap langkah, daripada struktur pemilikan sehingga potensi pulangan sebenar.
Sumber: Bangkok Post