Jawapan Ringkas Untuk Pembeli Yang Ingin Tahu
Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membeli hartanah di Thailand, inilah yang perlu anda fahami dengan segera: Jabatan Perbendaharaan Thailand sedang mengubah cara tanah dinilai secara rasmi di seluruh 77 wilayah negara. Nilai kadaster yang baharu, dijangka berkuat kuasa dalam kitaran semakan 2027, akan menaikkan asas pengiraan cukai dan yuran pindah milik. Pembeli yang merancang untuk membeli tanah atau kondominium di kawasan seperti Phuket dan Bangkok sebelum 2027 berpotensi menjimatkan kos yang ketara.
Mengapa Isu Ini Penting Bagi Pembeli Malaysia?
Ramai rakyat Malaysia yang melabur hartanah di Phuket atau Bangkok selama ini menikmati satu 'celah' yang tidak ramai orang sedar: nilai kadaster rasmi tanah di Thailand jauh lebih rendah daripada harga pasaran sebenar. Perbezaan ini secara langsung mengurangkan yuran pindah milik yang perlu dibayar semasa urusan jual beli.
Celah tersebut kini sedang ditutup. Di kawasan resort popular, nilai kadaster ketinggalan harga pasaran sebanyak 40 hingga 60 peratus. Di daerah pembangunan tinggi di Bangkok, perbezaannya mencecah 300 peratus. Apabila nilai rasmi dikemaskini menghampiri harga pasaran, kos keseluruhan pembelian akan meningkat, dan perancangan kewangan yang teliti menjadi lebih penting daripada sebelumnya.
Bagaimana Sistem Kadaster Thailand Berfungsi?
Nilai kadaster di Thailand dikemaskini setiap empat tahun sekali. Kitaran terkini berakhir pada 2023, dan semakan berikutnya dijadualkan pada 2027. Pembaharuan metodologi yang sedang dijalankan sepanjang 2026 ini bertujuan menyediakan asas yang lebih tepat untuk kitaran 2027 tersebut.
Berikut adalah angka-angka utama yang perlu anda ingat:
- Cukai Tanah dan Bangunan dikira berasaskan nilai kadaster pada kadar 0.01% untuk hartanah kediaman dan sehingga 0.7% untuk tanah kosong
- Yuran pindah milik semasa pembelian ialah 2% daripada nilai yang lebih tinggi, sama ada nilai kadaster atau harga kontrak
- Di koridor Sukhumvit, Bangkok, nilai kadaster tanah kini berada sekitar 600,000 hingga 800,000 THB sesegi wah (4 meter persegi), sementara transaksi pasaran sebenar direkodkan pada 1.2 hingga 2.0 juta THB sesegi wah
- Di zon Bang Tao dan Laguna, Phuket, nilai kadaster ketinggalan harga pasaran sebanyak kira-kira 2 hingga 2.5 kali nilai pasaran semasa
- Perlu diingat: pembaharuan ini melibatkan tanah sahaja. Penilaian bangunan dan struktur menggunakan metodologi susut nilai yang berasingan dan tidak termasuk dalam inisiatif ini
Kawasan Mana Yang Paling Terjejas?
Tidak semua kawasan akan merasai kesan yang sama. Impak terbesar dijangka berlaku di lokasi yang jurang antara nilai kadaster dan harga pasaran paling ketara:
| Kawasan | Situasi Semasa |
|---|---|
| Phuket (pantai barat) | Nilai kadaster ketinggalan pasaran 2 hingga 2.5 kali |
| Pattaya (Jomtien, Pratumnak) | Antara kawasan impak tinggi |
| Koh Samui (Chaweng, Bophut) | Jurang ketara antara nilai rasmi dan pasaran |
| Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) | Jurang boleh mencecah 300% di sesetengah daerah |
| Wilayah Isan (kurang membangun) | Perubahan minima dijangka |
Bagi pembeli Malaysia yang kebanyakannya tertumpu di Phuket, ini bermakna potensi kenaikan kos transaksi yang lebih tinggi berbanding kawasan lain.
Kesan Kepada Jenis Pemilikan Yang Berbeza
Kondominium Freehold
Ini ialah cara paling popular orang asing memiliki hartanah di Thailand. Impak utama pembaharuan ini ialah yuran pindah milik dan duti setem yang lebih tinggi semasa pembelian. Apabila nilai kadaster tanah di bawah bangunan meningkat, bahagian berkadar setiap unit turut meningkat. Anggaran pasaran menunjukkan jumlah kos transaksi boleh naik sebanyak 5 hingga 15 peratus berbanding tahap semasa.
Pajakan Jangka Panjang (Leasehold)
Mendaftarkan pajakan jangka panjang, biasanya tempoh 30 tahun, dikenakan bayaran 1.1% daripada jumlah sewa keseluruhan sepanjang tempoh pajakan. Jika Jabatan Tanah menyesuaikan kadar sewa minimum dengan nilai kadaster baharu, kos pendaftaran akan turut meningkat.
Pemilikan Melalui Syarikat Thai
Bagi pelabur yang menggunakan struktur syarikat Thai, ketelusan nilai kadaster yang lebih tinggi membawa implikasi pematuhan yang lebih ketat. Ini berkait rapat dengan kempen kerajaan Thailand membanteras struktur 'nominee' yang sedang dipergiatkan merentasi Phuket, Krabi, Phang Nga, Bangkok dan Chiang Mai. Nilai tanah rasmi yang tepat kini menjadi angka penting dalam semakan pematuhan. Struktur pemilikan yang sah seperti kondominium freehold, pajakan, atau superfisies sebenarnya diperkukuh oleh sistem kadaster yang lebih telus ini.
Adakah Pelaburan Sewa Masih Berbaloi?
Soalan yang selalu ditanya: adakah kenaikan cukai ini akan menjejaskan pulangan sewa?
Jawapannya: ya, tetapi secara sederhana. Cukai Tanah dan Bangunan tahunan yang lebih tinggi dijangka mengurangkan hasil bersih sewa sebanyak anggaran 0.1 hingga 0.3 mata peratusan untuk hartanah di lokasi premium. Berbanding hasil sewa kasar tipikal sebanyak 5 hingga 7 peratus setahun di Phuket, ini adalah pengurangan yang boleh diperhatikan tetapi bukan penghalang untuk melabur. Kuncinya ialah memasukkan angka ini dalam unjuran kewangan anda dari awal lagi, bukan selepas hartanah dibeli.
Pelabur yang bekerja dengan pasukan seperti Hartanah Thailand selalunya dapat menyesuaikan pengiraan hasil mereka berdasarkan maklumat terkini.
Soalan Lazim Pembeli Malaysia
Bilakah nilai kadaster baharu akan berkuat kuasa?
Tiada tarikh muktamad yang diumumkan lagi. Jabatan Perbendaharaan sedang memuktamadkan metodologi baharu sepanjang 2026, dengan nilai yang dikemaskini dijangka digunakan dalam kitaran semakan 2027. Walau bagaimanapun, pelarasan sementara untuk wilayah tertentu masih mungkin berlaku sebelum tarikh tersebut.
Bolehkah saya semak nilai kadaster hartanah yang saya minati?
Boleh. Data rasmi boleh dicari melalui portal Jabatan Perbendaharaan Thailand di treasury.go.th menggunakan nombor hakmilik tanah (chanote). Pejabat Jabatan Tanah tempatan juga boleh menyediakan maklumat ini atas permintaan.
Bolehkah pemilik hartanah bantah penilaian kadaster baharu?
Boleh. Setelah nilai baharu diterbitkan, pemilik mempunyai 60 hari untuk memfailkan rayuan kepada Jabatan Perbendaharaan. Rayuan yang berjaya adalah tidak biasa dalam amalan, tetapi ia mungkin apabila disokong oleh penilaian bebas daripada penilai berlesen Thailand.
Adakah pembeli asing dikenakan cukai tambahan di bawah pembaharuan ini?
Tidak. Pemilik hartanah asing membayar cukai yang sama seperti warganegara Thai. Pembaharuan ini tidak memperkenalkan sebarang cukai tambahan untuk bukan pemastautin. Liabiliti cukai keseluruhan akan meningkat secara berkadar dengan kenaikan nilai kadaster, tetapi struktur kadar itu sendiri tidak berubah untuk pembeli asing.
Sumber: Bangkok Post