Bayangkan anda baru sahaja letak deposit untuk unit off-plan di Phuket, kemudian tiba-tiba tiga pemaju terbesar Thailand mengumumkan mereka berhenti membina projek baharu dan mula 'duduk' atas duit tunai. Itulah realiti yang sedang berlaku sekarang. Sansiri, Raimon Land dan SENA, tiga pemaju gergasi dengan portfolio bernilai puluhan bilion baht, secara terbuka mengaku mereka menukar strategi daripada pengembangan agresif kepada mod pemuliharaan tunai untuk separuh kedua 2026.
Ringkasnya: apabila tiga pemaju besar Thailand serentak menahan diri daripada melancarkan projek baharu dan memilih untuk simpan tunai, ini adalah isyarat jelas bahawa pasaran pembinaan baharu sedang perlahan, dan pembeli asing perlu lebih berhati-hati dengan risiko kelewatan projek off-plan. Punca utamanya ialah syarat kredit yang mengetat dan unjuran pertumbuhan ekonomi Thailand yang direvisi turun. Bagi anda yang sedang mempertimbangkan pelaburan di Phuket atau Bangkok, ini masa yang tepat untuk faham apa yang sedang berlaku di sebalik tabir sebelum teken sebarang kontrak.
Kenapa pemaju Thailand tiba-tiba berhenti mengembang?
Bank-bank di Thailand telah mengetatkan syarat pinjaman, dan menurut Bank of Thailand, kadar penolakan gadai janji (mortgage rejection rate) untuk pembeli tempatan Thailand kekal tinggi secara sejarah sepanjang separuh pertama 2026. Ini secara langsung menyekat permintaan domestik. Tambah pula unjuran KDNK untuk separuh kedua 2026 telah direvisi turun. Dalam keadaan begini, melancarkan projek baharu bermakna membekukan modal tanpa kepastian bila ia akan pulang. Jadi pemaju yang bijak memilih untuk 'berjimat' dahulu berbanding mengambil risiko besar.
Siapa yang terlibat, dan kenapa ini bukan masalah satu syarikat sahaja
-
Sansiri ialah pemaju tersenarai awam terbesar di Thailand, dengan permodalan pasaran melebihi 40 bilion baht (mengikut Bursa Saham Thailand, SET). Apabila syarikat sebesar ini menekan brek, ini menunjukkan isu sistemik, bukan sekadar masalah dalaman satu syarikat.
-
Raimon Land pula pakar dalam kondominium premium di Bangkok dan kawasan resort. Peralihan mereka kepada mod pengurusan tunai memberi kesan langsung kepada segmen mewah yang sering menjadi pilihan pelabur asing, termasuk pembeli Malaysia yang mengincar unit kelas atasan di Bangkok.
-
SENA Development beroperasi di segmen pasaran pertengahan (mid-market). Ini membuktikan tekanan bukan hanya dirasai di peringkat mewah sahaja, tetapi merentasi semua tahap harga.
-
Ramai penganalisis pasaran menganggarkan kemungkinan penurunan 15-25% dalam pelancaran projek baharu berbanding tempoh yang sama tahun lalu.
-
Kuota pemilikan asing untuk kondominium (maksimum 49% daripada keluasan boleh jual setiap bangunan) bermakna pemaju tidak boleh sekadar bergantung kepada pembeli luar negara untuk mengimbangi kemerosotan permintaan domestik.
Isu tambahan: sekatan ketat terhadap struktur nominee
Selain masalah kredit, terdapat satu lagi faktor yang memburukkan keadaan: pihak berkuasa Thailand telah memperluaskan sekatan terhadap struktur pemilikan tanah secara nominee di Phuket, Koh Samui, Krabi, Phangnga, Bangkok dan Chiang Mai. Menurut laporan Bangkok Post, ramai pembeli asing kini menangguhkan pembelian vila sementara menyemak semula struktur pemilikan dan sejarah cukai mereka. Bagi pembeli Malaysia yang biasanya lebih selesa dengan struktur pemilikan vila berbanding kondominium, ini satu lagi lapisan kehati-hatian yang perlu diambil kira sebelum membuat keputusan.
Namun tidak semua kawasan terjejas sama rata. Pasaran resort di Phuket dan Koh Samui menunjukkan daya tahan lebih baik disebabkan aliran pelancongan yang stabil, walaupun kadar pelancaran projek baharu di sana turut menjadi perlahan.
Apa maksudnya buat pembeli Malaysia yang mengincar off-plan?
Kesannya adalah langsung dan praktikal. Apabila pemaju beralih ke mod pemuliharaan tunai, projek peringkat awal berisiko dibekukan atau ditangguhkan, dan tarikh serah kunci (handover) boleh tertangguh. Jika anda sudah membayar deposit untuk unit off-plan, ini bermakna duit anda 'terkunci' tanpa sebarang pulangan sementara menunggu kejelasan.
Ini bukan bermakna semua projek off-plan patut dielakkan sepenuhnya. Projek daripada pemaju besar dengan peratusan jualan tinggi (melebihi 70%) dan pembiayaan yang disahkan masih tergolong agak selamat. Sebaliknya, projek peringkat awal dengan peratusan jualan rendah membawa risiko yang lebih tinggi dan wajar difikirkan dua tiga kali.
Unit siap vs off-plan: mana lebih selamat sekarang?
Dalam iklim pasaran semasa, jawapannya jelas, unit siap adalah pilihan lebih selamat. Anda boleh memeriksa kualiti binaan sendiri, dan unit itu boleh terus disewakan sebaik sahaja pemilikan dipindah. Tiada risiko pembinaan tertangguh, dan anda tidak perlu bergantung kepada kestabilan kewangan pemaju. Bagi pembeli yang mengutamakan ketenangan fikiran berbanding potensi diskaun awal, unit siap dan pasaran sub-jual (resale) kini menjadi alternatif yang lebih menarik berbanding off-plan.
Boleh ke rundingkan diskaun dengan pemaju sekarang?
Ya, dan ini salah satu kelebihan yang jarang ada dalam keadaan pasaran perlahan begini. Pemaju yang tergesa-gesa nak jual cepat kini menawarkan pakej perabot percuma, diskaun 5-10% daripada harga senarai, pelan ansuran dengan bayaran pendahuluan rendah, atau bahkan menanggung Yuran Pindah Milik (Transfer Fee) bagi pihak pembeli. Ini masa yang baik untuk berunding lebih agresif berbanding tahun-tahun sebelum ini apabila permintaan tinggi dan pemaju kurang bermotivasi untuk beri diskaun.
Bagaimana semak kesihatan kewangan pemaju Thailand?
Pemaju yang tersenarai awam diwajibkan mendedahkan penyata kewangan melalui Bursa Saham Thailand (SET). Semak nisbah Hutang-kepada-Ekuiti (Debt-to-Equity), tahap inventori yang belum terjual, dan trend aliran tunai sepanjang dua suku terakhir. Ini semua maklumat awam yang boleh disemak sebelum anda letak deposit.
Perlu diingat, Thailand tidak mempunyai sebarang insurans wajib yang melindungi wang pembeli sepanjang tempoh pembinaan. Bayaran balik deposit bergantung sepenuhnya kepada terma dalam kontrak individu masing-masing. Sebab itu, adalah penting untuk dapatkan khidmat peguam sebelum menandatangani apa-apa perjanjian, bukan selepas masalah timbul.
Bila pasaran pembinaan baharu Thailand dijangka pulih?
Kebanyakan penganalisis tidak menjangka pemulihan bermakna sebelum suku kedua 2027. Banyak bergantung kepada keputusan kadar faedah Bank of Thailand dan trend ketibaan pelancong ke Thailand.
Keadaan pasaran Thailand sekarang bukanlah keruntuhan, tetapi lebih kepada satu pembetulan (correction). Bagi pelabur yang bijak dan tenang, ini adalah tingkap peluang: pemaju lebih terbuka untuk berunding, pilihan lebih luas, dan persaingan antara pembeli lebih rendah. Kaedah paling selamat adalah utamakan projek yang sudah siap atau hampir siap daripada pemaju yang mantap dengan laporan kewangan yang telus, terutamanya ketika sekatan pemilikan nominee turut membentuk semula keputusan pembeli di seluruh Phuket dan pasaran utama yang lain.
Jika anda serius untuk melabur di Thailand tetapi bingung nak mula dari mana, pasukan Hartanah Thailand sedia membantu anda cari hartanah yang benar-benar sepadan dengan keperluan dan risiko yang anda mampu tanggung.
Sumber: Bangkok Post